Rata de profit anuala a unei locuinte bune, inchiriate, este in acest moment cuprinsa intre 6 si 8% pe an si poate fi depasita in anumite situatii. Dar, exista si cazuri in care acesta poate sa fie mai scazuta, pentru acelasi tip de proprietate, dar pentru diverse moduri de finantare, mobilare si chiriasi alesi. "Investitia imobiliara este ca o mica afacere, discutam de produs, respectiv proprietatea in cazul de fata, astfel incat apar costuri aferente inchirierii, ce includ partea de marketing, mentenanta, taxe pe veniturile obtinute si alte impozite ce trebuie achitate", declara Florin Postoaca, manager departament investitii, Nordis.

Factorii care pot influenta profitul unei locuinte cumparate pentru inchiriere:

1. Modul de finantare - cash sau prin credit. Daca locuinta este achizitionata prin credit, trebuie luat in calcul si costul cu dobanda. Costurile cu dobanda si taxele bancare difera foarte mult in functie de moneda in care se ia creditul, banca, scoringul celui care solicita creditul, momentul in care se ia creditul. Cel mai rapid si simplu este sa raportati rata de profit la dobanda anuala, pentru perioada creditului, atentie, calculate in aceeasi moneda.

Pont de la Nordis: Indicat este sa existe un raport optim calculat dupa interesele financiare personale, intre avansul achitat si suma imprumutata. Astfel daca platiti un avans mai mare, se poate inchide creditul mai rapid, deci costurile cu dobanda sunt mai mici, dar totodata nu va indisponibilizati toata suma necesara achizitiei.

2. Taxele notariale, aferente transferului de proprietate, sunt rezonabile in Romania, dar trebuie sa tineti cont si de acestea. Catre notariat se achita intre 1,2 si 1,4% din pretul de achizitie, suma care include onorariul notarului dar si taxele catre ANCPI (Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara), pentru intabularea dreptului de proprietate.

3. Consultanta. Avand in vedere ca discutam de o investitie, este recomandat sa apelati la ajutorului unui agent imobiliar cu experienta, care sa va ghideze in acest proces. Costul acestor servicii variaza intre 2 si 3%, din pretul tranzactiei, avantajele sale principale fiind: accesul la cele mai bune oportunitati de investitie imobiliara din piata, consultanta de specialitate privind procesul de achizitie si apoi cel de inchiriere, economie de resurse si mai ales de timp, pentru ca dumneavoastra sa va ocupati de acele activitati ce va aduc profit de investit.

Dupa ce deveniti proprietar si veti inchiria, trebuie sa aveti in vedere urmatoarele impozite:

1. Din 2016, impozitele anuale pe proprietate, colectate de catre administratiile finaciare locale, sunt diferite in functie de destinatia pentru care este folosita locuinta, respectiv scop rezidential sau comercial/birouri si reprezinta un anumit procent din valoarea de achizitie sau de evaluare a proprietatii. Astfel, daca chiriasul infiinteza un sediu de companie in proprietatea inchiriata si isi deduce cheltuielile cu utilitatile, impozitul anual pe proprietate poate creste semnificativ.

De exemplu, in cazul in care proprietatea este folosita pentru locuinta, in sectorul 1 al Bucurestiului acest impozit este de de 0,2% din valoarea proprietatii, dar daca este inchiriata de catre o persoana juridica cu activitate de birou / comercial, impozitul este majorat pana la 1,2% (adica o diferenta de un punct procentual anual, care se scade din profit).

Impozitul pe proprietate se plateste catre DGITL (Directia Generala de Impozite si Taxe Locale) in raza careia se afla casa sau apartamentul.

Citeste si:

2. Impozitul anual pe venituri din chirii (venituri din cedarea folosintei bunurilor) este in cunatum de 12% din valoarea totala a chiriei pe un an, la care se adauga 5,5% contributie de asigurari sociale de sanatate (CASS), pentru o singura proprietate – prima si respectiv 16% din valoarea lunara a chiriei, la care se adauga +5,5% CASS la a doua sau a treia sau a n proprietate.

Impozitul pe venitul din chirii se plateste la administratia finanaciara locala pe raza careia isi are domiciliul proprietarul (contribuabilul care realizeaza venitul).

Costurile cu pregatirea de inchiriere a locuintei:

1. Mobilarea –cei mai multi chiriasi romani prefera locuintele mobilate si cu bai si bucatarii echipate. Procentul variaza intre 80 si 90%, in functie de tipul de proprietate. Amenajarea minima pentru inchiriere se face cu cel putin 10% din pretul de achizitie (o garsoniera mai ieftina, intr-o zona periferica are cel mai mic pret de cumparare, cel mai mic buget de amenajare, dar va avea si cele mai mici chirii lunare, in timp ce un apartament de doua, trei sau patru camere intr-o zona de lux va necesita mult mai multi bani cu achizitia si amenajarea, dar si chiria lunara va fi exponentiala).

2. Renovarile intre chiriasi implica si ele niste costuri. Curente, la terminarea unui contract de inchiriere, sunt: curatenia generala, vopsitul peretilor, eventual schimbarea mochetelor, reparatii la mobilier, echipamente sanitare si electrocasnice, dar trebuie avuta in vedere si inlocuirea acestora la 5-7 ani, in functie de cat de bine sunt intretinute de chiriasi.

3. Cheltuielile curente cu intretinerea spatiilor comune si in perioadele de neocupare; daca apartamentul ramane gol o luna sau mai multe, va trebui sa acoperiti aceste sume, care pot reprezenta pana la 10-15% din chiria solicitata pe un an.

Sfat de la Nordis: mai bine stabiliti o chirie medie de piata, pentru atragerea unor chiriasi stabili, decat o chirie mai mare, dar care va aduce o fluctuatie mai mare de chiriasi si cu perioade mai lungi in care locuinta va sta goala si va trebui sa acoperiti intretinerea spatiilor comune si sa suportati neincasarea chiriei, care se scade din profitul anual. Din experienta Nordis, marja de chirie pe care o puteti scadea pentru a fi in zona de inchiriere rapida este de 5-10%.

Sursa foto: Brian A Jackson / Shutterstock