Potrivit noilor norme de creditare emise de Banca Nationala, ratele aferente creditelor imobiliare trebuie sa reprezinte cel mult 35% din veniturile nete ale celor care le contracteaza, fata de 50%, plafonul maxim acceptat pana in luna august. Daca adaugam impunerea unui avans minim de 25%, ca si prezentarea unor garantii de minimum 133% din valoarea creditului, observam ca „piedicile“ BNR incep sa-si faca simtita prezenta.

Lege favorabila

Clientii persoane fizice par a fi momentan scosi din joc, in conditiile in care veniturile romanilor limiteaza aria celor solvabili. O portita insa exista, chiar daca nu pentru toti. „Patronii“ au sansa sa scape de aceste piedici, folosindu-se chiar de legea creditului ipotecar. Aceasta prevede posibilitatea acordarii de credite ipotecare persoanelor juridice, conditiile de creditare fiind insa diferite in functie de politica interna a fiecarei banci. Potrivit Legii creditului ipotecar pentru persoane juridice, acestea au posibilitatea sa construiasca, sa cumpere, sa reabiliteze sau sa extinda imobilele cu destinatie comerciala, industriala sau... locativa, cum ar fi locuinta de serviciu.

Astfel, un roman care are o afacere in derulare, dar care a contractat deja un credit (ca persoana fizica) ale carui rate depasesc 35% din veniturile nete poate avea acces la o noua linie de credit, din postura de persoana juridica. Printre bancile care ofera acest tip de finantare se numara BCR, BRD, Banca Romaneasca, HVB, Banca Transilvania si UniCredit.

Termene mai scurte

Citeste si:

Definit drept un credit care are ca destinatie un teren, sediu de firma, spatiu de productie, imobil sau locuinta, pentru persoanele juridice, acest tip de finantare este cunoscut sub denumirea de credit pentru investitii (in acest caz fiind vorba de investitii imobiliare). Primul aspect care trebuie mentionat este faptul ca, spre deosebire de finantarile acordate persoanelor fizice, aceste credite nu sunt standardizate, ceea ce inseamna ca atat conditiile de acordare, cat si dobanda sau perioada de rambursare sunt stabilite in functie de profilul companiei care solicita creditul. Fiecare credit este structurat conform nevoilor societatii si impreuna cu aceasta. Astfel, clientul va trebui sa prezinte cash-flow-ul (intocmit de el), dar si ipotezele care au stat la baza previziunii. In urma analizei, banca stabileste daca solicitantul are posibilitatea de a rambursa creditul si celelalte obligatii aferente pe perioada de creditare. Acest lucru inseamna ca valoarea finantarii cerute de firma nu se evalueaza in functie de cifra de afaceri (adica nu trebuie sa ai o anumita cifra de afaceri pentru un credit de 40.000 euro, de exemplu), importanta in acest caz fiind analiza financiara, care cuprinde mai multi indicatori.

In ceea ce priveste dobanda, aceasta are o parte fluctuanta si o parte fixa si este in directa legatura cu structura de garantii si cu bonitatea companiei (rating financiar). In general, dobanzile sunt intre 7,5 si 11% pe an la valuta si intre 13 si 20% la lei, rate ale dobanzilor care se actualizeaza periodic, in functie de evolutia pietei. Perioada de rambursare este mai scurta, fiind de obicei cuprinsa intre 5 si 7 ani, cu posibilitatea acordarii unei perioade de gratie de un an (nu la toate bancile), in functie de specificul proiectului. Mai trebuie precizat ca o conditie obligatorie de eligibilitate este ca firma respectiva sa aiba un istoric de minimum trei ani.
Contractarea unui credit ipotecar/ imobiliar prin firma prezinta avantajul ca in analiza dosarului nu se tine cont de plafonul de indatorare, ca in cazul persoanelor fizice. Indicatorul „gradul de indatorare“ (calculat ca total datorii/total active) e analizat in corelatie cu ceilalti indicatori ai analizei financiare care sta la baza deciziei de creditare.

Acelasi dosar la majoritatea bancilor

- Cererea de credit (modelul bancii) care cuprinde prezentarea companiei, date primare pentru analiza financiara
- Acordul de consultare a Centralei Riscurilor Bancare, daca nu este client al bancii
- Ultimele trei bilanturi si declaratiile privind TVA-ul si impozitul pe profit aferente, vizate de Ministerul Finantelor, in cópii, si balanta de verificare aferenta lunii precedente
- Actele de proprietate ale bunurilor cu care se garanteaza creditul in forma autentica si legalizata (apartinand clientilor sau tertilor) plus rapoarte de evaluare pentru acestea
- Contractele cu principalii clienti si furnizori
- Contractele de achizitie din import a bunurilor ce fac obiectul cererii de credit si autorizatiile de import aferente, dupa caz
- Actele oficiale prin care organul statutar desemnat numeste persoana insarcinata
sa conduca firma
- Declaratii privind litigiile cu tertii, cu precizarea motivelor si stadiului acestora
- Contractele cu constructorul, din care sa reiasa esalonarea in timp a sumelor avansate.