Dobre Gabriela: Este recomandat sa vindem acum, cand piata este foarte jos, sau sa mai asteptam? Si daca da, cand se estimeaza o revigorare a pietei? De exemplu, care credeti ca este pretul corect pentru un apartament cu trei camere, decomandat, cu o suprafata de 71 mp (constructie din anul 1979) in zona Lacul Tei?

Ilinca Paun: Este posibil ca preturile apartamentelor vechi sa mai scada, atata timp cat exista foarte putini cumparatori si unii proprietari sunt presati sa vanda imediat. Teoretic, pana cand se vor relua finantarile, piata va fi blocata si preturile vor continua sa scada. O revigorare a pietei nu este asteptata in urmatoarele 12 luni, de abia din anul2010 vom vedea o usoara crestere a preturilor.

In conformitate cu BREI (Bucharest Real Estate Index), pretul unui apartament cu trei camere din zona Lacul Tei este de aproximativ de 85.000 - 95.000 euro, in functie de finisaje si locatia exacta. In concluzie, este mai avantajos sa vindeti acum si sa tineti banii la banca in lei, la o dobanda de 12-14% anual, decat sa asteptati sa creasca valoarea apartamentului si apoi sa vindeti.

Este intelept si rentabil a achizitiona in aceasta perioada, ma refer maxim pana in luna martie, un apartament, sau mai bine ar fi sa mai astept sa mai scada pretul?

Ilinca Paun: Nu pot sti cu siguranta cat vor mai scadea preturile, insa cred ca, atata timp cat situatia economica este instabila si conditiile de finantare sunt nefavorabile, numarul cumparatorilor va fi foarte mic si multi proprietari sub presiune vor scadea pretul de vanzare. Cred ca ar fi bine sa cautati permanent in piata apartamentul pe care vi-l doriti si sa cumparati atunci cand gasiti o proprietate care sa se potriveasca cu nevoile dvumneavoastra. Pentru ca sansele ca valoarea apartamentului sa scada sa fie cat mai mici, va sfatuiesc sa cumparati apartamente livrate in locatii cu infrastructura realizata si intr-o zona cat mai centrala.

Tomescu Constantin: Daca am un apartament de vanzare, situat in zona Mall Vitan, strada Foisorului, facand parte dintr-un ansamblu nou construit, pot apela la serviciile Colliers?

Ilinca Paun: Din pacate, nu ne putem ocupa decat de proiecte sau pachete de apartamente, nu de proprietati individuale.

Nechita Gabriela: Sunt interesata de achizitionarea unui apartament nou, fie in stadiul de proiect, fie deja finalizat. Cautind pe Google am gasit o pagina de web a unei anumite agentii imobiliare care promoveaza proiecte rezidentiale. Aceasta agentie invita cumparatorii sa achizitioneze prin agentie, care pretinde ca nu aplica nici un comision. Si acum intrebarile mele:

1) Aceasta este practica acum ca initiatorul si proprietarul unui proiect rezidential sa incredinteze vinzarea imobilelor unor agentii imobiliare? Daca nu, cum pot gasi datele de contact ale proprietarului de proiect?

Ilinca Paun: Ca practica generala, dezvoltatorii incredinteaza activitatea de vanzare unei agentii, care este platita la fiecare tranzactie cu un comision din partea initiatorului de proiect. Colliers Residential si multe alte agentii imobiliare mari nu percep comision din partea cumparatorului, adica dumneavoastra nu trebuie sa platiti nimic. Exista insa si agentii care cer comision si de la cumparator.

2) Acesti agenti imobiliari se auto intituleaza acum "consilieri imobiliari". Inca o data, nu consider un posesor al unei diplome de liceu si experienta in vanzari de orice fel ca fiind un consilier capabil sa-mi ofere raspunsuri avizate in aceasta problema. Sunt interesata de o terta parte, un expert in constructii si/sau arhitectura, pe care l-as angaja pentru expertiza in domeniu. Exista in Romania o astfel de categorie profesionala de consilieri independenti cu specializare si experienta relevanta?

Ilinca Paun: In cadrul agentiilor profesioniste cu renume, ale caror proiecte le gasiti pe site-urile lor, puteti gasi agenti cu educatie superioare si cu pregatire tehnica, care pot da un sfat relativ la calitatea constructiei si a arhitecturii.

3) Daca nu exista un adevarat consilier, cum ma asigur de calitatea constructiei? Cum evit sa fiu pacalita in privinta calitatii materialelor folosite in constructia apartamentului si a dotarilor interioare?

Ilinca Paun:
Consilieri buni de vanzare exista in cadrul agentiilor si ei va pot explica materialele folosite si calitatea lor. Totodata, aceste specificatii tehnice ale cladirii sunt apoi trecute intr-o anexa la contractul de vanzare-cumparare. Pentru a va asigura ca au fost respectate aceste specificatii si ca nu sunteti pacaliti, atunci cand sunteti chemata sa completati procesul verbal de predare primire, puteti lua cu dumneavoastra un consultant specializat in verificare tehnica. In cadrul companiei noastre, o astfel de verificare o fac colegii de la departamentul de “Project Monitoring”.

Citeste si:

4) Cu cine ar trebui sa discut contractul pentru a ma asigura ca inteleg termenii si ce ar trebui sa cer sa fie prevazut in el? De exemplu, dreptul meu in calitate de cumparator de a anula contractul daca nu sunt multumita de calitate?

Ilinca Paun: In cazul in care constructia nu este gata si semnati un ante-contract, este foarte bine sa va consultati cu un avocat care sa verifice care sunt drepturile dumneavoastra din acest contract. Principalele aspecte pe care este bine sa le reglementati prin contract sunt: calitatea constructiei si accesul in proiect, cat si intarzierile la livrare.

Rusanu Cristian: 1) Se zvoneste ca apartamentele nou construite in Bucuresti au fundatii mai proaste decat apartamentele vechi, fiind foarte vulnerabile la cutremure. Ce parere aveti despre acest aspect?

Ilinca Paun: Nu doar fundatiile unei constructii trebuie sa fie rezistente, ci intreaga structura a cladirii. Noile norme de reglementare in constructii cer inginerilor proiectatanti sa asigure o rezistenta de 8,5 grade.

2) Cum este posibil ca, in unele zone din Bucuresti, pretul la un apartament nou sa fie de 900 euro/metru patrat si, in aceeasi zona, pretul la un apartament vechi sa fie de 1.000-1.100 euro/mp?

Ilinca Paun: Pretul constructiei noi este calculat si in functie de costuri, nu numai de raportul cerere-oferta. Pretul apartamentului vechi este stabilit exclusiv pe baza cererii din piata si a pretului la care a vandut vecinul. Nu exista o corelare intre cele doua preturi, mai ales ca apartamentele noi sunt multe in constructie, deci nu sunt gata, spre deosebire de apartamentele vechi, in care te poti muta imediat.

O alta deosebire este cea a suprafetei, cele vechi fiind mai mici ca suprafata, astfel ca pretul unitar poate ajunge mai mic decat cel al apartamentului nou. In plus, pretul apartamentelor vechi este mult mai dinamic fata de cel al apartamentelor noi, astfel incat raportul se poate schimba de la o luna la alta.

3) Cat costa metrul patrat intr-un apartament din Complexul Rose Garden, din Colentina ? Dar pentru inchiriat?

Ilinca Paun:
In Rose Garden exista mai multe tipuri de apartamente la vanzare, cu preturi care variaza intre 1.500 si 1.900 de euro/mp construit. Pretul de 1.500 euro/mp este oferit de un investitor care a cumparat off-plan la inceputul proiectului si acum vinde apartamente livrate.

Loredana: Am cumparat un apartament in Asmita Gardens, iar acum valoarea sa este mai mica. Ce pot face in acest caz?

Ilinca Paun:
Am dubii in privinta acestei afirmatii, deoarece pretul apartamentelor din cadrul proiectului Asmita nu a scazut. Depinde cum stabiliti dvs valoarea apartamentului si ce doriti sa faceti cu acesta. Daca veti locui in el, nu va sfatuiesc sa renuntati, deoarece, chiar daca veti gasi un apartament la un pret mai mic, calitatea si lucrurile care v-au placut la Asmita, cand ati ales acest proiect, nu le veti gasi in cazul unei alte alegeri. Daca l-ati luat pentru o investitie si doriti sa il vindeti sau sa il inchiriati, consultati agentul prin care ati cumparat rreferitor la pretul sau chiria pe care o puteti obtine.

Marian: As vrea sa imi cumpar un apartament intr-un complex care se construieste, insa mi-e teama ca dezvoltatorul va opri lucrarile de constructie. Cunosc pe cineva care a cumparat in complexul Sunset Residences, din Drumul Taberei, iar cei de acolo au oprit lucrarile. Cum pot fi sigur ca nu voi pati la fel?

Ilinca Paun: Puteti verifica de la inceput daca dezvoltatorul are un contract de finantare semnat cu o banca pentru intreaga constructie a cladirii in care va cumparati apartament. In aceste conditii, dezvoltatorul nu are motiv sa intrerupa constructia.

Colliers International este un parteneriat global intre companii care furnizeza consultanta imobiliara, avand aproximativ 250 birouri in 51 de tari, pe sase continente si 9.300 angajati. In Romania, Colliers este lider de piata si ofera servicii complete de consultanta imobiliara.