Primarul Capitalei Sorin Oprescu a declarat in urma cu o luna ca va solicita prim-ministrului o ordonanta de urgenta pentru exproprierea imobilelor din zonele istorice care sunt abandonate de proprietari si prezinta un real pericol public din cauza starii in care se afla.

Serban Tiganas, presedintele OAR: "E greu sa ne imaginam dragoste pentru arhitectura de patrimoniu cu forta"
Din perspectiva juridica, masura exproprierii nu poate fi dispusa altfel decat prin lege, pentru o cauza de utilitate publica, cu dreapta si prealabila despagubire. Asadar, avocatii chestionati de wall-street.ro spun ca nu se poate discuta de masura exproprierii dispusa printr-o ordonanta de urgenta. Un astfel de act normativ ar fi contrar prevederilor Constitutiei, care statueaza expres in art. 115 alin. (6) „Ordonantele de urgenta [...] nu pot viza masuri de trecere silita a unor bunuri in proprietate publica.”

Pornind de la declaratia primarului Capitalei, nu putem sa nu ne intrebam daca, in teorie cel putin, statul/autoritatile publice ar putea face o treaba mai buna decat actualii proprietari, care din lipsa de fonduri sau interes lasa aceste cladiri sa devina ruine.

Va fi statul un proprietar mai bun pentru astfel de cladiri?

Pentru a raspunde la aceasta intrebare, trebuie sa ne uitam la cauzele care au determinat starea actuala a acestor imobile si potrivit specialistilor multe dintre aceste cladiri au fost retrocedate intr-o stare jalnica, fiind anterior chiar in proprietatea statului, fapt care nu stabileste un precedent prea magulitor pentru autoritati. In al doilea rand, autoritatile locale ar trebui sa dispuna de bugete uriase pentru aceste expropieri "declarative", o data pentru despagubirile proprietarilor si apoi pentru investitiile efective in cladiri, ceea ce nu pare a fi o varianta realista in prezent.

Ce poate face statul pentru cladirile istorice aflate in ruina?

"Nu cred ca trebuie separate constructiile in istorice si neistorice. Toate constructiile trebuie intretinute. Nu trebuie sa mergem pe strada si sa vedem cu ochiul liber dupa starea constructiilor ce apartine statului si ce nu. Totusi fac propuneri pentru un proces eficient : nu insist acum decat asupra unei singure idei, anume ca pentru a nu se distruge casele trebuie locuite, trebuie sa fie folosite de oamenii care au nevoie si stiu sa le foloseasca. Felul in care functioneaza legislatia pentru protectia monumentelor nu conduce la procese stimulative. A fi azi proprietarul unui monument istoric, al unei cladiri de patrimoniu este mai degraba o corvoada, desi ar trebui sa fie un avantaj. Trebuie construit contextul pentru asa ceva. Cred ca suntem in momentul in care avem nevoie de o discutie serioasa care sa produca un sistem nou si nu numai sa incerce carpirea si adaptarea celui vechi care poate fi evaluat cinstit si abandonat", spune arhitectul Serban Tiganas, presedintele Ordinului Arhitectilor din Romania (OAR).

Facilitati fiscale, scutiri de impozite si programe de creditare

"Primul lucru care trebuie sa il faca administratiile statului de la orice nivel este de a asigura starea propriilor proprietati si a domeniului public. Ar mai trebui ca procesul de retrocedare sa impuna statului sa cedeze proprietatile in starea in care le-a confiscat. Asta macar in contul faptului ca in intervalul in care le-a utilizat a avut beneficii serioase de pe urma lor. Apoi ar trebui sa se creeze intrumente de stimulare a reabilitarii, care pot merge de la facilitati fiscale, scutiri de impozite, pana la credite in conditii avantajoase si evident cu exigenta asupra calitatii. Dar mi-e teama ca inca nu avem exemple buna de gestiune din partea statului a unor programe atat de complexe, incepand cu ANL, un program care a produs de multe ori monstri in loc de locuinte de calitate, proiecte tip de sali de sport, reabilitarea termica si folosirea fondurilor europene pentru constructii in mediul rural, toate cu bune intentii la baza si distorsiuni sau esecuri serioase de calitate in aplicare", mai spune arhitectul Serban Tiganas.

Si arhitectul Andrei Uleia, fondatorul DaSein arhitectura urbana, a raspuns solicitarii wall-street.ro de a comenta ideea implicarii autoritatilor in acest proces, prin preluarea activelor ca urmare a expropierilor dintr-o perspectiva de business.

Uleia spune ca unul dintre mecanismele care ar putea aduce o solutie problemei cladirilor in ruina ar fi "sa amendeze in mod repetat si cu valori importante proprietarii care nu se ingrijesc de siguranta celor care se afla in proximitatea imobilului detinut sau care prin pastrarea imobilului in stare deplorabila ridica nivelul de poluare sau diminueaza calitatea aerului in cadrul orasului. Prin mecanismul descris mai sus, Primaria poate ajuta la imbunatatirea mediului urban si la sporirea sigurantei punand presiune pe actualii proprietari – fie fac demersurile pentru reabilitarea cladirilor fie pot opta pentru vanzarea lor catre alti proprietari care isi pot asuma acest lucru", spune arhitectul Andrei Uleia

Varianta preluarii imobilelor de catre autoritatile locale nu este una simpla.

Sa privim primarul ca pe un presedinte de firma: de ce ar vrea sa se incarce cu active care necesita investitii?

“Daca ar fi sa privesti situatia din punctul de vedere al presedintelui unui grup de firme comerciale ( sa presupunem pentru o clipa ca Primarul, pe langa atributiile pe care le are, trebuie sa genereze si profit pentru comunitate) atunci probabil ca nu ai dori sa te incarci cu niste active care necesita investitii suplimentare, investitii pe care nu stii cand le vei recupera din inchiriere sau vanzare ulterioara. Cred ca ai dori sa gasesti un mecanism prin care sa ii determini si sa ii ajuti pe cei care sunt acum posesorii acestor active sa investeasca in ele aducandu-ti si tie profit fara sa scoti un ban din buzunar: poti sa pui la punct un sistem de imprumuturi pe xx ani catre acesti proprietari, bani cu care sa isi reabiliteze imobilele, poti sa ii determini prin politici de taxare ( acordarea de facilitati sau dimpotriva) sa atraga investitori care sa ii ajute in acest demers sau sa vanda catre persoane care isi doresc aceste imobile”, considera Andrei Uleia.

“Din punct de vedere tehnic poti pune la dispozitia lor un grup de consultanti care sa ii ajute sa determine pasii ce sunt de facut pentru reabilitarea cladirilor, sa le aduca la cunostinta normele de care sa tina seama, sa ii ajute in selectarea specialistilor de care au nevoie in acest demers si sa supravegheze din partea primariei intregul proces. Sunt convins ca poti infiinta un departament in primarie in acest scop, poti atrage voluntari si ONG poti apela la specialisti care activeaza in domeniu sa ofere consultanta gratuita oferindu-le anumite facilitati . Mai ales in aceasta perioada”, a adaugat Uleia.

Astfel, o solutie ar fi crearea unui context optim pentru reabilitarea acestor cladiri de investitori sau proprietari. Insa si aici sunt chestiuni de dezbatut legat de interesul acestora fata de activele pe care le detin.

Cum s-a ajuns in situatia ruinelor inestimabile?

Arhitectul Serban Tiganas, presedintele Ordinului Arhitectilor din Romania, a comentat pentru wall-street.ro problematica cladirilor aflate in paragina in contextul declaratiei recente a primarului Oprescu.

Cultura proprietatii, o problema

“In Romania nu s-a instaurat o cultura a proprietatii in baza careia sa se poata consolida un sistem de legi, norme, strategii, programe, etc., pentru a trata problema abandonului de proprietate, neintretinerii si degradarii. Insist asupra nevoii unei culturi a proprietatii si nu numai asupra legilor si ordonantelor, care sunt nule in conditiile in care nu se bazeaza pe o atitudine generala care devine norma : vezi felul in care desi legile sunt clare, in Romania autovehiculele stationeaza pe spatiile pentru pietoni, pistele de biciclisti sunt amplasate astfel incat sa intre in conflict direct si periculos cu traseele pentru pietoni, semafoarele sunt reglate astfel incat doar cei cu performante atletice sa poata ajunge pe trotuarul opus in intersectii in timpul oferit de culoarea verde si asa mai departe", spune presedintele OAR.

Cultura proprietatii este o chestiune complexa ale carei baze sunt, potrivit lui Tiganas « zdruncinate in Romania de ruptura produsa de comunism, un sistem care isi continua efectele nocive asupra intregii societati la peste douazeci de ani de la aparenta abandonare si repudiere totala a sa".

Serban Tiganas, OAR: In Bucuresti au fost cele mai spectaculoase cazuri de ruinare intentionata

"Un alt exemplu este faptul ca in tarile in care aceasta cultura este prezenta, proprietarii sunt cei care au obligatia de a isi mentine proprietatile si a interveni pentru lucrari de reparatii, acestea nefiind niciodata nici in sarcina chiriasilor si nepunandu-se problema ca acestia sa faca vreo interventie de orice fel asupra unei proprietati care nu le apartine. Mai avem deficiente enorme in a intelege problematica proprietatii colective, a spatiilor comune si a folosirii lor”, mai spune Tiganas.

Pentru a intelege insa galaxia problemei ruinelor inestimabile ale Romania, arhitectul Serban Tiganas spune ca ar trebui sa ne uitam si la cauzele degradarilor.

Sa ne uitam si la cauzele degradarilor : Statul este cel care le-a inapoiat uneori in prag de ruinare.

"Vreau sa atrag atentia asupra cauzelor degradarilor si ruinarii a multor constructii, in special din Bucuresti, cauze care nu pot fi ignorate daca vorbim de intentiile de remediere a situatiei. Problematica retrocedarii sta la baza celor mai multe astfel de situatii. Imaginati-va un proces de retrocedare care dureaza uneori un deceniu sau mai mult, timp in care proprietarul este in continuare statul, adica cel care a expropriat sub comunisti, dar care nu mai are grija de proprietate stiind ca o va pierde sau ca exista acest risc, proprietatea fiind revendicata. Asta face ca noul vechi proprietar sa fie pe de o parte extenuat de durata proceselor fara a avea posibilitatea sa intervina asupra constructiei sau sa o instraineze catre cineva care are posibilitati si interese de a reabilita, pe de alta parte primeste inapoi o proprietate de cele mai multe ori intr-o stare jalnica, neintretinuta, afectata si uneori in prag de ruinare. Si pana la urma daca privim in ansamblu fondul construit, cine este cel mai bun proprietar, adica isi intretine, ingrijeste si valorifica proprietatile, statul sau prorprietarul privat in general, referindu-ma aici la cel care are continuitate si nu la retrocedarile pe care le-am explicat mai inainte ?", mai spune Tiganas.

Dincolo de cauzele degradarii, determinate pe o parte de starea proasta in care acestea au fost retrocedate si pe de alta parte dintr-o cultura deformata a proprietatii, valoarea investitiilor reprezinta de asemenea un punct important in aceasta problema.

Si investitorii privati au avut contributia lor la degradare, in special in Bucuresti

Citeste si:

Cum este situatia in Romania, comparativ cu alte tari? "Inainte de a compara Romania cu alte tari as dori sa va propun sa comparati mai multe locuri din Romania, Bucurestiul, Constanta, Sibiul, Brasovul, Iasiul, Clujul si sa constatati ca situatia nu este la fel peste tot. Cu care sa incep ? in Sibiu centrul istoric este in stare buna datorita programelor legate de momentul capitalei culturale, dar din pacate acest proces nu a continuat mai departe, in zonele pericentrale ; in Cluj exista o singura constructie, hotelul Continental, intr-o stare de abandon in zona centrala si societatea cere primariei sa rezolve problema, sa isi exercite dreptul de preemtiune la cumparare, dar e complicat fiind o situatie de insolventa ; in Constanta toata peninsula, adica centrul istoric se afla in abandon, iar Cazinoul, una dintre emblemele orasului, in proprietatea statului, este pasat de la primarie la ministerul dezvoltarii de la acesta nu stiu unde si e tot in paragina ; Iasiul nu sta nici el omogen la capitolul acesta, dar acolo spatiul public sufera pentru moment cel mai mult ; la Brasov nu stiu sa existe abandon notoriu in zona centrala ; in Timisoara e nevoie de o solutie pentru imobilele in proprietate colectiva, adevarate palate ale inceputului de secol douazeci, la fel ca la Oradea ; la Bucuresti cred ca e cea mai avansata decadere urbana din Romania. Aici s-au inregistrat si cele mai spectaculoase cazuri de ruinare intentionata, programata, pentru a specula terenurile prin inlocuirea cladirilor de patrimoniu cu dezvoltari cu « randament imobiliar ». Exista diferente mari de la tara la tara. Dar acesta e un subiect amplu », mai spune presedintele Ordinului Arhitectilor din Romania.

Care sunt costurile unei interventii pe aceste cladiri si cum stabilim pericolul public?

Tiganas spune ca fiecare cladire are caracteristici particulare, nu se poate vorbi de un nivel de costuri, problema e a calitatii interventiei, a scopului ei si a sustenabilitatii unei astfel de actiuni. De asemenea, arhitectul isi expune parerea si cu privire la chestiunea pericolului public, motivatia principala in ideea expropierii lansata de primarul Sorin Oprescu.

"Daca iti propui sa realizezi lucrari numai pentru ca o cladire sa nu se prabuseasca fiind uzata, afectata de cutremurele anterioare sau avand alta patologie, orice costuri ai implica sunt bani aruncati ! In general pentru a fi rentabile, a se amortiza, interventiile la cladiri se fac in formula de reabilitare la intervale de circa 30 de ani, in medie de doua ori pe durata de existenta a unei cladiri obisnuite, de mai multe ori la cladiri de patrimoniu, care vor dura astfel peste o suta de ani, sau mai multe", spune Tiganas.

Daca interventiile nu sunt complete, atat la structura, daca e cazul, la instalatii, asupra elementelor care trebuie reabilitate termic, cu modernizarile necesare accesibilizarii acolo unde nu se respecta cerintele pentru persoane cu dizabilitati, cu asigurarea masurilor de prevenire a incendiilor si asa mai departe, costurile pentru a le realiza pe rand sunt mult mai mari.

Serban Tiganas, presedinte OAR: "La ora actuala cei din administratie cand aud de societatea civila, de organizatii nonguvernamentale parca au dat de tamaie!"

"Toate aspectele conteaza in cazul constructiilor si nu numai cel care este prezentat sub genericul de pericol public. Spre exemplu, o constructie care este adiacenta domeniului public, deci care se poate prabusi inclusiv pe domeniul public, sau din care pot cadea elemente pe domeniul public este un pericol public, iar una care are o retragere si e la distanta, avand o curte, nu, dupa o astfel de judecata. Atunci o cladire care este la strada poate fi expropriata si una retrasa nu ? Dupa mine pericol public este o cladire in care se petrec activitati care pot pune in pericol sanatatea oamenilor, spre exemplu acolo unde se prepara si serveste mancare, cele care nu asigura corect evacuarea in caz de pericol, sau accesul persoanelor cu dizabilitati. Costurile pentru o interventie completa, durabila si de calitate nu depind de faptul ca proprietatea este publica sau privata, dar ele sunt mai mari, judecand pe durata vietii cladirii, pentru cei care intervin superficial, incomplet. Mai mult, daca cladirile nu sunt intretinute, si orice constructie are costuri de intretinere care sunt ignorate in cultura proprietatii de la noi, costurile interventiilor sunt mai mari. O reabilitare completa a unei cladiri afectate puternic de uzura poate sa se ridica la costuri semnificative, comparabile cu costurile de realizare a unei constructii noi", completeaza presedintele Ordinului Arhitectilor.

Bataie de cap si investitii mari

“Costurile de restaurare sunt de cele mai multe ori mai ridicate in cazul cladirilor de patrimoniu decat in cazul unor cladiri care nu fac parte din aceasta categorie, iar procesul de proiectare, avizare si executie este mai indelungat. Cu toate acestea, investitorii care au readus la viata cladiri de patrimoniu au inteles atat valoarea lor arhitecturala, cat si potentialul lor ca si baza pentru un business profitabil.Atat pentru autoritati, cat si pentru proprietari, restaurarea si conservarea cladirilor de patrimoniu au fost privite ca facand parte dintr-un proces mult prea complicat si costisitor, vazute chiar si in antiteza cu anumite proiecte ale autoritatilor publice. Cu toate acestea, responsabilizarea proprietarilor sau interventiile publice, precum cea enuntata recent de Primaria Capitalei, ar putea reda un echilibru. Este vorba despre un echilibru intre costurile de restaurare si refunctionalizare ale acestor cladiri si potentialul lor economic: inchirierea de spatii comerciale pentru birouri, dar si concepte de retail (librarii, bistro, ceainarii etc)”, spune si Andrei Voica, associate pe zona de fitout si architectural planning in cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers.

Si arhitectul Andrei Uleia, fondatorul biroului de arhitectura DaSein spune ca “din punct de vedere tehnic reabilitarea unei cladiri este un demers solicitant ca resurse: financiar, timp, energie. Pe o scara de la 1 la 10 - 5 este pentru constructia unei cladiri noi ( de la zero) si 10 este pentru reabilitarea unei cladiri existente. In cazul in care este vorba de un monument istoric valoarea poate fi 20”.

De asemenea, spune Uleia, procesul de autorizare a lucrarilor este inca plin de provocari: plecand de la numarul mare de avize si documenatii tehnice ce trebuiesc intocmite si pana la dreptul oricarei autoritati publice de a iti raspunde la orice solicitare in termen de 30 de zile.De retinut ca majoritatea avizelor se solicita si se obtin in baza unor avize anterioare si stau la baza altor avize ulterioare.Din punct de vedere al autorizarii taxarea se face identic cu autorizarea unei constructii noi.

Andrei Uleia, fondator DaSein arhitectura urbana: "Constructia unei astfel de locuinte se realizeaza mult mai incet: similar cu recoltatul unui lan de grau spic cu spic"

Organizarea santierului este mult mai complicata si activitatea de constructie se realizeaza mult mai incet : similar cu recoltatul unui lan de grau spic cu spic din 10 in 10 randuri, mai spune arhitectul Andrei Uleia.

Astfel, in general costul unei reabilitari este mai mult mare decat costul aceleasi constructii de la zero ceea ce din punct de vedere financiar adauga ani in plus pana la recuperarea investitiei.

In cazul monumentelor istorice sau de patrimoniu se considera acceptabil acest lucru in contrapondere cu valoarea inestimabila a imobilului. De asemenea cei care investesc in acest demers sunt persoane fizice sau juridice ce isi pot permite investitii pe termen lung, mai spune Uleia.

In mod clar sunt necesare investitii in aceaste cladiri, dar cum le realizam?

In ultima perioada, cateva cladiri istorice importante au fost sau urmeaza sa fie reabilitate de investitori imobiliare. Este o varianta parteneriatul public privat ?

Andrei Voica, Colliers: "Investitorii interesati de cladiri istorice trebuie sa recastige increderea opiniei publice"

“Investitorii privati vor fi interesati de parteneriate cu primaria, in momentul in care autoritatile vor reusi sa le asigure conditii optime, prin sisteme normative si legislative adaptate la obiectivele comune de valorificare si gestionare a cladirilor de patrimoniu. De asemenea, din cauza numeroaselor investitii speculative din ultimii ani, investitorii interesati de punerea in valoare a cladirilor istorice, coroborata cu generarea de venit, vor trebui sa-si sporeasca eforturile de a recastiga increderea opiniei publice. Pentru succesul pe termen lung al unui astfel de parteneriat, atat primaria, cat si investitorii, vor trebui sa aiba un demers unitar, de revitalizare economica a zonelor istorice, coroborat desigur cu beneficiul propriu. La nivel european, parteneriatele intre primarie si investitorii privati, pentru restaurarea si conservarea cladirilor de patrimoniu, sunt incurajate prin mecanisme solide: subventii, scutiri de taxe, dar chiar si sustinerea unor ateliere sau scoli de restauratori, care imbunatatesc calitatea lucrarilor effectuate”, spune Andrei Voica, responsabil cu serviciile de amenajare a birourilor in cadrul Colliers.

Cu toate ca si cladirile de patrimoniu restaurate au resimtit reducerea considerabila a chiriilor practicate, comparativ cu circumstantele din urma cu 5 ani, exista companii care sunt pregatite sa plateasca o chirie mai mare pentru a se reloca sau a-si pastra sediul intr-o cladire istorica.

“Spre deosebire de turnurile de birouri Clasa “A” ce se dezvolta in zonele semi-centrale ale Bucurestiului, aceste cladiri de patrimoniu au atat o locatie mai buna, dar si o poveste si o personalitate, cu care unele companii isi doresc si chiar ajung sa se identifice. Companii specializate in consultanta, birouri de avocatura si agentii publicitare vor cauta in continuare oportunitatea de a se reloca intr-o vila de patrimoniu recent restaurata, chiar daca acest lucru presupune o chirie mai mare platita catre investitor”, mai spune Voica.

Totusi, decizia de a investi in astfel de proprietati nu este una usoara, costurile fiind mai ridicate, iar de obicei suprafetele sunt mai reduse decat ale unui proiect greenfield, ceea ce in ciuda chiriilor poate mai ridicate, pune sub presiune returnul investitiei.

Cat dureaza un astfel de proces de reabilitare ?

"Avand in vedere experientele cu proiectele obisnuite, pot afirma ca desi avem o singura lege administratiile actioneaza cu viteze diferite, Bucurestiul fiind cel in care desi legea obliga la eliberarea unei autorizatii in 30 de zile, cateva luni bune sunt o asteptare obisnuita. Partea dificla a unui astfel de proceduri consta in organizarea procedurilor de achizitie, care nu beneficiaza de formule care sa asigure calitatea, fiind calate pe pretul cel mai mic, care in constructii duce la calitatea cea mai scazuta si nu la proiectul si executia cele mai bune. Una peste alta un proces corect si complet de formulare a unei teme, de constituire a unui buget pe baza unui studiu de fezabilitate, de realizare a proiectului tehnic si obtinere a avizelor si autorizatiilor, apoi de organizare a contractarii si a executiei propriu zise poate conduce in cazul unei constructii uzuale la doi – trei sau mai multi ani ", spune presedintele OAR.

Cum ar trebui sa arate un plan coerent de reabilitari?

“Ar trebui sa existe constienta, constiinta, deschidere, interes, colaborare si creativitate. Avem exemple foarte importante in Romania de interventii pentru a salva cladiri de patrimoniu, pentru a le prelungi literalmente viata si a le da o intrebuintare. E greu sa ne imaginam dragoste pentru arhitectura de patrimoniu cu forta. E greu sa ne imaginam ca o primarie generala care a ras de pe fata pamantului mai multe cladiri monument in maniera ilegala si a pierdut procesele cu societatea civila care i-a imputat acest lucru, ma refer la operatiunea diametralei Buzesti- Berzei, deci s-a decis in justitie ca nu s-a procedat legal, tot ea sa dea acum solutii coerente. M-as bucura totusi sa avem parte de o astfel de minune ! Experientele reusite de care vorbesc au fost deocamdata down – up, adica de jos in sus, de la initiatori privati, din societate si nu de la administratie si guvern, adica top – down, cum se propune in aceasta discutie. La ora actuala cei din administratie cand aud de societatea civila, de organizatii nonguvernamentale parca au dat de tamaie ! Parca oamenii care sunt activisti pentru patrimoniu sunt dusmanii lor, sunt manipulati politic intotdeauna de opozitie si trebuie evitati, cand de fapt pentru a rezolva aceste probleme mai avem nevoie de o cultura pe langa cea a proprietatii, de cultura dialogului si a colaborarii. Asta e valabil si pentru o parte si pentru cealalta", considera arhitectul Serban Tiganas.

Pana la data publicarii acestui articol oficialii Primariei Municipiului Bucuresti nu au facut niciun comentariu privind declaratia primarului privind exproprierile, respectiv daca s-a transmis vreo solicitare catre Guvern in acest sens.