Obligatiunile ipotecare, o sursa de bani pentru bancile afectate de turbulentele internationale

“Trebuie sa ne obisnuim ca suntem parte a pietei internationale, iar tot ce se intampla pe piata internationala si, mai ales, cea europeana, are efect si in Romania. Este un semn ca piata romaneasca devine matura”, ne-a declarat Ionut Maftei (foto). Adevaratul semn de maturitate va fi insa, potrivit lui Maftei, adaptarea la situatie si depasirea problemelor. 

Consultantul Ensight crede ca este foarte posibil ca turbulentele internationale sa se transmita si la nivelul companiilor romanesti sau al subsidiarelor din Romania ale grupurilor intenationale. “Ne asteptam ca situatia cumulata internationala sa influenteze si o parte din piata romaneasca. In primul rand, este vorba de o mai atenta gestiune a disponibilitatilor banesti. De exemplu, daca pana acum institutiile financiare dispuneau de fonduri aproape nelimitate de la societatile-mama, de acum va fi din ce in ce mai dificil sa faca rost de disponibilitati destinate creditarii”, explica Ionut Maftei. 

Insa situatie dificila poate insemna si o oportunitate, astfel incat se creeaza un context in care institutiile financiare care activeaza pe piata romaneasca sa apeleze la instrumente novative sau foarte putin folosite pana in prezent, cum ar fi emisiunile de obligatiuni ipotecare, care pot fi o alternativa la bursa si au ca scop atragerea de disponibilitati direct din piata. 

De pe urma obligatiunilor ipotecare ar putea profita creditul imobiliar prin scaderea costurilor, finantarea fiind mai ieftina si, implicit, cererea ar fi ceva mai mare. “In orice caz, cererea in acest moment este oricum mai mare decat oferta, deci rezultatul ar putea fi o si mai mare crestere a preturilor, cel pana in momentul in care oferta ar ajunge sa echilibreze cererea”, enunta Maftei. 

Totusi, in acest moment, domeniul imobiliar poate fi ajutat prin masuri destinate cresterii ofertei, tendinta care ar duce si la o diminuare a preturilor sau cel putin la o reducere a tendintei de crestere, crede Ionut Maftei. 

Deocamdata, nu exista niciun proiect in derulare pentru emiterea unor emisiuni de valori mobiliare din aceasta categorie, pe piata financiara din Romania. 

Primii emitenti de obligatiuni ipotecare vor fi foarte probabil bancile mari cu participare straina care opereaza in Romania, pentru ca este de presupus ca au pregatit terenul din punct de vedere al procedurilor interne, de o maniera care sa le permita utilizarea unor mecanisme financiare mai sofisticate, cum sunt obligatiunile ipotecare.

“Nu cunosc nici un plan inaintat pentru aparitia unei banci ipotecare in Romania. Ca o comparatie, in Ungaria erau in 2005 aproximativ 50 de emisiuni de obligatiuni garantate cu titluri ipotecare, spune consultantul Ensight. 

Ionut Maftei evoca un exemplu personal, intrucat a fost implicat intr-un asemenea proiect initiat in trecut, dar care nu a fost finalizat. Proiectul a constat in infiintarea unei companii specializate pentru credite ipotecare, care la un moment dat, pe baza unui portofoliu existent, de o anumita valoare (estimarea a fost 3-4 ani de la infiintare), sa poata sa se transforme in banca ipotecara si sa emita obligatiuni ipotecare. “Proiectul nu a fost finalizat intrucat corporatia care a preluat ulterior acest proiect a schimbat strategia de transformare a acestuia in banca ipotecara. Intre timp si legislatia s-a modificat, prin aparitia legii IFN. Totusi, legislatia in Romania mai trebuie sa fie ajustata putin pentru ca aceste titluri financiare sa poata fi emise de mai multi actori existenti”, spune Maftei. 

In functie de structura portofoliului, valoarea acestuia, conditiile in care a fost realizat (daca au fost finantari externe sau de la societatea mama), oportunitatea pe piata, dar si de gradul de credibilitate al companiei care pregateste emisiunea, perioada necesara emiterii unei emisiuni este de cel putin sase luni si cel mult trei ani. 

Patru legi care reglementeaza acest domeniu in Romania au fost publicate in luna martie 2006 si se asteapta sa aiba un impact semnificativ asupra pietei financiar-bancare autohtone - legea creditului ipotecar, legea bancilor de credit ipotecar, legea securitizarii creantelor si legea obligatiunilor ipotecare. 

Obligatiunile ipotecare – Caracteristici:

- scopul emisiunii: cresterea gradului de lichiditate a creditorilor ipotecari;

- sursa de rambursare: cashflow-ul emitentului;

- suport: portofoliul de creante ipotecare, cu maturitate nedeterminata;

- avantaje: montaj relativ simplu, posibilitatea de recurgere la titlurizare; bancile pot acorda credite de valori mult mai mari decat pana acum; bursa va avea de castigat ca urmare a tranzactionarii pe piata a miliarde de euro;