Pe piata de birouri din , doua mari proiecte au fost dezvoltate pe terenuri concesionate, ambele de catre GTC: America House in Piata Victoriei si City Gatedin Piata Presei. Durata concesiunii poate varia in functie de teren, insa in cazul concesiunii private, cel mai intalnit termen este de 49 de ani, cu posibilitatea de prelungire pentru jumatate din durata initiala.

Altfel spus, in loc sa cumpere de la bun inceput un teren, dezvoltatorul concesioneaza un teren aflat in domeniul public sau privat al statului sau al unitatilor subteritoriale si se angajeaza in schimb sa plateasca o redeventa lunara sau anuala.

“In , dezvoltarea imobiliara pe terenuri concesionate nu este foarte frecventa, unul dintre motive fiind simtul proprietatii cu care suntem obisnuiti. In insa, sunt foarte multe dezvoltari pe terenuri concesionate. Acest tip de dezvoltare are anumite avantaje: dezvoltatorul nu indisponibilizeaza de la inceput bani, iar in negocierile cu statul este mai protejat”, spune Ioana Niculeasa (foto), partener asociat in cadrul casei de avocatura NNDKP.

Aceasta protejare provine din faptul ca, in cazul concesiunii unui teren, situatia juridica si istoricul acelui teren au fost deja verificate, spre deosebire de achizitia unui teren de la un proprietar privat, unde procesul de verificare poate dura mult mai mult.

Cat plateste dezvoltatorul pentru teren

In ceea ce priveste redeventa pe care dezvoltatorul se angajeaza sa o plateasca autoritatii concedente, aceasta este stabilita in caietele de sarcini, inainte de licitatie. De cele mai multe ori, redeventa este exprimata in /metru patrat de teren si poate fi lunara sau anuala, ajungand la cel mult la zeci de mii de euro anual.

"Redeventa poate fi stabilita fie pe metru de teren concesionat si pe toata suprafata, iar suma de plata pe an, achitata de obicei la finalul anului, depinde de suprafata terenului, nu de dimensiunea proiectului construit”, afirma Ioana Niculeasa.

Potrivit Legii 50/1991, limita minima a pretului concesiunii se stabileste, dupa caz, prin hotararea Consiliului Judetean, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau a Consiliului Local, astfel incat sa asigure recuperarea in 25 de ani a pretului de vanzare al terenului, in conditii de piata, la care se adauga costul lucrarilor de infrastructura aferente.

N-ai cladire, n-ai teren

Un alt lucru pe care orice dezvoltator trebuie sa-l cunosca inainte de a decide sa dezvolte pe un teren concesionat este ca, in cazul in care obiectul pentru care a fost acordata concesiunea, respectiv cladirea, dispare, atunci concesiunea se anuleaza. Astfel, in cazul unui cutremur sau al unui incediu puternic, care pot avaria iremediabil cladirea, concesiunea terenului nu mai este valabila.

Citeste si:

“Acest aspect depinde foarte mult de legea sub imperiul careia a fost incheiat contractul de concesiune si de prevederile contractului. Pe scurt, depinde de cauza disparitiei constructiei, in general terenul revine inapoi municipalitatii”, arata avocatul.

Constructia trebuie sa inceapa intr-un an

Un dezvantaj al dezvoltarii pe terenuri concesionate il prezinta obligatia dezvoltatorului de a incepe intr-o perioada relativ scurta constructia. Mai exact, articolul 36 din legea 50/1991 prevede obligatia concesionarilor sa solicite emiterea autorizatiei de construire si sa inceapa constructia in termen de cel mult un an de la data obtinerii actului de concesionare a terenului. In caz de incalcare a acestei obligatii, concesionarea isi pierde valabilitatea.

“Spre deosebire de achizitia unui teren, concesiunea obliga dezvoltatorul sa fie pregatit sa construiasca proiectul pe care se angajeaza sa-l dezvolte. Nu trebuie doar sa obtina autorizatia de construire intr-un an, dar trebuie sa dezvolte exact proiectul pentru care a obtinut concesiunea”, subliniaza Ioana Niculeasa.

Acest lucru inseamna ca regandirea ulterioara a proiectului, lucru des intalnit in ultimii patru ani de criza, respectiv renuntarea la un bloc de sau tranformarea unui imobil rezidential intr-o cladire de birouri, este imposibila.

In concluzie, desi dezvoltarea pe un teren concesionat poate fi o solutie mai ieftina si mai facila decat achizitia propriu-zisa a unei proprietati, pentru dezvoltatorii riscurile, intr-o perioada de incertitudine a pietei imobiliare, pot fi ridicate: sunt obligati sa inceapa constructia si sa nu modifice proiectul initial.