Daca doriti sa cumparati un teren, un apartament sau o casa, este bine sa va asigurati ca proprietarul deti-ne acea proprietate de mai mult de trei ani. Altfel, in momentul parafarii contractului de vanzare-cumparare, notarul va percepe un impozit de 16% pe profitul obtinut din aceasta tranzactie, adica pe diferenta de bani obtinuta de proprietar intre momentul vanzarii si cumpararii. Noua reglementare, care a intrat in vigoare de la 1 ianuarie 2006, prevede ca sunt supuse impozitarii veniturile realizate din transferul dreptului de proprietate asupra constructiilor de orice fel si terenului aferent acestora, care se înstraineaza în termen de pâna la trei ani, de la data dobândirii, precum si veniturile realizate din transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor fara constructii dobândite dupa 1 ianuarie 1990.

Agentii sunt preocupati

Chiar daca legea spune ca acest impozit trebuie platit de vanzator, agentii imobiliari sustin ca proprietarii vor dori sa transfere acest impozit in pretul de vanzare. Astfel, exista riscul sa platiti mai mult si nu este deloc vorba despre o suma mica. De exemplu, pentru un apartament cu doua camere cumparat cu 17.000 de euro si care se vinde acum cu 40.000 de euro, se va plati, daca este detinut de mai putin de trei ani, 16% din 23.000 de euro, adica 3.680 de euro. Acelasi calcul este valabil si pentru un teren sau o casa.

Fiind vorba despre multi bani, agentii imobiliari sunt preocupati sa afle cine va plati aceasta taxa. „Piata nu s-a dezmortit inca si deocamdata nu pot sa apreciez care este impactul pe care-l va avea introducerea impozitului de 16% asupra tranzactiilor imobiliare“, spune Radu Zilisteanu, presedintele companiei imobiliare Land Experts. El explica ca, de regula, cand s-a impus o noua taxa, proprietarii au introdus-o in pretul de vanzare, insa nu se stie si daca de aceasta data cumparatorii mai pot inghiti diferenta. „Masura vine pe fondul micsorarii cererii, ca urmare a restrictionarii creditelor de catre Banca Nationala a Romaniei. Pe de alta parte, cererea a scazut, dar nu indeajuns ca sa satisfaca oferta. Apreciez ca acum oferta acopera in proportie de 55% cererea, prin scaderea cererii“, spune Zilisteanu.

Temerea agentilor economici ca preturile locuintelor ar putea creste vine si din faptul ca introducerea impozitului de 16% pe profitul imobiliar se face intr-o perioada a anului in care preturile, de obicei, cresc. Sa nu uitam ca anul trecut, chiar in perioada ianuarie-februarie, preturile s-au majorat cu 25%. „Nu cred ca situatia mai este aceeasi. In urma cu un an, robinetul creditarii nu era restrictionat, iar oferta acoperea doar in proportie de 25% cererea“, apreciaza Zilisteanu. El afirma ca este greu de apreciat daca acum apartamentele mai suporta o noua crestere si sustine ca, daca aceasta se va produce, nu va depasi 8-10 procente, pe tot parcursul anului.

Pe langa lege

Un lucru este clar. Sanse mari la vanzare vor avea tot proprietatile care nu se scumpesc. Asa ca proprietarii care detin locuinte de mai putin de trei ani sunt nevoiti sa gaseasca „portite“ prin care sa ocoleasca impozitul de 16%. O solutie aflata la indemana este ca vanzatorul sa se inteleaga cu proprietarul si, de comun acord, sa declare un pret al tranzactiei mai mic, pentru ca impozitul de 16% sa fie diminuat corespunzator, apreciaza agentii imobiliari.

O alta idee ar fi ca proprietarul sa demonstreze cu acte ca a investit o mare suma de bani in proprietatea pe care o vinde. Insa deocamdata nu se cunoaste daca investitiile facute de-a lungul celor trei ani - centrala termica, termopan, gresie, faianta etc. - se deduc la aplicarea impozitului. In plus, chiar daca s-ar deduce, este greu de presupus ca multi oameni au tinut facturile fiscale de achizitie a materialelor de constructii sau ca au cum sa deconteze cheltuielile cu mana de lucru. Oricum, ar fi o metoda ca impozitul sa fie un pic diminuat.
Agentii imobiliari sunt ingrijorati ca noile prevederi din Codul Fiscal imping oamenii sa declare sume de tranzactionare cu mult mai mici decat cele reale.

„Grav este faptul ca acest Cod Fiscal incurajeaza popula-tia sa declare valori de vanzare mult mai mici decat cele reale, acum, cand incepusera sa se inscrie in contracte sumele reale“, spune Zilisteanu.
O alta varianta de ocolire a taxei poate fi gasita chiar in Codul Fiscal, care prevede trei modalitati legale de scapare. Mostenirea, donatia sau schimbul imobiliar. Sunt cai legale, costisitoare intr-adevar, dar la care vanzatorii pot sa apeleze daca luam in calcul ca salveaza 3.000-4.000 de euro, poate chiar mai mult.

Blocaj pe piata terenurilor

Pe piata terenurilor, lucrurile sunt si mai complicate. Marii investitori care s-au incumetat sa se duca in primele zile ale acestui an la primarii pentru a solicita certificate de urbanism au avut parte de o surpriza de proportii. Taxa de obtinere a certificatului s-a majorat de la 1 ianuarie 2006 cu procente care in unele cazuri depasesc de 80-90 de ori preturile care se practicau la 31 decembrie 2005. Multi au renuntat, considerand ca este vorba despre o greseala deoarece saltul dintre cele doua preturi este enorm. Spre exemplu, obtinerea unui certificat de urbanism pentru o suprafata de 10 ha costa un miliard de lei vechi, desi inainte era 14 milioane de lei vechi, iar eliberarea unui certificat de urbanism pe un teren de 55.000 mp ajunge la mai mult de jumatate de miliard de lei vechi.

Marii investitori care doresc sa construiasca ansambluri rezidentiale in zone precum Stefanesti, Balotesti, Saftica, Tunari, Balotesti sau in alte comune sunt puternic afectati. Unii ar putea renunta sa construiasca, avand in vedere ca pana acum practica era ca acestia sa achizitioneze un teren bine plasat, cu destinatie agricola, pe care apoi il transferau din extravilan in intravilan. Astfel deschideau noi fronturi de lucru si dadeau valoare terenurilor.

Urbanizarea costa

Problema este ca si cei care au incercat sa treaca un teren din extravilan in intravilan s-au lovit de preturi mult mai mari. Investitorii trebuie sa plateasca o data, de trei ori sau chiar de patru ori pretul la care au achizitionat terenul agricol pentru a-l trece in intravilan si a construi pe el.

Masura a survenit dupa ce Parlamentul a modificat, in luna decembrie 2005, Legea fondului funciar, prin Legea 358 publicata in MO nr. 1106/7 decembrie 2005. Situatia este grava deoarece pana acum scoaterea se facea in baza unui studiu de evaluare, in urma caruia se impunea un cost care, de regula, nu depasea 1 euro/mp.