Criza a adus o scadere drastica a livrarilor de birouri noi, chiar si in prezent, dupa o usoara revenire a apetitului de dezvoltare, iar situatia arata in continuare foarte slab comparativ cu anii de glorie ai pietei. Totusi, chiar si cele cateva investitii demarate in ultima vreme aduc competitia dintre proprietari la cote inalte, in conditiile unei cereri formate preponderent din relocari si consolidari, care pune chiriile sub presiune. Daca in anii de inceput ai dezvoltarilor de birouri cateva fatade de sticla aruncate in camp erau suficiente pentru a asigura succesul oricarui proiect, ca urmare a efervescentei economice si a euforiei de extindere a companiilor din toate domeniile, acum lucrurile nu mai stau deloc asa. Noua reteta a succesului in domeniu este complexa si presupune echilibrarea perfecta a mai multor factori, de la calitate/eficienta si pozitionare, la o adaptare continua la nevoile clientilor.

Specialistii in domeniu au schitat noua reteta in contextul nevoilor de acum in cadrul unei conferinte organizate de compania de consultanta, proiectare si project management in real estate Immpuls.

Cum arata nevoia de pe piata acum

Suprafata de birouri inchiriata anul trecut in Capitala a fost in scadere, in conditiile in care stocul nou livrat a crescut cu pana la 100.000 mp de birouri. Pentru 2013, livrarile sunt chiar mai mici decat anul trecut, potrivit datelor DTZ Echinox, iar specialistii spun ca situatia din Romania nu permite o crestere mai agresiva a stocului.

Consultantul de management Andrei Popovici a explicat ca numarul de „gulere albe”, cei care populeaza cladirile de birouri, din Bucuresti este mult mai redus decat pe pietele din vest. Popovici estimeaza ca avem cam circa 200.000 de gulere albe care lucreaza in cladiri de birouri clasa A, dintr-un total de 350.000-400.000 per total in Bucuresti ( excluzand sectorul public-nr.).

„In Romania lucreaza circa 3,3 mil. de persoane din 19 milioane de locuitori. In Germania lucreaza aproape 50% din populatia tarii. Tot in Germania, circa 75% din cei care lucreaza sunt „gulere albe”, la noi media de gulere albe din total este undeva la jumatate fata de media din Europa de Vest”, a declarat Popovici.

In acest context, consultantul enunta ca nu trebuie sa ne asteptam la o crestere agresiva a spatiilor noi livrate. Astfel, potrivit acestuia, un stoc nou anual de 100.000 mp este mai mult decat suficient avand in vedere volumul cererii.

Sigur, situatia s-ar putea schimba daca firmele prezente isi extind activitatea substantial sau companii noi intra pe piata, ceea ce automat ar creste nevoia. Totusi, situatia nu este inca una infloritoare in aceasta privinta, relocarile, renegocierile si consolidarile dominand inca piata de birouri.

Totusi, Romania este o piata foarte competitiva in regiune in ceea ce priveste unele industrii, in special zona de outsorcing, in special ca urmare a zonei de HR, a avantajelor fortei de munca vorbitoare de limbi straine si mai ieftine decat in pietele mature.

Marius Scuta, associate director si seful pe office agency la Jones Lang LaSalle, spune ca intr-adevar in ultimele luni s-au primit solicitari de la noi companii din zona de BPO, de la automotive, la banking, care vor sa intre pe piata locala, iar anul acesta am putea fi martorii unor noi firme care sa se extinda pe plan local. Cei drept Bucurestiul nu mai este in focusul acestor companii cum era pe vremuri, orase din provincie ca Iasi, Cluj sau Timisoara fiind mai mult in vizorul business-urilor. Mai mult, ca urmare a chiriilor apropiate de Bucuresti din unele din aceste orase secundare, unele companii au inceput sa se uite si la spatii in Targu Mures sau Sibiu, unde chiriile sunt mai mici.

In ciuda acestor miscari, proprietarii de spatii de birouri nu isi pot pune sperantele inca intr-o revenire a pietei, in conditiile in care economia globala este inca in impas. Astfel, fara o crestere naturala determinata de o dinamica buna a extinderilor sau noilor intrari pe piata, competia este acerba, iar dezvoltatorii trebuie sa isi calibreze la milimetru investitiile si sa isi realizeze proiectele dupa o reteta, bazata pe nevoile clientilor, cei care pun pret atat pe costurile cat mai reduse, cat si pe accesibilitate.

Noua reteta a succesului: Cat de importanta este calitatea?

Andrei Popovici a aratat ca in prezent doar 10% din suprafata Bucurestiului concentreza 90% din suprafata de birouri, iar centrul orasului este dezvoltat aproape de nivelul maxim, concentrand 30% din oferta. Situatia actuala arata ca sunt multe zone, unele cu infrastructura buna si care permit un bun flux al drumului angajatilor pana la birou, inca neacoperite, multe cu o marja de cost pe teren mult mai mica decat in zonele de birouri deja consacrate, insa ce anume asigura faptul ca aceste zone vor putea contribui la succesul si nu la insuccesul proiectelor viitoare? In mod evident spatiu pentru un nou pol de birouri exista, dar cum analizam situatia astfel incat sa fie atractiv pentru chiriasi?

Oficialii JLL spun ca exista o cerere tot mai mare pentru calitate, insa in acelasi timp pretul ramane un criteriu esential pentru potentialii chiriasi.

Dezvoltarea in cartiere inca neexplorate poate fi o solutie care sa permita o investitie mai mica. Suprafata bucurestiului inca neaglomerata de birouri e mare, insa nu toate zonele pot fi atractive. Trebuie sa poti imbina accesibilitate, infrastructura, tinand cont de traseul "gulerelor albe" spre birou.

Citeste si:

Spre exemplu, cartierele Drumul Taberei sau Obor au o mare concentrare de „gulere albe” insa o dezvoltare de succes ar putea avea loc aici doar in conditiile unei infrastructuri bune. Un imbold dat investitiilor in aceste zone ar putea fi metroul din Drumul Taberei, spune Popivici.

Ca timp parcurs pana la birou, doar trei cartiere se plaseaza sub 30 minute, Unirea, Romana si Grivita, in timp ce cartierele Cotroceni, Rahova, Titan si Berceni urmeaza in top. Pipera, una din zonele cu stoc mare de birouri necesita cel mai mare timp de parcurs, intre 40 si 45 minute.

Popovici considera ca unele din aceste cartiere cu acces facil, fara dezvoltari masive si cu numar mare de „gulere albe” ar putea fi perle ale dezvoltarilor viitoare, in conditiile in care sunt locatii in care autorizatile au in plan investitii.

Totusi, investitorii, chiar si cei proaspat intrati pe piata, sunt foarte atenti cu privire la promisiuni.

Spre exemplu, Marcin Lapinski, vice presedintele comercial al Skanska Romania, a spus ca este dificil sa incepi un proiect pe baza unei promisiuni, declaratie care demonstreaza inca o data deja consacrata lipsa de credibilitate a autoritatilor romane. Lapinski mentioneaza vestul Capitalei la zone cu potential de a deveni un nou pol de birouri si bineinteles zona Barbu Vacarescu-Floreasca, unde compania dezvolta primul sau proiect in Romania, zona unde sunt multe proiecte anuntate si se va mai lucra in urmatorii ani.

Chiar daca cladirile nou construite au avantajul unei adaptari la noile cerinte, prin implementarea unor tehnologii si standarde mai ridicate decat ale unora din cele vechi, totusi nici proprietarii spatiilor finalizate in primul val de birouri nu sunt fara de speranta, putand apela la modernizari care sa creasca atractivitatea spatiilor pe care le detin. Harald Floer, fund director la Aberdeen Asset Management, proprietarul cladirii de birouri Phoenix Tower ( fost PGV Tower-n.r.) si a Millenium Tower ( cladirea distrusa intr-un incendiu in urma cu cativa ani-nr).
Aberdeen a modernizat cladirea Phoenix Tower printr-o investitie de 5-7 mil. euro, iar in prezent proprietatea are un grad de ocupare de 50%.

„Cand faci o astfel de modernizare trebuie sa faci o analiza a spatiului, sa vezi ce vor chiriasii si apoi sa incerci sa faci ca diferentele dintre cele doua sa fie cat mai mici. Trebuie sa iti repozitionezi produsul. In cazul Phoenix Tower avem si o chirie mai redusa de circa 12 euro pe mp lunar”, spune Floer.

Necesitatea unor noi investitii in cladirile vechi este insa potrivit specialistilor imediata. Georf Jetas, partner la Luxemburger Team, spune ca din cladirile pe care le-a vazut in Bucuresti, 90% au probleme mari, in special la nivel de siguranta, venite ca urmare a nerespectarii legislatiei.

„Pe hartie stau bine, dar in realitate normele nu s-au respectat”, spune Jetas.

Ana Dumitrache, head of real estate development la BCR Erste spune ca infrastructura si locatia sunt criterii extrem de importante pentru un nou proiect de birouri si ca in acelasi timp sunt zone nu atat de „hot” in prezent, cum este zona Politehnica,dar care promit.
O alta zona noua de dezvoltare este si cea de proximitatea Petrom City spun specialistii.

Calitatea constructiei este un alt factor important, mai ales ca in prezent a construi „verde” a ajuns deja un „must” pe piata locala. De altfel, un studiu realizat de GfK pentru Immpuls arata ca lumina naturala si climatizarea sunt cele mai importante aspecte pentru angajati si in acelasi timp pot duce la cresteri importante ale productivitatii.

Ce vor angajatii de la birourile in care lucreaza

Ce vor angajatii de la birourile in care lucreaza

Totusi, companiile sunt inca sensibile la costuri, asa ca investitiile in calitate trebuie corelate cu nevoile companiilor. Claus Kegel, managing director al Heberger Constructii subliniaza acest aspect. „Poate multi vor un Iphone, dar asta nu inseamna ca au neaparat nevoie de el”, spune el. Astfel aceste solutii noi, care pot imbunati eficienta trebuie constanta adaptate la cererea de pe piata.

Tudor Popp, managing partner al Immpuls conchide, acum traim in epoca birourilor cameleon, cele care intr-un mod flexibil imbina mai multe tipuri de spatiu.