Noile norme bancare impuse prin acordul Basel II vor inlatura evaluatorii interni din banci, acestia fiind nevoiti sa se constituie in societati comerciale atestate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor (ANEVAR). Astfel, fenomenul „micilor intelegeri“ dintre clienti si evaluatori privind stabilirea unei valori incorecte a proprietatii se va estompa.

Daca o sticla de whisky este in prezent minimum de „spaga“ necesar evaluarii „permisive“ in vederea obtinerii unui credit necesar achizitionarii unui apartament, dupa integrare mita va fi mult mai greu, daca nu chiar imposibil de acceptat. Bancile vor recurge exclusiv la evaluatori externi, din cadrul firmelor recunoscute. In prezent, un evaluator ieftin - nu neaparat si unul bun - este de preferat in cazul achizitionarii de apartamente sau proprietati mici, in timp ce firmele specializate se ocupa in general de proprietati mari - din segmentele spatiilor comerciale, rezidentiale de lux, terenurilor, spatiilor de birouri sau industriale.

Totodata, adoptarea standardelor internationale din 2007 va reglementa si domenii rebele precum evaluarea padurilor si a altor „active biologice“.

O afacere de la 10.000 la 500.000 de euro

Un evaluator de apartamente poate realiza anual o cifra de afaceri de circa 10.000 de euro, in timp ce in cadrul celor mai mari firme cifra creste pana aproape de 500.000 de euro. Cea mai ieftina evaluare („de apartament“) este de 1,5 milioane lei vechi (media pietei fiind de 100 de euro), iar comisionul creste in functie de dimensiunile si conditiile proprietatii. „Valoarea proprietatilor evaluate de mine anul trecut a fost de aproape un miliard de euro“, sustine Denis Donoiu, evaluator al firmei imobiliare CB Richard Ellis. „In ultimii doi-trei ani, activitatea de evaluare a cunoscut o crestere de circa 50% pe an“, spune Donoiu. Cifra e confirmata si de directorul departamentului Evaluare si Consultanta al Eurisko, Adrian Nicolescu.

Atat CB Richard Ellis, cat si Eurisko (alaturi de alte firme precum Colliers, DTZ Echinox, Regatta sau SHM Smith Hodgkinson) se numara printre cele mai mari companii imobiliare si de evaluare din piata si lucreaza cu majoritatea bancilor, in special in evaluarea proprietatilor mari. In cazul SHM Smith Hodgkinson, activitatea de evaluare rezidentiala aduce 10-15% din cifra de afaceri, restul reprezentand evaluari comerciale majore, sustine David Howard, membru RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors sau Institutul Regal al Evaluatorilor Autorizati), director in cadrul SHM in Romania. In 2005, SHM a efectuat 3.500 de evaluari, reprezentand 2,5 miliarde euro iar in primele patru luni din 2006 - circa 1.700. „Pe masura ce bancile deschid mai multe sucursale si ieftinesc costul creditului ipotecar, si numarul evaluarilor creste“, sustine Howard.

Totodata, un evaluator independent ne-a declarat ca realizeaza circa 10.000 de euro anul numai din evaluari de apartamente pentru banci, insa castiga destul de bine si din evaluarea apartamentelor cuprinse in procedurile de executare silita.

„Activitatea de evaluare aduce pana la 20% din cifra de afaceri a firmei“, sustine Nicolescu. Anul trecut cifra de afaceri a Eurisko a fost de circa 9,7 milioane RON (2,7 milioane euro). „Circa trei sferturi din evaluari sunt efectuate la cererea bancilor, in vederea acordarii unor credite ipotecare. In ultimii doi ani, volumul evaluarilor a crescut, iar comisioanele au scazut cam la jumatate, din cauza evaluatorilor care se vand ieftin“, spune Nicolescu.

Citeste si:

„Nu exista statistici pentru estimarea volumului pietei de evaluare. In Romania sunt insa 220 de firme membre atestate si asociate ale ANEVAR, care angajeaza 6.000 de persoane, din care aproape jumatate au primit atestare. Anual sunt atestate minimum 350 de persoane“, sustine presedintele ANEVAR, Ion Anghel.

Lipsa spagii si cresterea incasarilor la buget

Nicolescu sustine ca pe piata vor aparea specializari pe segmente ale pietei pentru fiecare evaluator, iar ANEVAR si bancile ii marginalizeaza tot mai mult pe cei care iau mita. „Numarul cazurilor trimise la Comisia de Disciplina a ANEVAR s-a dublat anul acesta, in primele luni fiind aproape atins numarul de cazuri de anul trecut“, sustine Ion Anghel.

El spune ca bancile vor trebui sa monitorizeze anual valoarea proprietatilor - garantii in portofoliul de credite ipotecare -, pentru a-si stabili un capital adecvat, conform cerintelor de administrare mai prudenta a riscului cerute de Basel II. „Fiscul va castiga foarte mult din evaluarea corecta a proprietatii“, sustine Nicolescu. „In Marea Britanie oricine poate accesa online inregistrarile privind vanzarea proprietatilor, cu o intarziere de 3-4 luni de la semnarea contractelor“, spune Howard. In Romania, fiecare evaluator are propria baza de date.

Alegerea corecta

Firmele mari, cu nume si prezenta cunoscute pe piata, care au asigurare impotriva riscului profesional si in Romania, dar si in strainatate, au cele mai corecte raportari. Cei mai ieftini raman evaluatorii de apartamente (1,5-2,5 milioane de lei/ raport), insa si in cazul firmelor mari tarifele pot cobori pana la 80 de euro, intrucat negociaza contracte „en-gros“ cu banca.

Odata cu cresterea standardelor, presiunea bancilor pentru corectitudinea rapoartelor va mari numarul de informatii cuprinse si, in consecinta, si comisioanele vor creste - timpul necesar evaluarii fiind mai mare.

In Occident, evaluarea dureaza intre cinci si zece zile, iar in Romania, maximum doua zile. „Trebuie inteles faptul ca evaluatorul lucreaza pentru banca, nu pentru clientul bancii. Noi incercam sa oferim o estimare independenta, ca tert in procesul creditarii“, sustine Howard. „O evaluare gresita pune banca in imposibilitatea de a-si recupera banii in caz de incapacitate de plata a clientului. Iar raspunderea pentru o evaluare gresita o poarta evaluatorul“, spune Howard.