Cei care dispun de lichiditati se confrunta cu o multitudine de posibilitati atunci cand trebuie sa isi investeasca economiile, iar alegerea acestora depinde de suma de bani de care dispun, de motivatiile pentru care investesc si de predispozitia de a isi asuma anumite riscuri. Din paleta aparent interminabila de locuri posibile de plasare a banilor, vom avea in vedere numai doua: depozitele bancare si imobilele, pentru care vom lua in considerare patru caracteristici: randamentul, riscul, lichiditatea si obligatia de a achita taxe.

"Am avut clienti in 2015 care au preferat sa cumpere o proprietate cu un yield bun (randament - n.r.), decat sa pastreze banii in banca, in conditiile scaderii dobanzilor la depozitele bancare. Yield-ul mediu pentru proprietatile rezidentiale premium este 6-7% brut, proprietarii suportand ulterior taxele aferente, comisionul agentiei imobiliare, etc. din chiria incasata", spune Alin Popa, senior consultant pe segmentul rezidential in cadrul Knight Frank.

In acelasi timp, rata dobanzii aferenta depozitelor noi ale gospodariilor populatiei, cu scadenta initiala mai mica sau egala cu 1 an, potrivit statisticilor BNR, a fost de 1,47% pe an pentru plasamentele la banca in lei si de 0,60% pe an pentru depozite in euro. Un depozit bancar ofera trei avantaje: o dobanda sigura (desi, foarte redusa), un acces facil la banii tai (cu riscul de a pierde dobanda anuala) si siguranta deoarece, chiar daca banca va intra in faliment la un moment dat, statul asigura depozitele bancare in limita a 100.000 euro. Statul perccepe insa un impozit de 16% din dobanda acumulata, la depozitele bancare, retinut la sursa.

Locuintele privite ca o investitie au alte doua caracteristici - una atractiva si una neatractiva. Partea buna este ca taxele pe proprietate sunt relativ scazute, in timp ce partea mai putin buna este ca locuintele au de obicei o lichiditate scazuta. Locuintele difera una de cealalta si cateodata iti poate lua destul timp sa gasesti pe cineva caruia sa ii placa locuinta ta, pentru a o inchiria.

Dar, asa cum a subliniat mai sus si Alin Popa, senior consultant Knight Frank, foarte multi romani isi folosesc banii in scopul achizitionarii de locuinte, desi aceasta investitie este mult mai riscanta decat plasarea banilor intr-un depozit bancar. De regula, pretul locuintelor creste in timp, dar nu este o regula generala. In perioada 2008-2009, pretul locuintelor din Romania a scazut cu peste 40%, potrivit Indicelui calculat de catre Imobiliare.ro, iar in 2010 cu pana la 14%. In plus, atunci cand preturile cresc, rata de crestere este incerta. Preturile pot sa ramana la acelasi nivel mai multi ani, dupa care pot sa creasca vertiginos cu pana la 20% intr-un singur an.

Daca spre deosebire de alti ani, "vedetele" pietei rezidentiale in 2015 nu au mai fost apartamentele cu 2 camere, privirile cumparatorilor indreptandu-se spre imobile mari (3 camere, 4 camere sau vile insiruite), garsonierele au fost insa foarte solicitate de cei care au vrut sa investeasca, acestea asigurand un randament crescut de pana la 9%-10% pe an, arata, de asemenea, Andrei Gheorghisor, consultant, Premier Imobiliare.

Cel mai bun exemplu este o garsoniera cu un pret de vanzare de 30.000 euro, cu o suprafata de aproximativ 33 mp, care se poate inchiria nemobilata / neutilata la un pret de 200 euro / luna, rezultand un yield de 8%. Pentru o investitie de 3.000 euro in mobila si electrocasnice, valoarea chiriei ajunge la 250 euro / luna, ceea ce inseamna un yield de 9,09%.

Pentru un apartament cu 2 camere, din sudul Capitalei, de 50 mp, pretul mediu este de 40.000 euro (800 euro / mp), iar chiria lunara ajunge la 350 euro. Daca luam in calcul investitia in mobilier si electrocasnice, ajungem la un yield de 9,34%. Referitor la apartamentele cu 3 camere, de aproximativ 70mp, valoarea medie de piata este de 57.000, potrivit datelor oferite de Premier Imobiliare, la care adaugam o investitie ulterioara in mobilier de aproximativ 6.000 euro. Chiria lunara va ajunge astfel la 450 euro, rezultand un yield de 8,58%.

"Cu siguranta cea mai buna investitie o reprezinta garsonierele, simple sau duble. Sa nu uitam ca este important si cat de repede inchiriezi, lucru care din nou avantajeaza garsonierele. Nu am avut oferta de inchiriat garsoniera mai mult de 3-4 zile pe piata. De asemenea, destinatia a fost catre persoane fizice exclusive. Am avut 5-6 investitori care in 2015 au cumparat, fiecare, un pachet de minim 8 unitati locative", a declarat Andrei Gheorghisor.

Pretul poate varia in functie de zona in care se afla proiectul rezidential. Daca mijloacele de transport in comun, gradinita, piata, spatiile verzi, nu sunt strict necesare, un apartament de 3 camere, de 70 mp, poate ajunge la o chirie lunara echivalenta cu cea a unei garsoniere de 33 mp, situata la 200-300 metri distanta de gura de metrou, potrivit Premier Imobiliare.

Knight Frank: Chiriasii de locuinte de lux pun accent pe unicitate

La fel de atractive sunt si investitiile in proprietatile rezidentiale de "lux", care se preteaza mult mai mult ca destinatie de plasare a banilor, in contextul scaderii dobanzilor la depozitele bancare. "Termenul «lux» este foarte des folosit de catre proprietari, insa in realitate, multe dintre proprietati nu se pot asocia cu acest standard. Pe principiul «frumusetea este in ochiul privitorului», evaluarea unei proprietati este subiectiva", apreciaza Alin Popa.

Citeste si:

In timp ce criza economica a ajustat preturile de pe piata rezidentiala de lux la nivele realiste, arata consultantul Knight Frank, ultimii doi ani au fost caracterizati de stabilitate, inregistrandu-se cresteri moderate si sustenabile ale principalilor indicatori. In 2016 se estimeaza o crestere de 3-5% a preturilor de achizitie a locuintelor noi de lux, in timp ce bugetele la inchiriere sunt preconizate sa ramana relativ stabile, pe un usor trend ascendent.

"Cererile in crestere inregistrate in ultimii doi ani au stimulat dezvoltatorii de proprietati premium, astfel in 2016 vor fi livrate proiecte noi in zone precum Primaverii, Herastrau sau Aviatorilor (e.g. One Charles de Gaulle). Desi nu este un caz des intalnit la noi in comparatie cu vestul Europei, exista si dezvoltatori care au decis sa construiasca in vederea inchirierii, vizand in special expatii. Si zona centrala devine un punct de referinta, fiind inregistrate tot mai multe cereri in ultimii doi ani. Clientii care cauta aceste locatii apreciaza stazile linistite cu imobile impunatoare din perioada interbelica cu acces facil in centrul orasului", spune Alin Popa.

El adauga ca, in contextul actual din piata rezidentiala, cumparatorii sau chiriasii de proprietati premium pun cel mai mult accentul pe unicitate. De cele mai multe ori, astfel de proprietati se vand la stadiu de proiect, inainte de promovarea propriu zisa; in aceasta categorie regasindu-se apartamentele de tip penthouse ce sunt in topul preferintelor datorita intimitatii sporite si a teraselor spectaculoase. In privinta inchirierilor familiile prefera zona de nord si vile spatioase cu gradini impresionante si piscina in complexe rezidentiale.

"Printre proprietatile de lux se regasesc si imobilele cu arhitectura deosebita din perioada interbelica, ce pastreaza aerul acelor vremuri. Renovate complet si adaptate la standarde contemporane (lift, clima, etc) aceste vile sunt ideale pentru de sedii reprezentative ale ambasadelor, resedinta sau case de avocatura", mai spune consultantul Knight Frank.

Sursa grafic: Knight Frank

De exemplu, potrivit datelor furnizate de Knight Frank, un apartament de 2 camere situat intr-un complex rezidential in zona Barbu Vacarescu se poate inchiria mobilat la un buget de aprox. 600 euro/ luna si se poate vinde cu aproximativ 110.000 euro, rezultand un randament mediu brut de aprox. 6.5%. In acelasi timp, un apartament de lux de 4 camere in zona Aviatorilor se inchiriaza cu aproximativ 2.500 euro, iar pretul de vanzare este estimat la aprox. 500.000 - 550.000 euro (fara tva), rezultand un randament brut in jurul valorii de 6%.

Timpul de vanzare pentru astfel de proprietati variaza in functie de mai multi factori cum ar fi, potrivit Knight Frank: starea in care se afla imobilul, nevoia proprietarilor de a vinde, zona si vecinatatile sau destinatia pe care o are imobilul. Media de timp necesar pentru vanzarea unei proprietati este intre 6 luni si 18 luni, iar aceasta perioada este influentata de factorii enumerati.

Exista deci proiecte unice prin pozitie, arhitectura, finisaje si layout care sunt vandute imediat ce au primit autorizatia de constructie si proprietati care pot sta pe piata mai mult de un an de zile. In privinta inchirierilor durata medie este intre 1-3 luni.

"Majoritatea proprietatilor rezidentiale de lux sunt achizitionate in scopul utilizarii acestora ca locuinta proprie. Exista si cazuri cand sunt achizitionate de investitori in proiecte premium in scopul inchirierii lor, dar sunt mult mai putine comparativ cu anii anteriori criziei. Apartamentele sau casele sunt achizitionate de clientii din top management, avocati sau oameni de business, in scop de resedinta", conchide Alin Popa, senior consultant, Knight Frank.

Sursa foto: Oleksiy Mark / Shutterstock