Competitia de pe piata imprumuturilor imobiliare si ipotecare se va inaspri in beneficiul consumatorului, intrucat dobanzile pentru creditele oferite de bancile ipotecare pe termen lung vor putea scadea considerabil.

Totodata, piata de capital se va imbogati cu un nou instrument financiar stabil pe termen lung, obligatiunea ipotecara, care va permite investitorilor sa-si diversifice portofoliile si sa le creasca randamentul. Piata locala a creditelor imobiliare si ipotecare a atins circa 1,45 miliarde euro la sfarsitul anului trecut, urcand usor peste nivelul anului 2004 - de 1,2 miliarde euro, in termeni nominali. Ponderea acestor credite atinge insa numai 1,93% din PIB-ul anului 2005, in timp ce in tarile din Europa de Vest aproximativ 80% din creditul neguvernamental este reprezentat de aceste tipuri de imprumuturi, iar proportia in PIB a acestora este de 46%, spun analistii.

De la fondurile inchise de investitii si pana la firmele de constructii, potentialul enorm al pietei creditelor a convins actionarii sa stranga cele cinci milioane de euro pentru capitalul social minim necesar unei banci ipotecare si sa astepte ca Banca Nationala si Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare (CNVM) sa elaboreze nor-mele finale de reglementare a pietei. Oficialii BNR au declarat, pentru SFin, ca normele de aplicare privind creditarea ipotecara prin banci specializate vor fi emise in maximum doua luni, devansand cu aproximativ o luna normele privind reglementarea activitatii de creditare nebancara.

Raiffeisen, Domenia si Imofinance, printre primele

Majoritatea holdingurilor bancare care doresc sa aiba si in Romania trusturi financiare complete vor deschide banci ipotecare. „Banca ipotecara pe care OTP o detine in Ungaria contribuie in mod semnificativ la succesul grupului. OTP intentioneaza sa aiba in Romania un grup financiar complet si, daca legislatia si mediul economic vor facilita aparitia cu succes a astfel de entitati, probabil ca si OTP va deschide o banca ipotecara“, afirma Laszlo Diosi, director executiv adjunct de Retail al OTP.

Grupul condus de fostul presedinte al Bancii Transilvania, Iosif Pop, mizeaza pe succesul bancilor ipotecare. „Actionariatul nostru a strans inca de anul trecut circa 4,1 milioane euro si va adauga restul pana la cinci milioane in luna mai. Negociem cu holdinguri financiare europene finantarea primelor operatiuni si suntem gata sa coboram dobanda actuala pentru imprumuturile in valuta de la 9,5% in euro cu cel putin un procent“, sustine Gabriela Blaj, director general al Imocredit, companie de creditare nebancara (institutie financiara nebancara sau IFN, conform noilor reglementari).

„Inainte de a infiinta o banca ipotecara trebuie sa vedem ce vor stipula noile norme de reglementare a pietei, intrucat logica crearii unei astfel de banci e legata de oportunitatile de finantare oferite. Intentia Domenia de a se transforma dintr-un IFN in banca ipotecara este mai veche, insa trebuie mai intai sa vedem noile norme“, a declarat Carmen Retegan, director general al Domenia Credit. Totodata, oficiali ai Raiffeisen Bank Romania au confirmat, pentru SFin, intentia de a deschide o banca ipotecara impreuna cu firma de constructii Impact. Firma lui Dan Ioan Popp are deja experienta primelor obligatiuni corporative din piata, care s-au bucurat de succesul scontat.

Odata cu aparitia obligatiunilor ipotecare, marele avantaj al bancilor emitente va consta in asa-numita „securitizare a creantelor“, adica emisiuni garantate chiar cu creditele in cauza. Ramane de vazut daca BNR va im-pune bancilor ipotecare sa respecte aceleasi masuri de temperare a creditarii aplicate bancilor comerciale si - in curand - si IFN.
Creditul ipotecar beneficiaza insa si de lipsa calculului dobanzii anuale efective (DAE), fapt care ii mareste gradul de atractivitate.

BNR va deveni arbitrul pietei

Atat Imofinance, cat si Domenia ofera credite preponderent in valuta. Portofoliul Domenia a atins 30 de milioane de euro, impartit in peste 1.000 de contracte. Dobanda practicata de Domenia este de 9,5%, iar imprumuturile sunt destinate pietei imobiliare rezidentiale. „Nu excludem extinderea pe piata comerciala, insa ea nu poate avea loc in acest an“, spune Carmen Retegan.

Citeste si:

Imofinance are un portofoliu de 8,5 milioane euro, 200 de clienti, dobanzi de 9,5% pentru imprumuturile in euro si 10,75% pentru cele in lei. Circa 80% din portofoliul Imofinance este reprezentat de credite in valuta. Intentia BNR de temperare a creditarii in valuta va avea insa efecte asupra tuturor IFN, motiv pentru care este greu de crezut ca bancile ipotecare vor scapa neatinse.

Directorul Domenia Credit sustine ca BNR ar trebui sa faca o diferentiere intre acest tip de credite, care ar trebui asimilat investitiilor, si cele destinate consumului, inlesnind astfel conditiile de creditare: „Speram intr-o relaxare a politicii de reglementare a investitiilor ipotecare“.

Primele obligatiuni, la anul

Noile legi ipotecare prevad un termen de circa trei luni pentru emiterea normelor aferente de catre BNR si CNVM. „Am scurtat de la noua luni la trei luni acest proces, insa cred ca primele obligatiuni vor fie emise abia anul viitor. Ar fi bine sa fie emise in aceasta toamna, insa nu cred ca va exista timpul necesar“, sustine Varujan Vosganian, presedintele Comisiei de buget, finante si banci din Senat.

In 2007 se vor putea vedea, probabil, lansate pe piata primele titluri, insa analistii spun ca doar cu doua sau trei emisiuni piata nu are pe ce sa se bazeze. „Cred ca vor mai trece inca doi ani pana ce piata va atinge masa critica necesara aparitiei noilor tipuri de instrumente, fondurile deschise bazate pe obligatiuni ipotecare. Va fi un instrument asteptat si cautat“, sustine presedintele Certinvest, Eugen Voicu.

Noile obligatiuni vor avea randamente nu neaparat mari, dar stabile. „In orice caz, randamentele vor fi mai mari decat cele oferite de titlurile de stat si depozitele bancare. In plus, unele obligatiuni vor fi denominate in euro, fapt ce le va creste atractivitatea“, sustine Voicu.

Banci de locuinte vs banci ipotecare

„O varietate cat mai mare de astfel de produse nu face altceva decat sa stimuleze cresterea pietei imobiliare si implicit a institutiilor financiare care opereaza pe acest segment. Studiile de piata arata ca potentialul sectorului imobiliar este foarte mare si cred ca este loc pentru toata lumea“, sustine Ionut Costea, presedintele Raiffeisen Banca pentru Locuinte.

„In practica altor tari, cele doua sisteme de finantare a sectorului imobiliar, desi concurente, sunt complementare in multe privinte“, afirma Petre Tulin, presedintele Bancii HVB pentru Locuinte.
„In cazul bancilor ipotecare, creditele acordate sunt destinate in principal (peste 80%) achizitiei si constructiei unei locuinte, in timp ce in cazul caselor de economii pentru domeniul locativ, aproximativ 70% din creditele acordate au ca destinatie modernizarea si renovarea locuintelor existente. In multe cazuri, contractele de economisire-creditare, inclusiv creditele acordate, constituie avans pentru obtinerea unui credit ipotecar de valoare mai mare“, precizeaza Tulin. „In tarile in care ambele sisteme functioneaza cu succes, cum este cazul Germaniei, ponderea acestora la finantarea sectorului locativ este determinanta (peste 50%)“, concluzioneaza presedintele HVBPL.