În general, firmele îsi asigura necesarul de finantari pe termen lung fie prin credite bancare, fie apelând la piata de capital, prin emiterea de actiuni sau de obligatiuni. Desi emiterea de actiuni reprezinta principala modalitate de finantare pe termen lung, obligatiunile prezinta si ele o serie de avantaje.

În România, unde afacerile imobiliare înfloresc de la an la an, emiterea de obligatiuni pare o cale comoda si sigura, atât pentru asigurarea finantarii necesare dezvoltatorilor de proiecte, cât si pentru populatia care doreste sa-si plaseze surplusul de venituri în instrumente de economisire relativ sigure.

Pentru societatea emitenta, principalul atu al emiterii de obligatiuni este ca acest tip de împrumut nu afecteaza structura actionariatului. Din punctul de vedere al cumparatorului de obligatiuni, numit în termeni de specialitate obligatar, principalul avantaj consta în siguranta oferita de acest tip de plasament. În cazul unei emisiuni de obligatiuni, societatea emitenta garanteaza o dobânda constanta, indiferent de evolutia afacerii, pe când în cazul actiunilor dividendul cu care este recompensat cumparatorul este în relatie direct proportionala cu profitul obtinut. Un alt avantaj, care poate fi esential în România, având în vedere istoria falimentelor postdecembriste, consta în faptul ca, în cazul lichidarii firmei emitente, obligatarii au dreptul la rambursarea împrumutului la valoarea nominala (fara bonificatia de dobânda), spre deosebire de actionari, care primesc doar diferenta rezultata dupa plata tuturor creantelor.

Istorii diametral opuse

În România, cele mai cautate sunt obligatiunile emise de municipalitati, care ofera o siguranta superioara, prin garantia unei autoritati locale. La nivelul anului 2004, municipalitatile atrasesera prin astfel de împrumuturi aproape 1.000 de miliarde lei, oferind termene de rascumparare cuprinse între 1 si 6 ani. Randamentul emisiunilor a fost superior celui oferit de piata monetara a titlurilor de stat si a depozitelor bancare, dar inferior profiturilor obtinute de cei care au optat pentru investitii în actiuni. În afacerile imobiliare, doi dintre actorii care au optat pentru acest tip de finantari au obtinut rezultate total opuse. Daca Impact SA deruleaza cu succes emisiuni de obligatiuni înca din anul 2003, tentativa de finantare prin obligatiuni a Herastrau Imobi-liare Investitii SA, derulata la finele anului trecut, a esuat.

Afacere sigura, cauta investitori

Compania Herastrau Imobiliare Investitii, înfiintata la începutul anului 2005 si având ca actionar majoritar o firma din Luxemburg, a încercat sa atraga sapte milioane de euro, reprezentând 35% din costul total al proiectelor (20 de milioane euro), printr-o emisiune de obligatiuni corporative pentru dezvoltarea unui proiect rezidential în nordul Bucurestiului, zona cea mai cautata pentru investitii de acest tip. Oferta s-a derulat în perioada 24 octombrie-11 noiembrie 2005 si, în ciuda randamentului bun oferit cumparatorilor (dobânda de circa 10% pe an în euro), a esuat, emitentul nereusind sa atraga suficiente titluri pentru a primi aprobarea Comisiei Nationale a Valorilor Mobiliare. Ca o masura suplimentara de garantie pentru cumparatori, Herastrau Imobiliare Investitii încheiase si o polita de asigurare cu BCR Asigurari, desi noua legislatie a CNVM nu mai solicita astfel de garantii.

Firmele noi, mai putin atractive

Presedintele societatii Intercapital Invest, Razvan Pasol, considera ca esecul este legat în principal de faptul ca Herastrau Imobiliare, o firma noua pe piata imobiliara, nu a prezentat suficiente date si informatii care sa convinga actorii din piata. „Emisiunea de obligatiuni corporative nu s-a încheiat cu succes pentru ca nu au fost suficiente date în prospectul de prezentare despre ceea ce vor sa faca, cine sunt si toate aceste detalii, esentiale pentru cumparatori. Aici era vorba despre o firma noua, care se înfiintase de curând si dorea sa demareze primele sale proiecte de constructii. Or, este clar ca riscul unui cumparator de obligatiuni emise de o firma noua este mai mare decât riscul unui cumparator de obligatiuni emise de o firma care are niste proiecte în derulare si care a demonstrat ca stie sa faca treaba. Fiind o firma noua, trebuie sa convingi, trebuie sa depui niste eforturi mai mari decât o firma cu istoric, si atunci trebuie sa prezinti informatii mai detaliate, mai complexe, tocmai ca sa disipezi aceasta neîncredere a începutului“, afirma el.

Citeste si:

În opinia sa, recentul faliment al MTS Leasing nu poate arunca o lumina nefavorabila asupra încrederii în investitiile în afacerile imobiliare, care ramân în continuare printre cele mai atractive de pe piata. „Poate ca se si exagereaza aceste scandaluri, care au existat în toate domeniile, doar ca acum nu ne mai aducem aminte de ele. Falimente au existat si la banci, mult mai mari decât MTS Leasing sau orice altceva, dar s-a uitat de ele si acum sistemul bancar functioneaza foarte bine“, precizeaza Razvan Pasol.

Sunt asteptate obligatiunile ipotecare

Desi emisiunile de obligatiuni nu au fost foarte numeroase pe piata româneasca, segmentul este în crestere. În 2005 au fost trei oferte publice de obligatiuni corporative, la care se adauga cele municipale, dar valoarea tranzactiilor cu obligatiuni la Bursa este înca foarte mica. „În 2005, valoarea tranzactiilor cu actiuni a fost de 2,2 miliarde euro, nu foarte mult, dar o suma rezonabila. Din pacate, valoarea operatiunilor cu obligatiuni a fost de doar 30 de milioane euro, o valoare foarte mica, si atunci avem nevoie de emisiuni din ce în ce mai mari, din ce în ce mai interesante, emisiuni pe termene mai lungi, si aici se încadreaza foarte bine emisiunile de obligatiuni ipotecare“, afirma Razvan Pasol.

În prezent, majoritatea emisiunilor de obligatiuni de la Bursa sunt pe termene scurte, între 2 si 4 ani, iar cei care le cumpara nu sunt interesati sa le vânda înainte de scadenta, în conditiile în care dobânzile sunt mult mai bune decât cele oferite de banci, spre exemplu. „Când vor intra în scena însa si obligatiunile ipotecare, care se emit pe termene lungi, sigur ca într-un interval de 10-20 de ani cumparatorii vor avea nevoie sa le vânda si atunci aceasta piata se va dinamiza semnificativ“, precizeaza presedintele Intercapital Invest.

Profilul investitorului

Razvan Pasol nu crede ca majorarea volumului de tranzactii cu obligatiuni va conduce la o reducere a interesului pentru investitiile în actiuni. „Aici vorbim de clase diferite de investitori. Cine vrea sa investeasca în actiuni îsi asuma un risc, urmareste o anumita strategie. Cine vrea sa investeasca în obligatiuni are un alt profil, care se apropie mai mult de deponentul bancar. Si atunci, obligatiunile vor fi tentante pentru marea masa a persoanelor care acum îsi tin banii la banca“, sustine el.

Pe de alta parte, investitia în obligatiuni ar putea fi un pas intermediar în intrarea pe piata obligatiunilor, constituindu-se într-un prim contact al cumparatorilor cu mecanismele Bursei. „Sa zicem ca eu mi-am tinut toata viata banii la banca, si sunt speriat de Bursa, de actiuni. Atunci fac un pas intermediar, cumpar actiuni, ma familiarizez putin cu aceste mecanisme - oferte publice, tranzactii, burse, si dupa aceea fac pasul urmator catre fonduri si actiuni. Obligatiunile ar putea fi în acest fel un instrument foarte bun si de dorit pe piata, cu atât mai mult cu cât creditul imobiliar si ipotecar au explodat practic în ultimii ani, si au nevoie de finantare“, explica Razvan Pasol.

Subscriere-record

Emisiunea de obligatiuni emisa la jumatatea anului trecut de Primaria Capitalei, în valoare de 500 de milioane de euro, a fost subscrisa într-un timp-record de 37 de secunde. Initial, pentru derularea ei s-au luat în calcul doua saptamâni. Imediat dupa închiderea ofertei, euro-obligatiunile au început sa fie tranzactionate pe pietele internationale de capital din Londra, Luxemburg si Frankfurt. 28% din investitorii care au subscris eurobondurile provin din Germania, în timp ce 23% sunt austrieci, 14% francezi si 10% est-europeni. Cel mai mult a investit Dexia Group, care a cumparat bonduri în valoare de 70 de milioane de euro. Banii strânsi de primarie sunt destinati, în principal, finantarii unor proiecte de infrastructura, inclusiv a mult discutatului pasaj de la Gara Basarab.