Diferenta fata de alte piete din Estul Europei care au experimentat cresterea pretului activelor imobiliare, este ca la Sofia accesul la randamentele proprietatilor si proiectelor de Real Estate este public prin intermediul REIT-urilor (Real Estate Investment Trusts) listate la bursa. Practic, sectorul imobiliar este finantat prin bursa, fapt unic in peisajul pietelor financiare din Est. Pentru comparatie, in Germania se discuta in continuare despre efectul evitarii unor impozite prin investirea in astfel de vehicule, motiv pentru care aceste instrumente nu sunt incurajate.

Dimensiunea tranzactiilor imobiliare in Bulgaria este mai redusa decat in Romania. Primele proiecte comerciale sau rezidentiale de peste 50 milioane EUR au aparut de curand si sunt asteptate sa se multiplice in perioada urmatoare. De altfel, estimarile Colliers International arata un potential de crestere de 330% in urmatorii 5 ani a stocului de spatii comerciale, de la 120,000 mp la 520.000 mp. Spatiul logistic si industrial totalizeaza 700,000 mp si este estimat a creste de 4 ori pana in 2011.

Decalajul de pret al activelor

Pe segmentul birourilor este vizibil faptul ca pretul de vanzare al unui metru patrat clasa A era la finalul anului 2005 in jurul a 2000 EUR/mp, in timp ce in Bucuresti se apropia de 2500 EUR/mp. Yield -ul mediu, respectiv raportul chirii/pret a coborat catre 9% in cladirile de birouri din marile orase ale Bulgariei, iar la Bucuresti deja a ajuns la 7.5%.

In rezidential observam preturi de pana la 1800 EUR mp in zonele bune ale Sofiei, in timp ce in capitala Romaniei pretul pe mp in proiectele noi depaseste 2000, chiar 2500 EUR/mp.

Pe latura terenurilor agricole, pretul hectarului este in medie de 1000 EUR in majoritatea zonelor Bulgariei, similar tarii noastre, in timp ce in Polonia hectarul agricol valoreaza 5-6000 EUR, iar in Grecia 8-10,000 EUR.

Este limpede ca plasarea banilor in piata imobiliara din Sud-Estul Europei poate aduce in cativa ani randamente bune cu risc relativ scazut, de aceea intalnim nerezidenti britanici, germani, olandezi si nu numai, care cumpara active imobiliare in aceasta regiune.

Ce ofera piata bursiera?

2005 2007 este perioada in care multe dintre REIT-urile lansate recent pe piata de la Sofia castiga dimensiunile ce ar face posibil ca portofoliile acestora sa devina mai diversificate in ceea ce priveste tipurile de investitii. Prin oferte publice primare succesive pe care orice investitor poate accesa, multe REIT-uri strang sume intre 5-10 mln EUR. Cateva dintre acestea administreaza deja active de 30 mln EUR.

Dintre profilurile REIT disponibile la Bursa de Valori de la Sofia amintim:

- inchirieri de birouri/spatii comerciale si/sau depozite industriale: Aktiv Invest (simbol: AKTIV) va ajunge la active de 13 mln EUR in aceasta toamna, in urma unei majorari de capital social; ERG Capital 1 & 2, ambele cu active de sub 2 mln EUR;

- cumparari & concesionari terenuri agricole: Elana Agricultural Land Opportunity Fund (ELARG) active de 30 mln EUR; Advance Terrafund (ATERA) cu 13 mln EUR active si o majorare de capital planificata pentru acesta perioada;

- dezvoltatori de proiecte rezidentiale, comerciale si/sau spatii de birouri:; Real Estate Fund Bulgaria (BREF) 30 mln EUR; Benchmark Fund Estate (BMREIT) 12 mln EUR active

Avantajele de baza ale investitiei in astfel de fonduri sunt lichiditatea mult mai mare decat o investitie directa in Real Estate si divizibilitatea sumelor ce pot fi investite. Segmentul REIT al pietei de la Sofia totalizeaza o capitalizare de aproape 200 milioane euro si exista aprecieri conform carora poate ajunge la 1 miliard de euro in 3-4 ani.

Cristian Tudorescu
www.vanguard.ro