“Avem mai multi clienti care au cumparat terenuri in Bucuresti si au proiecte extrem de interesante, diferite fata de cladirile existente pe piata si imbunatatite din punct de vedere al calitatii. Au venit cu tehnologii noi si am incredere ca vom vedea cladiri verzi in adevaratul sens al cuvantului, nu doar imbunatatite dupa livrare”, spune Catalina Jigman (foto), coordonatoarea diviziei de birouri a companiei CBRE.

Cladirile de birouri care vor fi construite in perioada urmatoare sunt adaptate in special la cerintele companiilor din IT&C, care au birouri tip call center sau back office, astfel incat vor avea o inaltime de cel mult zece etaje si spatii generoase pe etaj, de pana la 2.000 mp.

“Acesti dezvoltatori au vazut ca produsele lor functioneaza pe pietele din Polonia, Cehia si Ungaria, iar acum isi indreapta atentia catre Romania. De aceea, cred ca vom observa o relansare pe piata de birouri in acest an. Sunt incurajata si de nivelul de tranzactionare, dar si de interesul scazut al chiriasilor pentru de a renegocia versus a reloca si a-si extinde sediile. Toate acestea sunt semne bune si speram sa vedem noi proiecte care sa inceapa in 2012”, continua Catalina Jigman.

Nivelul de tranzactionare incurajator de care vorbeste managerul CBRE a ajuns anul trecut la 262.000 mp in Bucuresti, fiind cel mai ridicat nivel din ultimii trei ani. Din totalul tranzactionat, CBRE a intermediat inchirierea a 66.000 mp de birouri, printre clientii sai numarandu-se Dell, McDonald’s, Genpact, MedLife, Pfizer si HP.

5 motive pentru care greii din fast-food intra in cladirile de birouri

5 motive pentru care greii din fast-food intra in cladirile de birouri

In acelasi timp, livrarile de spatii noi de birouri s-au injumatatit anul trecut fata de 2010, dezvoltatorii finalizand circa 125.000 mp. Un nivel similar de spatii noi este asteptat si anul acesta pe piata, avand in vedere ca proiectele aflate in constructie pot fi numarate pe degetele de la o mana.

E vremea investitiilor in vest

Rata de neocupate pe piata Bucuresti, adica numarul birourilor goale, a coborat anul trecut de la trimestru la trimestru, in contextul in care livrarile de spatii noi au scazut, iar cererea de birouri din partea companiilor a ramas constanta.

In prezent, rata de neocupare a ajuns la circa 14%, ceea ce inseamna ca doar 300.000 mp de birouri sunt disponibili in cele sapte zone de birouri din Capitala, respectiv Central Business District (CBD sau Piata Romana-Victoriei-Charles de Gaulle), centru (Unirii-Universitate), sud, vest, este, nord (Piata Presei-Baneasa) si Pipera.

Circa 45% din birourile goale se afla in Pipera, unde rata de neocupare a ramas cea mai ridicata, ajungand la 25%. La polul opus se afla vestul Capitalei (Cotroceni-Semanatoarea-Militari), unde doar 8% din birourile disponibile sunt fara chiriasi.

“Cerere pentru vest exista, dar nu exista disponibilitate, iar avantajul Pasajului Basarab solicita dezvoltatorii sa ia in calcul zona de vest, care a fost intotdeauna considerata foarte buna pentru sediile companiilor din IT si pentru back office sau call center”, considera specialistul CBRE.

Cladirile mai mici, solutie de criza

In acest moment, in vestul Capitalei exista doar trei cladiri aflate in constructie: doua in parcul de birouri West Gate, dezvoltat de Liviu Tudor in zona Preciziei, si una dezvoltata de israelienii de la AFI Europe in apropiere de mallul din Cotroceni. La acestea, se adauga cea de-a doua cladire a turcilor de la Anchor, amplasata in apropiere de Plaza Romania, a carei constructie ar putea fi reluata in acest an. In plus, mai multi dezvoltatori au achizitonat in trecut terenuri pentru dezvoltarile de birouri in vestul Bucurestiului.

Citeste si:

“Avem suficient loc pentru dezvoltare: ma refer la terenul pe care va fi dezvoltat Orhideea Business Center, aflat intr-o locatie extrem de buna, la terenul celor de la Hercesa si la platforma Pumac. Terenuri si proiecte pe aceste terenuri exista, insa pentru a acorda finantare, bancile cer, de obicei, un grad de preinchiriere de circa 50%, ceea ce poate fi, in functie de dimensiunea proiectului, greu de obtinut”, explica Jigman.

Consultantul este de parere ca va fi mai usor pentru dezvoltatori daca vor lua in calcul proiecte mai mici, cu suprafete de 20.000 – 25.000 mp, unde o preinchiriere de 50% ar reprezenta o suprafata realizabila. “Chiriasii mari, care ocupa peste 10.000 mp, ar putea preinchiria intr-un astfel de proiect, ceea ce ar permite inceperea constructiei”, spune managerul CBRE.

Cercul vicios al preinchirierilor

Catalina Jigman admite ca este prea devreme pentru a vorbi despre o dezmortire a pietei de preinchirieri (n.r: inchirieri in cladiri a caror constructie nu a inceput), insa exista companii care au demarat acest proces si sunt pregatite sa precontracteze in proiecte aflate in “faza de hartie”. Prin urmare, cuvantul decisiv l-ar putea avea bancile.

“Sunt banci doritoare sa finanteze proiecte de birouri atunci cand exista un procent de preinchiriere de circa 50% din suprafata. Exista insa posibilitatea ca dezvoltatorii cu istoric sa obtina finantare chiar daca au un procent mai mic de preinchirere, respectiv de 20-30%”, afirma consultantul.

Pentru companii, preinchirierile raman o solutie avantajoasa chiar si in contextul economic nesigur, acestea putand obtine in prezent conditii mai bune fata de 2008, insa avantajele depind si de suprafata pe care compania se angajeaza sa o inchirieze.

In ceea ce priveste chiriile spatiilor de birouri, acestea s-o oprit din scadere inca de la sfarsitul lui 2010, osciland, in zonele din centrul de afaceri al Capitalei, in jurul valorii de 19,5 euro/mp, usor sub nivel capitalelor din regiune, precum Varsovia (20 euro/mp) sau Praga (25 euro/mp).

“Chiria contractuala n-a oscilat in ultimul an, insa au existat fluctuatii la pachetul de gratuitati, stimulentele dezvoltatorilor simtindu-se de la trimestru la trimestru. Vorbim de luni gratis, de mutarea companiei pe costul proprietarului sau de participarea cu 20-40% la amenajarea spatiului de birouri”, explica specialistul CBRE. In prezent insa, continua consultantul, in zonele centrale, unde rata de neocupare nu mai este o problema, pachetul de gratuitati cu care au atras proprietarii s-a stabilizat.

Administrarea va face diferenta

O tendinta care a aparut recent in decizia companiilor de a ramane intr-un sediu sau de a se muta in altul este analiza service charges-ului, adica a cheltuielilor pe care o companie le are cu birourile, pe langa chiria lunara. Aceasta tendinta, explica Jigman, a aparut dupa ce in perioada 2006-2009 a fost ignorata si a ridicat costurile operationale. De aceea, in procesul de decizie, chiria nu va mai fi factorul principal.

“Asta va face diferenta pe viitor: nu cladirea in sine, ci serviciile, property managementul, proprietarul, flexibilitatea sa si dorinta de a te pastra in cladire. Sunt lucruri care vor face ca un contract sa-si prelungeasca perioada de la 5 la 10 ani sau mai mult. De aceea, pe cladirile bune, cu istoric, cred ca va exista tendinta de continuare a contractelelor de inchiriere”, incheie Catalina Jigman.

Printre cele mai “vechi" cladiri noi din Bucuresti se afla si sediul consultantului CBRE, cladirea Europe House fiind livrata de dezvoltatorul GTC in 2002, la un an de la debutul primei cladiri moderne de birouri, respectiv Opera Center, finalizata de Portland Trust in 2001. In prezent, atat Opera Center cat si Europe House se afla in portofoliul fondului de investitii CA Immo, considerat, alaturi de Immofinanz si Liviu Tudor, unul din cei mai mari proprietari de birouri din Romania.