In toamna lui 1999 se deschidea primul mall din Romania, Bucuresti Mall. In prezent, pe piata locala sunt in jur de 3 milioane de metri patrati de spatii comerciale moderne, potrivit unui studiu realizat de PwC si Sonae Sierra. Chiar daca piata s-a dezvoltat, unele judete cum ar fi Calarasi, Dambovita, Harghita sau Salaj, continua sa aiba foarte putine sau chiar niciun centru comercial modern.

"As sfatui un dezvoltator sa construiasca in Timisoara"

Mai mult cateva din cele mai bogate judete din Romania au un stoc sub medie.

„In general in Romania mai este loc pentru alte centre comerciale, de la caz la caz, insa, depinde. As sfatui poate un dezvoltator sa construiasca in Timisoara, insa nu i-as spune sa dezvolte in Iasi”, a spus Ingo Nissen, managing director al Sonae Sierra.

In ciuda faptului ca actualul peisaj al pietei arata o corelatie puternica dintre Produsul Intern Brut per capita si suprafata inchiriabila in multe dintre regiunile geografice ale Romaniei, exista cateva discrepante de dezvoltare intre orase si intre regiuni.

Astfel, spre exemplu, Timisoara, care este al doilea judet din Romania, dupa zona Bucuresti-Ilfov, ca Produs Intern Brut pe cap de locuitor, are o suprafata comerciala la mia de locuitori sub media din tara. Timisoara are 60% din PIB-ul pe cap de locuitor al Bucurestiului si doar 22% din GLA-ul Capitalei. Bucurestiul are cel mai mare stoc de spatii comerciale la mia de locuitori si cel mai mare PIB per capita, distantandu-se substantial fata de restul zonelor din tara.

Dintre cele mai bogate judete din Romania dupa raportul PIB pe cap de locuitor si Argesul, Brasovul sau Sibiul se confrunta cu un grad sub medie al GLA-ului raportat la PIB-ul per capita.

Constanta si Cluj, alte doua judete care se pozitioneaza in top 10 ca PIB pe cap de locuitor, au un stoc de spatii comerciale/ mia de locuitori usor peste medie, in timp ce Aradul este mai echilibrat si are un stoc de spatii comerciale mai mare.

Grafic: GLA/1000 locuitori vs. PIB per capita


Chiar daca pe piata locala mai este inca loc de dezvoltat malluri, asta nu inseamna ca orice proiect va fi un succes. In multe din orasele mari exista deja competie, asa ca investitorii trebuie sa fie mai prudenti atunci cand investesc.

Ce factori duc la performanta centrelor comerciale

In studiul PwC Romania si Sonae Sierra s-au luat in calcul 40 de centre comerciale la nivel de tara, care au fost analizate luand in calcul 5 “factori de succes”:managementul profesionist, accesibilitate, amplasare, mixul chiriasilor, zonele de leisure si marketingul, incluzand aici interesul pentru online.

Analiza celor doua companii arata ca cel mai mare impact asupra performantei centrului comercial il are profesionalismul managementului, urmat de mixul de chiriasi si acces.

Amplasarea, zona de leisure sau prezenta pe Internet au un impact mult mai redus. Bogdan Belciu a explicat, insa, ca spre exemplu impactul mult mai redus al amplasarii in performanta generala a unui centru comercial vine din faptul ca competitia pe piata a fost redusa pana de curand, asa ca acest factor nu a fost unul crucial. De altfel, piata locala a inceput sa isi majoreze stocul de spatii comerciale moderne incepand cu 2007-2008.

Citeste si:

Avand in vedere ca stocul aflat in proiect acum in Romania este unul important, autorii studiului atrag atentia ca piata s-a schimbat si intensificarea competitiei va duce la o nevoie sporita de competente manageriale si abordari comerciale sofisticate, ceea ce va impune jucatorilor de pe piata sa utilizeze factorii de succes in crearea unei afaceri durabile.

In ceea ce priveste impactul mai redus al zonei de leisure asupra performantei globale al unui centru comercial, Ingo Nissen, managing director al Sonae Sierra, arata spre structura cheltuielilor populatie din Romania. „In zona de restaurante si hoteluri, unde intra si zonele de leisure, acopera 1% din cheltuielile de consum ale romanilor, fata de 9% cat este media europeana”, spune Nissen, care precizeaza ca in aceasta zona este loc de crestere pe viitor asa ca trebuie tratata corespunzator.

Mallurile nisate, solutie de viitor

Foarte importanta in aceasta perioada, in care nu mai este suficient doar sa construiesti un mall ca sa ai succes, este sa iti cunosti foarte bine clientii din aria de interes. Sa stii ce venituri au si spre ce isi orienteaza banii.

Potrivit lui Belciu, o solutie de viitor pot fi centrele comerciale nisate, care targheteaza o anumita categorie de clienti, fie ca vorbim doar de magazine exclusiviste sau de magazine low-cost, insa amplasate in zonele potrivite.

Analiza reliefeaza, de asemenea, ca piata romaneasca este relativ fragmentata. De exemplu, din cele 40 de centre comerciale analizate, primele 5 genereaza aproximativ 38% din cifra de afaceri totala, dar au impreuna numai 21% din GLA totala.

Cele mai multe centre comerciale moderne sunt situate in Bucuresti si alte mari orase, care au o rata ridicata de penetrare a retailului modern si venituri peste medie. Judecand din perspectiva dimensiunii exprimata in GLA, centrele de mici dimensiuni sunt mai numeroase in tara, cele mari si foarte mari fiind localizate in principal in Bucuresti.

Centrele mai putin sofisticate, cum ar fi cele de cartier, reprezinta aproximativ 50% din totalul centrelor comerciale moderne. In plus, centrele regionale si cele supra-regionale se regasesc in orasele principale si in Bucuresti. Recent, s-a inregistrat o crestere in numarul „mega-centrelor”, acelea care folosesc ancore comerciale puternice ca principala atractie.

Este de asteptat ca anumiti factori cheie precum locatia, accesibilitatea si posibilitatile de relaxare sa reprezinte in continuare vectori importanti de crestere, dar competitia sporita si schimbarile la nivelul cererii vor intari probabil rolul managementului profesionist, al activitatilor de marketing si al mixului de chiriasi, factori cruciali pentru atragerea clientilor si diferentierea intre centrele comerciale. Acest lucru este in mod deosebit important pentru Bucuresti si alte cateva mari orase.

In plus, evolutia comportamentului consumatorilor va spori importanta altor criterii, precum designul atragator, locurile de parcare adecvate si usor de accesat, calitatea spatiilor publice, usurinta navigarii in interiorul centrelor comerciale. Pe termen mediu si lung, centrele comerciale din Romania se vor alinia la tendinta europeana de revitalizare, necesara pentru a asigura succesul pe termen lung in conditiile unei intensificari a concurentei si a modificarii cererii.

Studiul arata ca cele mai perfomante centre comerciale din Romania au scoruri mai bune decat media la toate criteriile.

Centrele comerciale mai mici tind sa aiba performante mai bune la amplasare si accesibilitate la mijloace de transport, insa au lipsuri in ceea ce priveste mijloacele de entertainment si masa. Centrele comerciale mai mari tind sa stea mai bine la diversitate si mix al chiriasilor, dar au un grad de accesibilitate mai redus la mijloacele de transport in comun.