La inceputul anului, compania DTZ Echinox estima ca anul acesta ar putea aduce o dublare a volumului investitiilor imobiliare, ca urmare a lichidarilor garantiilor imobiliare de catre banci. Ulterior, DTZ si-a rectificat estimarea, insa considera ca dinamizarea va veni in continuare din portofoliile neperformante. De altfel, in ultimii 4 ani, doar fondul de investitii NEPI a cumparat constant active imobiliare.

“Ceea ce dinamizeaza piata sunt portofoliile cu imprumuturi neperformante ale bancilor, garantiile imobiliare ale acestor imprumuturi precum si scaderea imobilizarilor de capital provenite din detinerea de patrimoniu imobiliar: filiale, depozite, sedii secundare, centre de pregatire si cladiri destinate vacantelor ale unor companii mari din domeniul energetic, bancar, transporturi, companii publice sau private. Dat fiind nivelul limitat al ofertei de capital imprumutat, toate companiile cauta solutii de restructurare a datoriilor, imobilizarilor prin care sa-si creasca nivelul de lichiditati sau disponibilitati pentrudezvoltare din resurse proprii”, spune Cristian Ustinescu, director al departamentului de investitii al DTZ Echinox.

Activele neperformante ale bancilor starneste intr-adevar interesul investitorilor activi pe piata. Martin Slabbert, seful NEPI, cel mai activ comparator din imobiliare locale, a declarat recent pentru wall-street.ro ca este interesat de astfel de active.

Seful NEPI: CNVM, marea problema a Bursei. Reglementarile sunt arhaice

Seful NEPI: CNVM, marea problema a Bursei. Reglementarile sunt arhaice

“In cazul in care calculele de rentabilitate sunt corecte, activele imobiliare scoase la vanzare de catre banci sau executate silit pot prezenta interes pentru investitori. Trebuiesc analizate toate aspectele: venituri, costuri, durata contractelor, garantii etc, pentru a putea determina viabilitatea acestor proiecte”, spun si consultantii CBRE Romania.

Totusi, zona executarilor bancare ramane inca incetosata in unele cazuri. Astfel, desi in ultimii ani au existat vanzari importante la licitatii publice sau executari silite, in domeniu sunt si cazuri ale unor achizitii spectaculoase, care sunt dificil de crezut in contextul prudentei investitorilor.

Spre exemplu, vanzarea Liberty Center pentru 60 mil. euro catre o companie al carui administrator este legal manager al Bank of Cyprus, banca creditoare, a fost o surpriza pe piata locala.

Banca a dezmintit intr-un comunicat de pe bursa din Atena informatiile aparute in presa potrivit carora ar fi cumparat centrul comercial.

"Banca este actionar la o companie care a participat la procesul de licitatie organizat pentru recuperarea sumelor datorate de debitori, in cadrul activitatilor uzuale ale bancilor. Procesul nu s-a incheiat inca. Suma relevanta pentru Bank of Cyprus se ridica la aproximativ 21 milioane de euro", se arata in acel anunt.

Anul acesta a avut loc, insa, si o vanzare importanta in zona imobiliara, bazata pe o preluare de creanta.

Compania Tower Center International, care a dezvoltat un turn de birouri la Piata Victoriei, dar timp de 3 ani nu a reusit sa il inchirieze din cauza litigiilor, a fost cumparata intr-o tranzactie care presupune preluarea unei creante si a carei valoare se ridica la aproape 50 mil. euro de o o societate inregistrata in Belize si controlata de oamenii de afaceri Ioannis Papalekas si Dragos Bilteanu.

Anul a mai marcat si realizarea uneia dintre cele mai mari tranzactii cu un proiect de birouri dezvoltat in afara Bucurestiului, adica vanzarea proiectului City Business Center Timisoara de catre NEPI.

Asteptarea, tendinta anului in imobiliare

In ciuda celor cateva tranzactii importante, anul acesta se misca mai incet in ceea ce priveste tranzactiile.

Citeste si:

Dificultatile de finantare de pe piata globala si cea locala au incetinit activitatea de investitii, au spus pentru wall-street.ro reprezentantii Jones Lang LaSalle (JLL), companie care a oferit consultanta vanzatorului in tranzactia birourilor din Timisoara, care totusi sunt optimisti ca vor fi unele tranzactii importante in urmatoarele 5-6 luni.

"A fost o usoara tendinta wait-and-see", spun consultantii JLL.

Aceasta asteptare, care isi are radacinile in lipsa finantarii si in problemele din zona euro, a avut efecte imediate in zona de tranzactii imobiliare.

Un interes tot mai crescut pentru proprietati in afara Bucurestiului

„Lipsa finantarii si problemele din zona Euro au determinat cresterea riscului investitional in aceasta perioada, ceea ce a dus la o incetinire a procesului decizional si marirea timpului de finalizare a unei tranzactii. In ciuda acestui context, tara noastra ramane in continuare o piata atractiva pentru investitorii straini, insa se poate observa un interes tot mai crescut si pentru alte zone decat Bucurestiul. Judetele Cluj, Dambovita, Dolj, Timis, Prahova si Bihor au inregistrat mai multe investitii in S1 2012, fata de celelate semestre”, spun si reprezentantii CBRE Romania.

In primele opt luni, apetitul de investitii in domeniul imobiliar s-a indreptat spre proprietatile agricole, paduri, dar si imobilele cu chiriasi, acestea fiind considerate atractive, fiind active imobiliare care genereaza in prezent sau intr-un orizont de timp apropiat venituri, spune Ustinescu, care a adaugat ca randamentele sunt peste 15% « cash-on cash ».

Cu ce ii poate atrage Romania pe investitorii imobiliari

Investitiile in infrastructura influenteaza pozitiv de cele mai multe ori piata imobiliara. Spre exemplu, pe segmentul industrial, judetul Cluj a atras cele mai multe tranzactii in prima jumatate a acestui an, devansand Bucurestiul, intr-o perioada in care a avut loc si lucrari de constructia la Autostrada Transilvania, spun oficialii CBRE.

De asemenea, dezvoltarea infrastructurii din Bucuresti are o influenta asupra tranzactiilor din Capitala. De exemplu, aduce un plus de valoare birourilor si va fi o crestere de clasa pe acest segment. Deschiderea podului Basarab de anul trecut, ar putea duce la o crestere a interesului pentru zona de vest a Bucurestiului, pentru ca a rezolvat problema accesului.

Spre exempu, Centrul Comercial Orhideea este acum la doar 5 min. de Piata Victoriei, fata de 15-20 min. in trecut. Anul aceasta am avut o alta deschidere si anume cea a podului Pipera, care a usurat accesul la una dintre cele mai „fierbinti” zone din piata spatiilor de birouri – Barbu Vacarescu.

Cat despre randamentele prime, acestea s-au stabilizat in Romania pe cele trei piete: retail (centre comerciale si spatii de strada), birouri si industrial. Pe segmentul birouri, randamentul prime s-a stabilizat la 8%, avand la baza ofertele investitorilor de pe piata locala, iar in sectoarele retail si cel industrial, s-a mentinut la nivelul de 8,75% (centre comerciale), respectiv 10,25% (depozite).

Romania detine un avantaj competitiv prin costurile pentru forta de munca, preturile din piata imobiliara si taxele locale pentru multinationalele care planuiesc sa-si deschida centre operationale in regiune. De asemenea, Romania ocupa locul 5 in lume in ceea ce priveste viteza internetului, cu o infrastructura excelenta de IT, si este considerata a fi a 6-a tara din lume cu privire la numarul de specialisti IT pe cap de locuitor. Potrivit Eurostat, Romania este a 7-a tara din UE in ceea ce priveste numarul de studenti pe cap de locuitor, spun oficialii CBRE.

Un alt avantaj in fata investitorilor este si faptul ca Romania se numara printre tarile ai carei cetateni sunt printre cei mai buni vorbitori de limbi straine din Uniunea Europeana - cel putin 25% din populatie cunoaste doua limbi straine. De altfel, calitatea proiectelor din Romania se ridica la standarde internationale, respectand cerintele si nevoile unei multinationale, mai spun oficialii CBRE.

Sursa foto: FreeDigitalPhotos.net