In Romania, din fiecare 100 euro care sunt acordati populatiei prin credit, aproape 77 euro sunt destinati consumului, iar restul de circa 23 euro sunt investiti in sectorul imobiliar, fie prin constructia sau achizitionarea unei locuinte, fie prin imbunatatiri aduse domiciliului. Sergiu Oprescu, vicepresedinte executiv Alpha Bank, spune ca acest raport al pietei romanesti este distorsionat, pentru ca in alte state creditul ipotecar are o importanta mult mai mare. Spre exemplu, in Polonia, 33% din creditele acordate persoanelor fizice sunt destinate locuintei, iar in Cehia sau Slovacia, mai mult de jumatate din imprumuturile bancare vizeaza sectorul imobiliar.

Evolutia mai restransa a creditelor ipotecare isi are explicatia in restrictiile legislative. “Normele Bancii Nationale au functionat mai limitativ in ceea ce priveste creditul ipotecar decat in cazul creditului de consum. Motivatia principala este avansul de 25% necesar pentru acordarea creditului”, spune Sergiu Oprescu. Iar obligativitatea acestui avans este de natura sa limiteze expansiunea creditului ipotecar/imobiliar, pentru ca, intr-o economie care abia incepe sa se lanseze, iar populatia nu a avut timp sa economiseasca, solicitarea unui avans pentru orice lucru este ca si cum i s-ar spune clientului respectiv ca nu primeste creditul, subliniaza vicepresedintele Alpha Bank.

Din perspectiva normelor, solicitarea de avans este mai restrictiva pentru creditul ipotecar decat pentru cel de consum, pentru ca, in cel de-al doilea caz, a existat posibilitatea includerii in contract a unui garantor, fie sub forma unei persoane fizice, fie sub forma unei societati de asigurare, garantor care elimina obligativitatea avansului. Dar acest raport este reprezentativ pentru etapa de tranzitie prin care trece economia romaneasca, spune Oprescu, adaugand: “Iar daca ma intrebati de posibilitati de crestere, eu vad mai degraba - si vorbesc de anul 2007 si mai departe - un potential mai mare in domeniul creditului ipotecar si imobiliar decat in domeniul creditului de consum”.

Faptul de a pretinde un avans de 25% la solicitarea unui credit imobiliar a avut si un efect pozitiv, nu numai pe langa cel negativ de limitare a expansiunii. O serie de voci sustin ca am putea asista la o scadere a preturilor pentru locuintele din blocurile vechi. Insa, acest risc nu afecteaza sistemul bancar. “In momentul in care am finantat doar 75% din valoarea casei, mi-am permis o scadere de 25% la valoarea locuintei, inainte ca aceasta evolutie sa ma deranjeze si sa imi induca in credit un risc de pierdere efectiv”, explica Sergiu Oprescu.

Si chiar daca ar fi sa scada pretul apartamentelor si garsonierelor din blocurile vechi - locuinte care au fost achizitionate prin credit - bancherii sunt convinsi ca nu vor avea restante. “Pentru ca acele persoane vor avea majorari salariale in anii urmatori si ar putea dori alta casa”, spune Gerald Schreiner. Iar in acel moment, garsoniera sau apartamentul cu doua camere ar putea constitui avansul pentru o locuinta noua. Gerald Schreiner explica: “In Austria, aceasta evolutie poarta denumirea de preeconomisire in active. Viata are anumite etape: intre 20 si 30 de ani este perioada cand esti tanar si dinamic si investesti intr-o garsoniera. Dupa 30 de ani, deja ai o familie. Iar in acest moment, am putea avea doua persoane, posibil fiecare cu cate o garsoniera, care doresc sa se mute intr-o locuinta mai mare. Iar acea garsoniera sau garsoniere constituie avansul pentru noua casa. Cred ca aceeasi evolutie o vom vedea si in Romania, pentru ca salariile si preturile activelor imobiliare sunt in crestere”.

Creditele in valuta, mai predictibile

Spre deosebire de creditele de consum, bancherii recomanda, aproape la unison, alegerea unor credite ipotecare in valuta. Oprescu considera ca, in urmatorii doi ani, creditele in valuta vor continua sa fie mai avantajoase decat cele in moneda nationala, pentru ca volatilitatea bazei de dobanzi in lei (bubor) este mult mai mare decat volatilitatea bazei de dobanda pentru creditele in valuta (euribor sau libor). “Avand in vedere ca gradul de predictibilitate este mai mare pe euro sau dolari decat pe lei, riscul este mai mic la creditele in valuta decat la cele in lei”, subliniaza Sergiu Oprescu.

La randul lui, Gerald Schreiner spune ca dobanzile asociate creditelor ipotecare in valuta s-ar putea reduce prin micsorarea rezervei minime obligatorii. In prezent, bancile sunt obligate sa constituie o rezerva de 40% din toate pasivele in valuta pe care le detin. Adica, institutiile bancare nu pot folosi in creditare 40% din depozitele in valuta pe care le detin sau din liniile de finantare de la “bancile-mama”. “Prin intermediul rezervei minime obligatorii la valuta, avem un spatiu de aproape doua puncte procentuale pentru scaderea dobanzilor, cost care acum este mutat la clienti”, spune Gerald Schreiner.

In acelasi timp, si dobanzile la creditele ipotecare in lei vor continua sa coboare. “Imi aduc aminte, cand am lansat prima oara un credit ipotecar, avem o dobanda de peste 20%”, spune Sergiu Oprescu, care adauga: “In momentul de fata, avem o dobanda de 8,9% pentru creditul in lei”. Totusi, momentan, volatilitatea dobanzilor la lei face mai putin atractive creditele pe termen lung in moneda nationala.

Obligatiunile ipotecare, pareri impartite

O noutate pentru piata creditelor ipotecare este introducerea pachetului de legi ce reglementeaza aceasta piata.

Citeste si:

Sergiu Oprescu considera ca aceste reglementari vor determina o crestere a ofertelor din partea bancilor comerciale, pentru ca cu cat creste lichiditatea, cu atat creste nevoia de a plasa aceasta lichiditate. De aceea, bancile se vor gandi la produse noi care sa le diferentieze si care sa se adreseze unor nevoi diferite ale clientilor, adauga Oprescu.

In schimb, Dirk Serbruyns subliniaza ca, in topul primelor zece banci din Romania, vom vedea numai institutii care nu au probleme de finantare fie pentru ca sunt parte a unui grup financiar international, fie pentru ca pot apela la credite de la diverse institutii. “Nu cred ca vom vedea prea multe emisiuni de obligatiuni, pentru ca piata romaneasca nu este inca atat de sofisticata”, spune Serbruyns.

In plus, Gerald Schreiner spune ca problema unei emisiuni de obligatiuni ipotecare este costul. “Decat sa platesc 10% pentru obligatiuni, mai bine platesc 8% clientilor mei pentru depozite. Desigur, nu sunt interesat sa platesc 8% la depozite in lei, din moment ce primesc 7,75% la creditele ipotecare in lei. Dar ar fi mai bine asa decat sa platesc inca doua puncte procentuale pentru o emisiune de obligatiuni”, conchide Schreiner.

Restrictii sporite pentru creditele ipotecare

Una dintre masurile administrative anuntate de Banca Nationala a Bulgariei, la inceputul acestui an, prevede majorarea cerintelor de capital pentru creditele ipotecare si imobiliare care sunt finantate de banca intr-o proportie mai mare de 50%. Anul trecut, soldul imprumuturilor ipotecare a depasit 1,1 miliarde de euro, fiind de asteptat ca motorul cresterii creditelor de retail sa fie cele ipotecare, pe fondul unui optimism legat de evolutia pietei imobiliare. Tinand cont de viitoarea integrare in UE, creditele ipotecare vor continua sa se ieftineasca, fiind posibil ca, pana in 2008, soldul sa creasca de aproape 2,5 ori.

Subventii pentru creditul ipotecar

Motorul pietei de retail din Cehia va continua sa fie reprezentat de creditele ipotecare. In timp ce soldul total al creditelor acordate populatiei inregistreaza un ritm anual de crestere de circa 30%, creditele pentru locuinte cresc cu peste 44% pe an. Dobanzile mici asociate creditelor ipotecare, alaturi de subventiile acordate tinerilor si de ajutorul din partea statului pentru sistemele de economisire-creditare, sunt principalii factori care determina atractivitatea creditelor ipotecare. Anul trecut, soldul total al imprumuturilor pentru locuinte s-a apropiat de 10 miliarde de euro.

Polonezii prefera creditele in zloti

Cererea pentru credite din partea familiilor poloneze a fost agresiva, mai ales pe segmentul imprumuturilor pentru locuinte, care au inregistrat un ritm anual de peste 40%. Spre deosebire de tara noastra, cele mai multe credite ipotecare sunt denominate in moneda locala. Insa, similar cu Romania, creditele acordate in valuta au devenit mai atractive, obtinand un ritm de crestere mai mult decat dublul celui al imprumuturilor in zloti polonezi. Anul trecut, volumul creditelor ipotecare a fost de peste 12 miliarde de euro, fiind posibil ca, pana in 2008, sa se apropie de circa 20 miliarde de euro.

Potential de dezvoltare ipotecara in Slovacia

Gradul mic de concentrare al sistemul bancar din Slovacia, alaturi de nivelurile mici ale dobanzilor percepute pentru imprumuturi si majorarea reala a veniturilor, au constituit factorii ce au mentinut un ritm alert de crestere al pietei creditelor de retail, principalul segment fiind reprezentat de creditele ipotecare. Dezvoltarea pietei imobiliare ar putea determina sporirea soldului imprumuturilor pentru locuinte cu circa cinci miliarde de euro numai in acest an, estimarile indicand un volum total de aproape 40 miliarde de euro, pana la sfarsitul anului 2008. Totusi, analistii nu se asteapta la crearea unor “bule” ale preturilor activelor imobiliare.