"Multi chiriasi negociaza la doua capete: vorbesc cu mai multi proprietari pentru a obtine o chirie mai mica pe care sa i-o prezinte actualului proprietar, insa acest lucru reprezinta o disfunctionalitate si nu cred ca face bine pietei pe termen lung. Este ceva similar cu ceea ce se intampla pe piata muncii in perioada 2008, inainte de criza, cand angajatii testau si alte oferte doar pentru a primi o contra-oferta de la angajatorul lor", afirma Etienne Oprea (foto), partener in cadrul firmei Cozmaciuc, Puiu & Oprea.

Fenomenul a fost scos in evidenta si de Shimon Galon, seful GTC Romania, care declara recent ca pe piata de birouri sunt doar scaune muzicale. "Vin la mine si eu le ofer 16 euro/mp, iar apoi se duc la proprietarul lor si spun «GTC imi cere 16 euro, tu de ce vrei 20 euro?»", spunea Galon.

Galon, GTC: Pe piata de birouri sunt doar scaune muzicale

Galon, GTC: Pe piata de birouri sunt doar scaune muzicale

Casa de avocatura Cozmaciuc, Puiu & Oprea a reprezentat dezvoltatorul Willbrook International in inchirierea proiectului de birouri Platinum Business and Convention Center, amplasat pe DN1, in apropiere de Aeroportul Otopeni. Printre chiriasii Platinum Business and Convention Center se numara companiile Samsung, Pfizer si Realitatea Media.

"Sunt anumiti chiriasi curtati"

Pe langa aceste companii care "negociaza la doua capete", Etienne Oprea spune ca pe piata de birouri sunt si chiriasi curtati, in primul rand de brokerii imobiliari, precum si de proprietarii spatiilor de birouri. "Este vorba in special de ancorele din telecom, care inchiriaza 8.000-10.000 mp, dar si de companiile din farma. In plus, nu trebuie sa uitam ca perioada 2012-2013 va aduce multe contracte de inchiriere care expira", spune Oprea.

Spre exemplu, multe dintre contractele din Piata Victoriei au fost incheiate in perioada 2007-2008, in cladiri precum Premium Plaza, unde cel mai mare chirias este compania de audit Ernst & Young. Si in zonele de nord sau de vest vor expira in 2013 multe contracte, in contextul care care in 2008 au fost livrate cladirile Baneasa Business and Tehnology Park, West Gate Park (partial) sau River Place (Sema Parc).

Colliers a inchiriat 100% cladirea Premium Plaza din Piata Victoriei

Colliers a inchiriat 100% cladirea Premium Plaza din Piata Victoriei

"Prelungirea contractelor n-a fost pana acum cerinta principala a proprietarilor, insa devine pe masura ce multe contracte se apropie de scadenta, iar principalul interes va fi reasezarea portofoliului. Stiu deja doua companii mari care ar putea fi tentate de ofertele unor proprietari noi, care au cladirile deja construite. Pot pot fi si tranzactii «bridge», prin care chiriasul isi prelungeste contractul cu doi sau trei ani si are in vedere o cladire a carei constructie incepe acum", explica Etienne Oprea.

Negocierea pe timp de criza

In ceea ce priveste diferentele dintre negocierile purtate in prezent pentru inchirierea unui spatiu de birouri si cele purtate inainte de criza, avocatul Etienne Oprea spune ca acestea sunt foarte mari, mai ales ca proprietarii au devenit mult mai flexibili, iar chiriasii, mai precauti.

Citeste si:

"Aspectele operationale sunt mult mai variate. Chiriasul vrea sa stie ce intra exact in costurile cu serviciile, si cum poate controla aceste costuri. Din acest punct de vedere, o solutie poate fi impunerea unei limite maxime, astfel incat proprietarul trebuie sa devina mult mai eficient in ceea ce priveste serviciile, orientandu-se, cel mai probabil, catre dezvoltarile verzi. Evident, proprietarii sunt mult mai flexibili in prezent, iar aceasta flexibilitate depinde de zona in care se afla cladirea, de gradul sau de ocupare si de cat de mult este dorit chiriasul in cladire", explica Oprea.

Criza, precum si experienta dobandita de proprietari, chiriasi si cei care ii consiliaza, respectiv avocati si brokeri, toate au condus ca optimizarea contractelor de inchiriere, astfel inca de la 80-100 de pagini, acestea au scazut la 30 de pagini plus anexe, spune avocatul.

"Este important sa negociezi pe clauzele contractuale. Inainte de criza, multi chiriasii, in special pe piata de retail, semnau fara sa se uite atent. De acum incolo, cred ca analiza va fi una mai amanuntita, iar costul serviciilor, de care am amintit anterior, va contribui in continuare la decizia finala de relocare", afirma Etienne Oprea.

Zona buna aduce chiriasi flexibili

Intr-o zona foarte dorita, cum este Piata Victoriei orice chirias este dispus intr-o masura mai mare sa faca concesii, continua avocatul. Aceasta flexibilitate a companiilor este valabila insa doar pentru zonele de top, iar ceea ce multi consultanti imobiliari considera ca poate fi "a doua Piata Victoriei", respectiv zona Floreasca-Barbu Vacarescu, nu este inca o astfel de zona.

"In urmatorii doi ani, mi-e greu sa cred ca va creste foarte mult cererea si atunci nu as avea un motiv pentru care sa spun ca Floreasca-Barbu Vacarescu poate deveni o locatie similara cu Piata Victoriei. Nu avem noi jucatori, care sa ocupe spatii noi", incheie avocatul.