Dupa ce 2015 a reprezentat cel mai bun an din istoria pietei rezidentiale din Bucuresti si zonele limitrofe, avand in vedere cele peste 11.000 de apartamente noi livrate, peste nivelul inregistrat in perioada de varf a pietei imobiliare de dinainte de criza financiara, 2016 se anunta a stabili noi recorduri, cel putin in ceea ce priveste unitatile finalizate. Datele publicate de catre compania de consultanta imobiliara Coldwell Banker arata ca peste 14.000 de unitati vor fi livrate in acest an de catre dezvoltatorii rezidentiali, cu peste 25% mai multe comparativ cu anul precedent.

Conditiile bune de finantare, stabilizarea preturilor, dar si adaptarea tot mai buna a dezvoltatorilor la cererea existenta (Prima Casa) au facut ca gradul de absorbtie sa fie anul trecut extrem de ridicat, de peste 75%. Apartamentele din proiectele finalizate inainte de 2014 sunt la randul lor absorbite treptat de catre piata, chiar daca intr-un ritm mai scazut.

In conditiile actuale de piata, consultantul citat estimeaza ca stocul total de apartamente aflate la vanzare in ansambluri rezidentiale va ajunge la finalul acestui an la aproximativ 8.500 de unitati, in scadere cu peste 35% fata de situatia de la inceputul acestui an. Majoritatea proiectelor au inregistrat vanzari semnificative pe durata lucrarilor de constructie, existand si numeroase cazuri in care imobilele au fost vandute integral catre consumatori pana la momentul receptiei finale.

Cea mai mare parte a acestora ar fi reprezentata de proiecte finalizate inainte de revenirea pietei rezidentiale, proiecte care ar urma sa fie vandute integral in anii urmatori, in functie si de strategiile de pret adoptate, in timp ce noua oferta care va fi pusa pe piata in acest an ar trebui sa fie absorbita intr-un ritm similar cu cel din 2015. Ritmul bun de vanzari inregistrat de catre dezvoltatorii proiectelor actuale este datorat in primul rand unui grad de adaptare la cerere foarte ridicat, arata Coldwell Banker, lucru evidentiat si de harta urmatoare (click pentru marire):

ANCPI: Peste 200.000 de tranzactii imobiliare, in T1 din 2016

ANCPI: Peste 200.000 de tranzactii imobiliare, in T1 din 2016

Segmentarea pe locuinte in Capitala

Astfel, 53,5% din unitatile care vor fi livrate in acest an se incadreaza in categoria mass market, segment pe care achizitiile prin Prima Casa detin un procent covarsitor, de peste 70% in functie de proiect. Aceste proiecte ofera apartamente accesibile, cu un amplasament relativ bun raportat la puncte de interes precum zone comerciale sau acces catre mijloacele de transport in comun si cu suprafete similare cu cele din locuintele vechi. Costul pe metru patrat util in cazul acestor apartamente se situeaza in intervalul 800-950 euro, iar potrivit hartii realizate de Coldwell Banker cea mai mare parte a acestora ar fi dezvoltate in 2016 in interiorul cartierelor, in zona Titan.

Citeste si:

Cumparatorii de pe segmentul mass market sunt reprezentati de regula de familii tinere, aflate la inceputul carierei profesionale si la prima posesie locativa. Acestia castiga de regula sub 1.300 de euro lunar pe familie si doresc o locuinta noua in detrimentul uneia finalizate inainte de 1990, chiar daca noua locuinta este amplasata in interiorul marilor cartiere sau la marginea orasului, pretul de achizitie si accesul la transport in comun fiind principalii factori de decizie. Cea mai mare pondere a tranzactiilor pe segmentul mass market sunt incheiate in continuare prin programul Prima Casa, care ofera ca principal avantaj valoarea redusa a avansului.

Pe de alta parte, un procent de circa 12,3% din totalul unitatilor care vor livrate in acest an - sau aproape o cincime din categoria mass market – poate fi incadrat in segmentul low market, adica proiecte care ofera apartamente cu suprafete mai reduse comparativ cele ale locuintelor finalizate inainte de 1990 si care sunt amplasate la marginea orasului. Aceste proiecte nu ofera acces direct la mijloacele de transport in comun sau facilitati generale in cadrul proiectelor si au o calitate a constructiei relativ slaba, la un pret pe metru patrat util de 700-800 euro. Harta de mai sus evidentiaza ca majoritatea proiectelor rezidentiale din categoria low market vor fi finalizate in 2016 in zonele: Militari (spre Bolintin) si Dimitrie Leonida (spre Popesti Leordeni).

In acelasi timp, majorarea veniturilor, dar si cresterea generala a consumului populatiei, coroborate cu imbunatatirea ofertelor de creditare si a perspectivelor macroeconomice, s-au concretizat si printr-o crestere a cererii pe segmentul middle market, unde ponderea tranzactiilor realizate prin Prima Casa este de o treime, cumparatorii fiind de regula persoane care fac un upgrade locativ. Cererea pe midle market este compusa din cumparatorial caror venit mediu lunar depaseste 1.500 euro lunar, pretul nefiind unicul factor de decizie, amplasamentul, finisajele sau facilitatile oferite de proiect capatand o importanta semnificativa.

Potrivit Coldwell Banker, peste 5.500 de apartamente adresate clasei de mijloc vor fi finalizate in acest an in Bucuresti, in zonele semicentrale, de nord sau din interiorul marilor cartiere dar cu un acces foarte facil la reteaua de transport in comun - in special la metrou - si la puncte de interes, precum centre comerciale sau parcuri. Costul pe metru patrat util pentru aceste locuinte ajunge la 1.000-1.700 euro si sunt situate in zone precum: Tineretului, Regie sau Soseaua Pipera.

Avantul pietei rezidentiale si dezvoltarea segmentului middle market a marcat lansarea de noi proiecte in aproape toate zonele orasului, dupa ce sudul si vestul Bucurestiului au reprezentat ani de-a randul tinta predilecta pentru dezvoltarea de ansambluri rezidentiale. Cea mai mare pondere din cele peste 14.000 de locuinte care vor fi finalizate in 2016 sunt amplasate in zona de Vest (22,70%), urmata de cea de Nord (22,30%) si cea de Sud (21,30%). In zonele semicentrale si centrale din Bucuresti vor fi finalizate in acest an aproape 3.000 de locuinte in timp ce zona in zona de Est, care va deveni in anii urmatori unul din principalii poli de dezvoltare pe segmentul rezidential, potrivit Coldwell Banker, vor fi livrate in acest an aproximativ 2.000 de noi locuinte.

Orhideea - Politehnica, noul "El Dorado" al dezvoltarilor rezidentiale

Orhideea - Politehnica, noul "El Dorado" al dezvoltarilor rezidentiale

Cu peste 1.000 de unitati care se vor finaliza in acest an, segmentul premium va inregistra, de asemenea, rate bune de absorbtie din partea persoanelor care au un venit familial de peste 4.000 de euro si care au amanat achizitia unei locuinte din pricina unei oferte noi reduse, arata brokerul imobiliar citat. Pretul unei locuinte pe segmentul high market ajunge, asa cum este evidentiat si in graficul de mai sus, la peste 2.000 euro pe metru patrat util.

Sursa foto: Mikkel Bigandt / Shutterstock