Inainte de a alege o locuinta pentru achizitie din sutele de ansambluri rezidentiale din Romania, poate cel mai important este sa iti cunosti propria capacitate de indatorare, mai precis cat anume din venitul tau disponibil poate fi atribuit rambursarii unei finantari bancare de tip Prima Casa sau Credit Ipotecar. Bineinteles, exista si posibilitatea achizitiei unei locuinte prin sistemul de rate la dezvoltator, dar aceasta varianta nu intra in atentia articolului curent.

De asemenea, alegerea unei metode de finantare intre Prima Casa sau Credit Ipotecar poate fi influentata si de lichiditatile de care dispui, arata Gabriel Cretu, managing partner Ad­wisers, companie cu activitati in broke­ra­jul de credite. "Publicul tinta pentru Prima Casa sunt oamenii fara economii, care considera ca e mai benefic sa plateaca rata decat chirie. De aceea, in aceasta categorie intra, in general, tinerii care pornesc la drum in viata si care nu au apucat inca sa acumuleze pentru un avans sau, chiar daca il au, il vor folosi pentru dotarile casei" arata brokerul citat.

In opinia sa, "creditul ipotecar are o alta destinatie: clientii care isi imbunatatesc situatia locativa (trec de la doua la trei camere, de la bloc la casa, de la un cartier la altul mai bun s.a.m.d.), clientii care vor sa faca o investitie pentru ei, pentru copiii lor etc.". La nivel de dobanzi, lucrurile s-au apropiat vizibil intre cele doua produse, in ultimii ani. Astfel, avansul ramane cel mai mare differentiator. De asemenea, timpul de aprobare este in general cu trei saptamani mai lung pentru Prima Casa (cel clasic variaza intre 2-4 saptamani, in functie de client / banca).

Sunt banci ale caror oferte, pentru un anumit segment de clienti, se apropie de prima casa, exceptand nivelul avansului. In aceste conditii, Gabriel Cretu recomanda produsul clasic, "deoarece este mai putin restrictiv la aprobare si ulterior la o vanzare".

De asemenea, daca toate bancile vor creste avansul, ca urmare a Legii darii in Plata, "nu este deloc intelept sa accesezi un produs de creditare de consum pentru avans. Sarcina creste in acest fel foarte mult. Bancile nu vor putea mentine insa acest nivel mult timp. Piata isi va spune cuvantul si incet incet avansul va cobora spre cotele unde este acum. Putini clienti si-ar permite in mod rational cele doua credite simultan", mai spune Gabriel Cretu.

Uzunov: Aroganta bancilor nu este buna, dar nici Legea darii in plata

Uzunov: Aroganta bancilor nu este buna, dar nici Legea darii in plata

Cu toate acestea, "daca toate bancile vor creste avansul la procentul vehiculat de 40%, va scadea drastic numarul clientilor care vor fi eligibili pentru un credit ipotecar" pe termen scurt. "Pe cale de consecinta, daca va scadea eligibilitatea lor, cu atat mai putin nu vor putea lua doua credite - unul pentru consum si unul ipotecar. In plus, accesarea la creditare prin indatorare totala creste riscul de credite neperformante prin repetarea greselilor din anii de boom imobiliar. Prin urmare, varianta ideala este ca avansul sa nu creasca atat de mult, ci sa ramana la cote pe care clientii sa si le poata permite, astfel incat sa nu fie nevoie de alte imprumuturi pe diferite cai alternative, pentru obtinerea acestuia", considera Andreea Comsa, CEO, Premier Estate Management.

Cert este ca ambele tipuri de credit, Prima Casa si Credit Ipotecar, vizeaza cumparatorii in cautarea unei locuinte. Desigur ca cel prin Prima Casa este cel mai avantajos pentru cumparator, avand avansul si dobanda minime, insa pe de alta parte, avand o limita mica de finantare, determina ca majoritatea noilor locuinte sa fie construite ieftin si in zone periferice.

Andreea Comsa: Atentie la calitatea locuintei

"Programul Prima Casa a fost foarte bun pentru relansarea segmentului rezidential. Momentul actual al pietei trebuie sa permita insa o dezvoltare calitativa nu doar cantitativa, prin dezvoltarea de produse de creditare atractive de catre banci. In acest fel, vor putea fi incurajate proiecte rezidentiale construite intr-un mod responsabil si in zone centrale de catre dezvoltatori care nu isi permit sa creeze produse sub standardul obisnuit de calitate", arata Andreea Comsa.

In opinia sa, piata rezidentiala evolueaza, in acest fel, spre ceea ce ar trebui sa caracterizeze o capitala europeana si anume "proiecte care sa ofere un standard de viata confortabil si sigur. Prin urmare, acum este momentul oportun pentru oferirea unor credite ipotecare adaptate la nivelul de trai al clientilor dar care desigur, sa acopere si marjele de risc ale bancilor".

Ce inseamna insa proiecte rezidentiale construite responsabil? Desi, orice client trebuie sa isi asume in general responsabilitatea fata de achizitia pe care o face; in ultimii ani, foarte multi dintre cei care au achizitionat locuinte, au ajuns sa regrete alegerile facute.

Comsa: Sunt multe locuinte noi, discutabile cu privire la calitate

Comsa: Sunt multe locuinte noi, discutabile cu privire la calitate

Citeste si:

"In piata exista numeroase proiecte construite in anii de dupa criza de catre dezvoltatori mai putin responsabili care, intr-o abordare empirica a construirii de cladiri rezidentiale, au pus bazele unui trend ce s-a aplicat la mii de locuinte. Prin incercarea de a diminua costurile de constructie si de a maximiza profiturile, s-au facut numeroase compromisuri in ceea ce priveste calitatea materialelor construite, inclusiv in privinta costurilor cu structura blocurilor, acest fapt reprezentand un pericol pentru orice locatar", spune Andreea Comsa.

Mai apoi, subliniaza managerul Premier Estate Management, sunt problemele la instalatii (care apar destul de curand dupa mutarea in locuinta), la finisaje (care incep sa se desprinda de pe pereti sau sa se constate ca tamplaria nu izoleaza termic), la peretii despartiori din apartamente (care nu in putine cazuri sunt din rigips) si multe alte aspecte care creaza un disconfort major rezidentilor si care nu au fost luate in calcul in momentul achizitiei.

Asadar, "in primul rand, atentia trebuie sa fie concentrata pe analiza din punct de vedere tehnic a viitoarei locuinte. Inainte de achizitia sub imperiul emotiei de a primi un mic discount si de a semna orice document, cumparatorul trebuie sa inteleaga faptul ca il poate costa mult mai mult ceea ce va avea de reparat in locuinta decat discount-ul pe care il primeste, la care se adauga si nelinistea de a fi achizitionat in graba si de a se simti inselat" apreciaza Andreea Comsa.

Drept urmare, trebuie verificata cartea tehnica a cladirii, trebuie verificate autorizatiile si mai ales, respectarea acestora de catre dezvoltator. Trebuie discutate toate detaliile referitoare la proiect, inclusiv cele mentionate anterior si, daca exista posibilitatea, sa fie asistat la discutie de catre un specialist, astfel incat informatiile sa fie analizate corespunzator. Daca proiectul se afla la o faza ulterioara de dezvoltare, avand deja cateva cladiri finalizate si locuite, o discutie cu un locatar al proiectului, este cea mai eficienta pentru a analiza gradul de confort.

Dupa analiza partii tehnice, clientul trebuie sa fie atent la partea juridica. Cea mai mare parte a legalitatii proiectului este, in general, analizata de catre banca finantatoare, tinand cont ca majoritatea locuintelor se vand prin programul Prima Casa. Cu toate acestea, foarte multi clienti nu citesc documentele pe care le semneaza atat cu banca, cat si cu dezvoltatorul.

"Printr-o simpla citire integrala a contractelor, fara cunostinte juridice avansate, clientul poate observa anumite aspecte in privinta carora nu ar fi de acord. Este recomandabil sa fie discutate si lamurite inaintea oricarei semnari, deoarece ulterior, nu se mai poate face nimic. Asadar, este de recomandat unui cumparator sa nu fie influentat doar de pretul de achizitie si de un discount pentru semnarea in graba, ci dimpotriva, sa analizeze atent fiecare aspect al viitoarei achizitii. Este binecunoscut faptul ca orice este prea ieftin sau cu o reducere rapida si majora de pret, in general, aduce cu sine costuri mult mai mari pe parcurs", spune Andreea Comsa.

Locuinta intr-un ansamblu rezidential in insolventa sau recent construit?

"Ambele optiuni pot reprezenta alegeri la fel de bune sau dimpotriva, pot implica la fel de multe riscuri. Avantajele achizitiei unui proiect in reorganizare judiciara constau in faptul ca administratorul judiciar, lucrand pe un plan de reorganizare votat de creditori, are o directie clara in ceea ce priveste fiecare aspect, incepand cu strategia de vanzari si de pret, precum si partea care tine de cheltuieli de administrare", arata seful Premier Estate Management.

Cum recuperezi avansul de rezervare a casei daca nu obtii finantare

Cum recuperezi avansul de rezervare a casei daca nu obtii finantare

Cu alte cuvinte, spune ea, un proiect rezidential aflat in reorganizare judiciara nu are surprize cand vine vorba de aspecte juridice sau legate de preturi, dat fiind faptul ca nu exista schimbari bruste de strategie. In plus, un proiect aflat in reorganizare, are o maturitate in ceea ce priveste partea tehnica in principal, in sensul in care orice probleme majore de ordin tehnic ar fi putut aparea pana la momentul actual al vanzarii, se pot obesrva usor astazi de catre promitentii cumparatori deoarece au trecut in jur de 5-7 ani de la receptia majoritatii dintre ele.

In comparatie, "proiectele livrate recent nu au trecut testul durabilitatii, calitatii si aspectului cladirilor in timp iar in acest sens, pot exista numeroase suprize neplacute. Avantajul major al achizitiei de locuinte recent contruite consta in pretul de achizitie care in majoritatea cazurilor este mai mic decat al celor aflate in reorganizare judiciara, fiind adaptate la piata actuala, cu suprafete mai mici si cu un cost de constructie mult diminuat fata de anii 2007-2008 cand au fost construite cele aflate in insolventa", spune Andreea Comsa.

Un alt avantaj al locuintelor noi consta tocmai in faptul ca exista marje de negociere mai mari pentru clienti, dezvoltatorii in general adaptandu-se la cerintele si miscarilor din piata, putand in acest mod sa isi adapteze produsele si sa ramana competitivi in privinta vanzarilor. In cazul proiectelor in reorganizare, marjele de nogiciere sunt foarte mici iar orice schimbare majora de strategie dureaza intre 6 si 12 luni, inclusiv procedurile formale care trebuie indeplinite. Cu toate acestea, pot exista situatii riscante si in cazul proiectelor in insolventa, cand sub o administrare deficitara, un proiect sa nu fie intretinut corespunzator, sa existe un mod iresponsabil de a fi gestionat, putand crea un disconfort major rezidentilor.

Sursa foto: Sergey Peterman / Shutterstock