Multe din proiectele imobiliare gandite si anuntate inainte de criza au probleme de fezabilitate in prezent. Dorin Petcu a prezentat ce solutii pot fi gasite in functie de tipul de problema si ce minusuri si plusuri are fiecare varianta de restructurare.

Astfel, in cazul proiectelor aflate in faza de planificare si definire, unde nu exista ca activ decat terenul si unde problemele apar ca urmare a fezabilitatii scazute a proiectului initial, fie ca urmare a costului mare al terenului, fie a costurilor mari de constructive si a pretului de vanzare si inchiriere prea mic, fie ca urmare a conceptului de lux greu vandabil, prezent in multe din proiectele rezidentiale lansate in boom, care propuneau suprafete mari si finisaje de lux, chiar daca erau destinate clasei medii.

Ce solutii pot fi gasite? Specialistul TZA Insolvency spune ca o varianta de restructurare este utilizarea terenului in alt scop decat cel pentru constructii, cum ar fi agricultura sau energie.

Astfel de solutii apar deja in piata. In planul de reorganizare al societatii Universul Chitila Development, prin care un investitor american dorea sa construiasca un proiect imobiliar mixt, cu locuinte, birouri, hoteluri si spatii comerciale, pe o suprafata de teren de peste 200.000 mp, se dorea amenajarea unor spatii de depozitare si a unor locuri de parcare pentru cei care au transporturi de facut cu trenul, mai ales ca in zona in care se afla terenul sunt linii de cale ferata functionale si o statie CFR.

Care sunt plusurile si minusurile intr-o astfel de varianta?

Dorin Petcu spune ca generarea de numerar si amortizarea partiala a costurilor cu terenul sunt plusurile unei astfel de solutii, in timp ce printre minusuri se numara costurile aditionale investitiei noi.

In cazul proiectelor care au un concept de lux, greu vandabil o solutie este modificarea conceptului, prin reducerea suprafetelor si finisaje mai ieftine. Plusul unei astfel de solutii este ca se reduce atat costul, cat si timpul de executie, dar sunt si minusuri, prin faptul ca impactul pretului terenului in cost raman ridicat si este posibil ca si imaginea dezvoltatorului sa aiba de suferit.

Citeste si:

In ceea ce priveste problemele care apar in fata de executie cum ar fi cresterea costurilor si problemele de calitate o solutie sunt contractele de construire cu pret fix, termen fix de livrare si standarde de calitate. Un plus este controlul costului mai bun, insa minusurile pot aparea din faptul ca firmele de constructie pot prefera sa intre in litigiu, decat sa isi indeplineasca obligatiile contractuale in costul stipulat, dar si faptul ca nu toate cheltuielile pot fi sub un contract cu termene fixe.

O alta problema care poate aparea in stadiul de executie este scaderea pretului de valorificare. O solutie este revizuirea proiectului initial si redimensionarea finantarii din punctul de vedere al perioadei de rambursare. Solutiile au insa ca minusuri cresterea costurilor cu dobanzile si capitalul suplimentar necesar in cazul in care finantatorul nu accepta noile conditii.

Inchiderea proiectului poate aduce de asemenea probleme care necesita restructurare, la nivel de calitate si respectare a autorizatiei de constructie. Pentru problemele de calitate se pot folosi garantiile de buna executie ale constructorilor, care pot acoperi costurile de remediere. Pot aparea insa si minusuri, putand aparea litigii, fondurile ar putea fi insuficiente, iar reputatia dezvoltatorului poate avea de suferit. De asemenea si in aceasta situatie poate fi nevoie de capital suplimentar.

In cazul nerespectarii autorizatiei de constructie, proiectul poate fi reautorizat sau aducerea in parametri a autorizatiei de construire.

Decizia initierii procesului de restructurare nu trebuie amanata, costul restructurarii fiind direct relationat cu momentul initierii acestui proces, spune oficialul TZA Insolventa.

Potrivit TZA Insolventa, restructurarea necesita monitorizare permenenta din punct de vedere financiar si nu este posibila decat atunci cand toti participantii sunt de acord cu planul de restructurare. De asemenea orice restructurare presupune un cost suplimentar fata de bugetul initial si o schimbare a parametrilor proiectului.