Sumele-record in schimbul carora marile fonduri de investitii cumpara afaceri imobiliare „la cheie“, avalansa de noi proiecte imobiliare, frenezia cu care constructorii sapa fundatii si ridica schelete de cladiri-turn ori seninatatea cu care taranii din satele vecine Capitalei justifica preturile exorbitante cerute pe casele din chirpici ori paianta, invocand pretul zonei si beneficiile aduse de marele proiect metropolitan sunt dovezi in plus ca febra imobiliara s-a generalizat.

Scepticii spun ca leacul va fi adus odata cu aderarea la Uniunea Europeana, dupa exemplul tarilor vecine, iar optimistii se intrec in a oferi argumente care sustin ideea ca piata imobiliara romaneasca mai are mult pana la o scadere accentuata. Cert este ca, romani si straini, saraci si bogati s-au angajat, deopotriva, intr-o cursa nebuneasca dupa retete imobiliare de succes. Sintetizand oportunitatile identificate de marile companii de consultanta imobiliara, viitorul imobiliar al Romaniei se imparte, mai mult sau mai putin egal, intre cateva sectoare-cheie, cu cicluri de viata destul de bine delimitate.

Asadar, pe termen scurt, rezidentialul va continua sa garanteze cele mai consistente profituri. Pe termen mediu, spatiile de retail isi vor arata rentabilitatea scontata, segmentul de birouri se va bucura din plin de ultimele momente de glorie deplina, in vreme ce viitorul indepartat apartine spatiilor industriale si de logistica. Toate acestea insa sunt legate de segmentul terenurilor, piatra de temelie a oricarei investitii imobiliare.

Platformele industriale se vor muta la periferie

Ruta pe care se va incadra trenul aderarii la UE este o necunoscuta pentru multi. De aici, sirul nesfarsit de speculatii care vorbesc fie despre dezumflarea pietei imobiliare, fie de boomul acesteia. La numai cinci luni distanta de ziua in care va trebui sa ne asezam cuminti pe peronul rezervat statelor candidate, lucrurile par destul de clare. Ca pe oricare alta piata imobiliara, si la noi, regulile jocului se formeaza, in principal, in functie de raportul dintre cerere si oferta. Iar Romania inregistreaza un decalaj cert pe segmentul rezidential.

Comparativ cu statele vecine, stocul de spatii industriale, comerciale si de birouri de calitate din Romania este si el extrem de subtire. Cererea este insa estimata prin prisma incidentei unor legi pe care Romania va fi obligata sa le respecte in virtutea integrarii in selectul club european. Una dintre regulile pe care va trebui sa ni le asumam si care vor avea un impact hotarator asupra pietei imobiliare din orasele Romaniei se refera la obligatia relocarii platformelor industriale in afara oraselor. „Dupa aderare, toate platformele industriale vor trebui mutate din oras in extravilan. Este un proces extrem de complex, pentru ca abandonarea unei zone industriale presupune operatiuni costisitoare precum demolare, viabilizare si apoi transformarea acestor suprafete in zone care sa se integreze in conceptul urbanistic“, a declarat Ludovic Orban, viceprimarul Bucurestiului.

Israelienii, americanii si britanicii au fost cei care au dat startul pe piata noilor locuinte, tintind bugetele cele mai ridicate. Feedbackul a fost mai mult decat pozitiv, dezvoltatorii inregistrand rapid profituri uriase. Ceea ce astazi autoritatile locale numesc „ciupercarii“, si nu ansambluri rezidentiale, a facut deliciul vremurilor de inceput. Localitatile din apropierea Capitalei au fost gazdele preferate ale „fiestei rezidentiale“. Datorita vilelor grandioase care au acaparat suprafete importante de teren, comune precum Baneasa, Snagov, Mogosoaia, Corbeanca si Pipera si-au adjudecat rapid statutul de zone exclusiviste.

Si, pana acum un an, doi, pare-se ca nimic nu a putut infrana avantul developerilor care au ridicat, pe banda rulanta, sute de vile. Insa, inundatiile din perioada recenta au stricat atat socotelile investitorilor, cat si pe cele ale proaspetilor proprietari intrati in „lumea buna“. Casele care au inghitit sute de milioane de euro au intrat la apa, lipsa retelelor de canalizare simtindu-se din plin, pentru ca acum sa ajunga sa se aglomereze in portofoliul de oferte ale agentiilor imobiliare. La randul lor, developerii investesc tot mai multi bani in promovarea proiectelor inca neterminate, scopul lor fiind vanzarea, cu tot cu casa, si a ultimului petic de pamant.

Un lucru e limpede, desi putini sunt cei care il recunosc: robinetul cu musterii pentru „ciupercariile“ de vile cu ponton la lac s-a mai strans, cel putin in Bucuresti. Desigur, asta nu inseamna ca vilele de lux sunt acum un capitol inchis. Numai ca se contureaza noi zone de interes si se pune accent pe calitate si facilitati. „Zona Bucuresti - Otopeni - Balotesti devine din ce in ce mai interesanta. In zona Tunari, se construieste un proiect revolutionar, dedicat clasei medii, Sydney Residence (proiect al australienilor de la South Pacific Group - n.r.). Pentru prima data sunt disponibile, la cele mai bune preturi de pe piata, vile complet finisate, cu bucatariile si baile complet echipate si, mai mult, dotate cu un calculator central care coordoneaza temperatura, lumina si muzica in locuinta“, a afirmat Robert Teodorescu, directorul Departamentului Vanzari Rezidentiale din cadrul Regatta.

Viitorul suna bine insa pentru cei care s-au repliat rapid si si-au indreptat atentia spre clientela cu venituri medii si peste medie. „Viitorul apartine blocurilor private“, spune Robert Teodorescu, iar ritmul in care se vand apartamentele din noile blocuri-turn din cartierele populare ale Bucurestiului sau din miniblocurile situate in zonele centrale, proiectele abia fiind anuntate pe piata, confirma acest lucru.

La randul sau, Emilia Mielu, reprezentantul Esop, puncteaza succesul inregistrat de aceasta noua ofensiva: „Proiectele de blocuri noi s-au bucurat de un important succes pe piata locala, indeosebi pe segmentul de piata care cuprinde locuinte cu preturi intre 80.000 si 120.000 de euro. Din observatiile noastre, reiese ca un important segment al cererii de apartamente se indreapta catre cele noi, chiar daca acestea urmeaza sa fie livrate pe piata in perioada 2007 - 2010. Romanii sunt mult mai atenti la pretul solicitat pentru un apartament ce nu dispune de facilitati sau finisaje moderne si de calitate. Preturile apartamentelor vechi sunt destul de ridicate in comparatie cu constructiile noi si cu conditiile pe care le ofera, incluzand aici eficienta mai scazuta a izolatiilor termice si fonice“.

Rezidentialul, varful profitului in anii 2006 si 2007

Dupa ani lungi in care cei mai multi au fost doar chiriasi ai statului, romanii nu se feresc sa spuna raspicat ca s-au saturat sa mai stea in locuintele ceausiste, unde metrul patrat este bine dramuit. „Pe langa faptul ca sunt putine locuinte, 28% din fondul locativ construit are o vechime de peste 40 de ani, iar 25% din imobile sunt vechi de peste 55 de ani. Practic, ritmul de degradare a fondului existent este mai mare decat ritmul de construire a locuintelor noi. In plus, pentru apartamentele construite in perioada comunista, nu s-a facut nimic pana acum in privinta reabilitarii lor termice.

Din cauza pierderilor de caldura, consumul de energie termica este de doua-trei ori mai mare decat in UE“, ne-a declarat Emilia Mielu, Marketing and Research Coordinator in cadrul Esop Consulting. Statisticile oficiale arata ca, in Romania, cererea de locuinte se cifreaza la aproximativ un milion, dintre care 300.000 numai in Bucuresti. „Avand in vedere ca ritmul actual de constructie este de circa 30.000 de locuinte, deficitul la nivel de tara ar putea fi acoperit cam in 30 de ani. Totusi, ritmul constructiilor s-a intensificat in ultimii doi ani si se estimeaza ca se va accelera semnificativ in urmatorii trei ani, in special la nivel de imobile/cartiere dezvoltate pentru segmentul mediu si usor peste mediu al pietei“, explica reprezentantul Esop.

In Capitala, cresc peste 200 de blocuri noi

Pana in anul 2008, se estimeaza ca vor fi livrate pe piata in jur de 6.500 - 9.000 de unitati de locuit. Spre deosebire de anii trecuti, o tendinta noua este ca dezvoltatorii imobiliari iau in calcul si solicitarile celor care se multumesc cu suprafete mai mici (intre 60 si 100 mp construiti), ca o consecinta directa a segmentului vizat. Preturile pentru aceste proiecte - mentioneaza studiul Esop - incep de la circa 700 de euro/mp construit. Invariabil, asemenea preturi sunt valabile pentru proiectele amplasate in zonele secundare ale Bucurestiului, precum Militari, Colentina, Vitan, Drumul Taberei, Titan. In cazul zonelor apropiate de arterele centrale ale Capitalei, pretul de vanzare porneste de la 1.500 euro/mp construit. Se asteapta ca cererea sa fie substantiala, mai ales pentru locuintele cu doua camere. Analiza citata mai arata ca, in primavara acestui an, se aflau in diferite stadii de executie mai bine de 200 de blocuri noi, cu apartamente de vanzare, in diferite cartiere din Capitala.

Din vanzarea de apartamente noi nu castiga doar developerii, cei care aduc grosul banilor. Istoria recenta a aratat ca persoanele cu bugete mai mici s-au ales cu castiguri frumoase de pe urma revanzarii unor locuinte noi. Washington Residence, un ansamblu cu apartamente de lux, situat in Capitala, s-a vandut ca painea calda in urma cu ceva vreme. Si s-a revandut la fel de bine. Practic, aici au fost persoane care au cumparat apartamente inca din faza de proiect, beneficiind astfel de o reducere de pret, cu scopul clar de a le revinde dupa o anumita perioada. Iar castigurile, e drept, speculative, au fost pe masura, o asemenea afacere dovedindu-se mult mai rentabila decat daca persoanele respective ar fi ales sa-si depoziteze economiile in bancile romanesti.

Reprezentantii marilor companii imobiliare sunt siguri ca noile apartamentele, destinate clasei medii si medii-plus, vor fi rapid absorbite de piata, lucru care le recomanda ca excelente investitii de viitor. Mai mult, profitul nu vine numai din diferenta dintre pretul de achizitie, de regula cu 5% - 10% mai mic daca locuinta este achitata integral inca din faza de proiect. Proiectele de mari dimensiuni, derulate acum pe piata, necesita o perioada de finalizare destul de lunga, fiind vorba de pana la doi - trei ani. Scumpirile periodice ale utilitatilor modifica si pretul materialelor de constructie. Evident, aceste majorari vor afecta preturile initiale ale locuintelor.

In cazul contractarii unui apartament inca din faza de constructie, pretul ramane neschimbat, chiar daca, pana in momentul receptiei lui, au mai avut loc scumpiri. Ionut Bordei, managerul Departamentului de Vanzari Rezidentiale al Eurisko, este sigur ca ceea ce se construieste acum se va vinde mai scump in viitor: „Preturile apartamentelor nou construite se vor majora proportional cu cresterea preturilor terenurilor, a costului cu mana de lucru si a materialelor de constructii. Putem spune sigur ca trendul este usor ascendent“. Practic, marja de scumpire avansata de consultantii imobiliari strict pentru acest segment de piata este de circa 5% - 10%.

Insa, nu numai apartamentele destinate persoanelor cu venituri medii si peste medie sunt considerate de viitor. Investitorii nu au uitat de reprezentantii cererii de locuinte de lux, desi penthouse-urile (locuintele de la ultimul etaj al blocurilor) ar fi fost o varianta potrivita. Dar nu pentru toata lumea. Robert Teodorescu, reprezentantul Regatta, spune ca un trend nou il constituie achizitionarea si reconditionarea vilelor vechi ale Bucurestiului: „Deoarece nu mai sunt oferte si nici nu mai exista suficient teren destinat constructiei in centrul Capitalei, se valorifica imobilele de altadata. Prin aceasta reconditionare, zone care si-au pierdut stralucirea vor redeveni puncte de maxima atractie pentru frumusetea si parfumul lor“. De regula, asemenea „imobile de prestigiu“ sunt preferate de personalul ambasadelor si al multinationalelor. Asadar, sectorul inchirierilor devine cu atat mai profitabil cu cat se afla, la mijloc, o casa cu parfum de istorie. In cazul acestora, rata de profitabilitate avansata pe piata se situeaza la 8%–9%.

Ansamblul de locuinte, o investitie cu sans” mare de profit
Emilia Mielu, reprezentant Esop

Pentru investitorii care dispun de bugete de cel putin cinci - zece milioane de euro, demararea constructiei unui ansamblu de locuinte este o decizie lipsita de riscuri. Profitul este sigur, insa dimensiunea acestuia depinde de zona aleasa si de intervalul de timp in care investitorul reuseste sa finalizeze proiectul. La fel de mult conteaza si promovarea proiectului, deoarece achizitiile de locuinte din faza de proiect scurteaza perioada de recuperare a investitiei. De regula, pentru acest segment de piata, rata de profitabilitate porneste de la un modest 30% - 40% si ajunge chiar si la 100%. „Daca, pana in urma cu cativa ani, toti investitorii se concentrau asupra cartierelor si imobilelor de lux, acum interesul se muta pe un alt segment, al carui potential sta nu in profitul unitar mare, ca pana in prezent, ci in volumul sau. Tot mai multe firme anunta construirea unor cartiere de blocuri in diverse zone ale Capitalei“, a declarat Emilia Mielu, reprezentantul Esop Consulting.

Retailul, mai promitator decat spatiile de birouri

In clasamentul investitiilor de proximitate, pe locul secund se situeaza spatiile comerciale. Deficitul cu care ne „laudam“, si de aceasta data, indreptateste afirmatiile potrivit carora piata de retail abia anul acesta va face primii pasi importanti. O analiza a Eurisko arata ca, la sfarsitul anului trecut, practic, toate spatiile comerciale de calitate din Bucuresti erau 100% ocupate, existand liste de asteptare pentru locatii ca Bucuresti Mall, Plaza Romania, Unirea Shopping Center sau galeriile comerciale din interiorul hipermarketurilor. Un raport al CB Richard Ellis indica faptul ca din totalul de 860.000 mp de spatii comerciale, mai putin de 35%, adica circa 300.000 de metri patrati, sunt localizati in centre comerciale moderne. Acesta este si motivul pentru care observatorii acestei piete dau ca sigura continuarea scumpirii tarifelor de inchiriere. Astfel, pana la finalul acestui an, chiriile ar putea inregistra un salt de 10% - 15%, desi, dupa cum reiese din datele oficiale, tarifele sunt si asa destul de piperate.

Potrivit Colliers International, cele mai ieftine chirii pentru spatiile de calitate sunt in magazinele situate pe arterele apropiate de centrul Capitalei: 20 - 70 euro/mp lunar. In zonele ultracentrale, chiriile pornesc de la 50 euro/mp/luna si depasesc, in anumite cazuri, chiar si 130 euro/mp/luna. Pentru investitori, asemenea cifre inseamna mult mai mult, si anume potential. „Piata romaneasca are capacitate de absorbtie, cererea fiind cu mult mai mare decat ofertele existente. In comparatie cu alte state europene, raportul dintre cerere si oferta, in Romania, este inferior din pespectiva numarului de locuitori si a spatiilor comerciale disponibile.

Spre exemplu, Bucurestiul are 2,3 milioane de locuitori si 170.000 mp de spatii in segmentul mall. La Budapesta, exista 320.000 mp de spatii comerciale de acest tip la 1,4 milioane de locuitori“, spune Costel Alecu, seful Departamentului Spatii Industriale & Comerciale din cadrul Regatta. Iar cum potentialul inseamna, de cele mai multe ori, si o rata a profitabilitatii deloc de neglijat, expertii in domeniu sustin ca, pana la acoperirea unei parti insemnate din deficitul de pe piata, se poate vorbi de un profit comparabil cu cel obtinut pe segmentul de office, respectiv 10 - 12%.

Avand in vedere proiectele aflate in derulare, se poate spune ca acest decalaj se va micsora vizibil intr-un interval scurt de timp: unu - doi ani. Si aceasta, deoarece noile proiecte totalizeaza peste 300.000 mp de noi spatii comerciale, care presupun investitii de minimum un miliard de euro pana in 2007. De altfel, in toamna anului pentru care a fost programata aderarea Romaniei la UE, in Bucuresti isi va deschide portile Baneasa Shopping City, proiect care va inghiti aproape 150 milioane de euro. Baneasa Shopping City este parte integrata a platformei comerciale Baneasa, care include Metro Cash & Carry, un centru Bricostore, o galerie Mobexpert, un hipermarket Carrefour, galeria comerciala Feeria, plus primul centru IKEA (lider international in materie de mobilier si accesorii) din Romania. Impreuna cu Baneasa City, platforma comerciala va avea o suprafata construita de aproximativ 250.000 mp.

Mult mai curand, mai exact la finalul acestui an, va fi finalizata o investitie israeliana, de mai mici dimensiuni, dar extrem de importanta, data fiind locatia aleasa, respectiv sudul Bucurestiului, intre Trafic Greu si Calea Ferentari. Aici, se dezvolta Nasaud Shopping Center, o galerie care va ocupa 10.000 mp de teren, suprafata construita a cladirii fiind de 5.500 mp. Anul viitor, GTC va finaliza Galleria Bucharest, Auchan va deschide primul sau hipemarket de pe piata romaneasca, iar compania nord-irlandeza Mivan va da in folosinta Liberty Center. Acesta se va dezvolta pe structura unui fost „circ al foamei“, situat la intersectia dintre Strada Progresului si Calea Rahovei.

Practic, Liberty Center va aduce pe piata aproximativ 30.000 de metri patrati de spatii comerciale. Tot in urma unei investitii de mari dimensiuni, ce apartine britanicilor de la Modus Properties, se va construi Coliseum, un proiect ce include 140.000 mp de spatii de retail, avand capacitatea sa gazduiasca mai bine de 200 de magazine. Oficialii britanici au declarat ca valoarea investitiei, inclusiv sumele destinate modernizarii infrastructurii de transport din zona, se ridica la peste 400 milioane de euro.

Comertul modern asalteaza provincia

- Spre finalul acestui an, va fi dat in folosinta Focsani City Center, un mini-mall a carui suprafata construita se ridica la 10.000 mp.

Citeste si:

- In octombrie 2006, la Ramnicu-Valcea se va deschide River Plaza Mall, o constructie cu 13.000 de mp de spatii inchiriabile. Investitia depaseste 18 milioane de euro.

- Tot in octombrie anul acesta, in cartierul brasovean Racadau se va inaugura Magnolia Center, care va dispune de o suprafata inchiriabila de circa 7.600 mp.

- La veniturile Kaufland si Cora, vor incepe sa contribuie si clujenii. Hipermarketul Cora va masura 20.000 mp, ariei de vanzare revenindu-i circa 9.000 mp. Alte investitii notabile in Cluj-Napoca sunt proiectul Polus Center (hipermarket, multiplex, zona de petrecere a timpului liber), care presupune o investitie totala de 140 milioane de euro, si complexul Julius Mall, care va totaliza aproape 12.000 mp de spatiu inchiriabil.

- La Galati, Flash Consulting construieste EuroMall, un centru care necesita o investitie de 40 milioane euro.

- In septembrie 2006, la Ploiesti, Winmarkt a programat inaugurarea proiectului Grand Center Ploiesti, care inglobeaza centrele Omnia si Galeriile Comerciale.

- Aceeasi companie, Winmarkt, deschide anul acesta, la Sinaia, Grand Center Sinaia, un centru ce va avea la ultimul etaj un bar panoramic, la care se ajunge cu un lift exterior din sticla.

- In aceasta toamna, Carrefour va inaugura primul sau hipermarket din Constanta, investitia ridicandu-se la 40 de milioane euro.

- Anul viitor, francezii de la Flash Consulting vor deschide portile EuroMall Pitesti, suprafata construita a complexului fiind de 32.000 mp.

- Pentru 2007, compania Arena City Center a programat receptia unui centru de tip mall, situat in Bacau, investitia fiind estimata la 20 milioane euro.

- In Parcul Tabacariei din Constanta, grupul Neocity va construi City Park Mall, care va cuprinde peste 100 de magazine.

- In centrul orasului Targu-Mures se va deschide, in martie 2008, un mall care va masura 15.000 mp. Investitia apartine Matrix Transilvania si se ridica la 15 milioane de euro.

Ultimele zile de glorie pentru piata de birouri

Pentru marii jucatori imobiliari, piata birourilor ramane una de top, desi randamentele au inregistrat scaderi care ar da de gandit celor carora riscul le place mai putin. In Romania, segmentul de office nu-si pierde din atractivitate, mai cu seama ca profiturile vin mai repede decat in cazul unei investitii similare realizate intr-una din tarile vecine. Statisticile oficiale arata ca stocul de birouri totalizeaza circa 820.000 de metri patrati. Ceea ce inseamna putin daca ne raportam la statele din regiune. Investitia ramane promitatoare daca tinem seama de faptul ca gradul de ocupare este de 80% - 90%, iar chiriile sunt si ele destul de bune (din punctul de vedere al investitorului, desigur). Potrivit analistilor Regatta, cresterea stocului de birouri pentru 2006 va fi de aproximativ 200.000 mp, fata de stocul existent in 2005, zona tintita de investitorii interesati de dezvoltarea proiectelor mari fiind nordul Bucurestiului. In ceea ce priveste chiriile, acestea se vor mentine la un nivel apropiat de cel valabil anul trecut: 18 - 20 euro/mp/luna pentru spatiile de clasa A, respectiv 12 - 16 euro/mp lunar pentru cele de clasa B.

Privit pe termen lung, sectorul obisnuit sa ia spuma investitiilor va ceda locul celorlalte componente ale pietei imobiliare, unde deficitele sunt mult mai adanci. Desigur, nu vom asista la o prabusire a pietei birourilor, dar va fi vizibila diminuarea presiunii pe acest segment. Iar acest lucru se va intampla incepand cu 2007, cand vor fi livrate pe piata multe spatii noi de birouri, de calitate. Pana atunci, randamentul acestor investitii se va mentine la 8,5%, dupa cum estimeaza analistii CB Richard Ellis.

Trecut de Cenusareasa, viitor de zana buna

Starturile ratate nu inseamna neaparat si finaluri esuate. Este cazul spatiilor industriale care, din cenusarese ale pietei imobiliare romanesti s-au transformat in zane bune. Cu atat mai mult cu cat au beneficiat de un an de pregatire intensiva pentru a-si merita acest nou statut. Piata spatiilor industriale a fost pregatita pentru marile dezvoltari, la standarde occidentale, inca din 2004, si ca urmare a acestor investitii, anul trecut au inceput sa apara spatii logistice de mari dimensiuni precum: Cefin Logistics Park, Mercury Logistic Park and Atlas Business Park.

Daca in anul 2004 au fost livrati pe piata numai 30.000 mp de spatii industriale, in anul urmator s-au dat in folosinta cu 33% mai mult, stocul de spatii industriale moderne livrate in Bucuresti, la sfarsitul lui 2005, fiind de aproximativ 79.000 mp. In comparatie cu Praga, Varsovia si Budapesta, Bucurestiul ramane in continuare in urma, din perspectiva spatiilor industriale livrate in 2005. In consecinta, si rata de ocupare a spatiilor industriale si de depozitare din Capitala este extrem de ridicata fata de cea existenta in capitalele statelor vecine. Asa se face ca, la finalul anului trecut, stocul de spatii industriale moderne insuma numai 120.000 de metri patrati (clasa A si B).

In 2005, zona de vest s-a remarcat clar ca un loc industrial preferat, soseaua de centura devenind prea aglomerata si cu un trafic ce ingreuneaza accesul in zona. Optiunea pentru locatia din imediata vecinatate a autostrazii Bucuresti-Pitesti a devenit evidenta, aici fiind in curs de dezvoltare numeroase proiecte. Dintre acestea, notabile sunt Cefin Logistic Park, Mercury Logistic Park, Rynart si ProLogis Bucharest Park A1. Potrivit unei analize a Eurisko, o alta tendinta a urmatorilor ani este dezvoltarea zonei de sud - est, datorita prezentei autostrazii Bucuresti - Constanta, unde vom asista la construirea de spatii logistice.

De altfel, proiectele care vor fi livrate anul acesta vor suplimenta stocul existent cu aproximativ 130.000 mp. Cum rata de ocupare depaseste 95%, spatiile noi fiind imediat absorbite, rata profitabilitatii are toate sansele sa sara de 8 - 10%, investitorii actuali punand accent pe cresterea calitatii spatiilor respective. Spre exemplu, Europolis, care a cumparat parcul industrial Cefin, a anuntat ca, de anul viitor, acesta va beneficia inclusiv de un centru de servicii, care va ocupa aproximativ 7.000 mp. Acesta va cuprinde un minimarket, o cantina unde, zilnic, aproape 1.000 de oameni pot lua pranzul, plus un centru de servicii pentru soferi, cu dusuri si camere de inchiriat cu ora. Investitia in aceste servicii conexe se va ridica la aproape 5 milioane de euro, dupa ce oficialii Cefin au alocat 75 de milioane de euro pentru extinderea suprafetei parcului pana la 300.000 mp de spatii logistice si de depozitare.

Colosii industriali dispar, apar centre de afaceri

Chiar si cu cele cateva realizari importante, dimensiunea acestei piete ramane extrem de redusa. Practic, marii investitori internationali au alimentat acest sector imobiliar, din ‘90 si pana acum, cu numai 300 milioane de euro. Consultantii de specialitate spun ca cifra nu este chiar atat de dezamagitoare, daca, sustin ei, tinem seama ca zecile de hectare de teren s-au cumparat la preturi de nimic: cativa centi pe metrul patrat. Astazi, multe dintre aceste terenuri si-au inzecit valoarea, in principal datorita „captarii“ utilitatilor si planurilor legate de dezvoltarea infrastructurii de transport. „In zonele din vestul Bucurestiului, terenurile industriale lipsite de utilitati se vand cu 35 euro/mp. Existenta utilitatilor face ca la acest pret sa se adauge 10 - 15 euro/mp“, spune reprezentantul DTZ Echinox, Cristian Ustinescu.

El adauga ca, in urmatorii doi ani, in perspectiva relocarilor si a cresterii cererii pe acest segment, suma de 300 de milioane de euro se va dubla. De fapt, viitorul acestui segment de piata este strans legat de ritmul in care se dezvolta infrastructura. O infrastructura deficitara nu va atrage pe nimeni, nici macar pe operatorii locali, care vor gasi mai convenabil ca in loc sa isi mute fabricile in afara orasului, sa le inchida, iar pe terenurile lasate mostenire de colosii industriali sa construiasca ansambluri rezidentiale, centre comerciale ori de afaceri si, de ce nu, chiar si hoteluri.

Ce aduce integrarea?

- Piata imobiliara nu este un joc la ruleta: pierzi totul sau castigi dublu. Functioneaza dupa reguli si principii cand mai sanatoase, cand mai subrede. De lucrul acesta s-au convins si ungurii, si polonezii, si cehii, si slovacii. Pietele lor, asemenea celei romanesti, au descoperit un copiator performant si si-au multiplicat preturile. Si mare le-a fost surpriza cand au constatat ca integrarea aproape ca nu dadea doi bani pe proprietatile lor, trecute prin sita scumpirilor. Rezultatul a fost acelasi peste tot: odata scapate de un instrument fictiv de presiune, preturile au inceput sa se stabilizeze.

Slovacia.

Din punct de vedere imobiliar, Bratislava a fost marea victima a mirajului integrarii. Ca oricare alta capitala avea, si are, si zone de lux, si suburbii, unde saracia facea legea locului. Iluzia ca integrarea va aduce un val urias de cerere a afectat pana si aceste cartiere, cunoscute de localnici sub numele de Bronxul Bratislavei. Un apartament vechi, cu doua camere, fara imbunatatiri se putea vinde, la mijlocul anului 2001, doar prin noroc cu cel mult 1.000.000 de coroane. In 2004, o locuinta similara pretuia aproape 2 milioane de coroane. Acum, la aproape doi ani de la integrare, in cartierul Petrzalka se muta doar cei lipsiti total de alternativa. Iar preturile sunt deja mai mici cu aproape 20 – 40%.

Cehia

Nici ea nu a fost ferita de explozia preturilor, provocata de acelasi vis frumos: integrarea in UE. Cu un an inaintea datei la care a fost acceptata in randul membrilor UE, preturile locuintelor din Praga au crescut cu 50%, desi mai avusesera parte de runde secundare de scumpiri. Astazi, blocurile comuniste din capitala Cehiei isi gasesc tot mai greu locul in ofertele agentiilor imobiliare. Cele mai multe apartamente sunt aproape imposibil de vandut, din cauza gradului avansat de degradare. In ce priveste cartierele centrale, unde s-au strans cladirile istorice, preturile acestora continua sa urce, lent, dar sigur, deoarece au fost pe placul investitorilor.

Ungaria

Este poate cel mai bun exemplu. Traseul de preturilor de pe piata rezidentiala din Budapesta a fost urmat, aproape cu sfintenie, de preturile caselor romanesti. Scumpirile au fost exagerate, la fel ca la noi: preturile au ajuns sa creasca, in timp-record, de doua, chiar trei ori in anumite cartiere. Astfel, in perioada de dinainte de aderare, un apartament din capitala se vindea cu 1.000 euro/ mp, pretul ajungand sa depaseasca 3.200 de euro/mp in zonele ultracentrale ale Budapestei.

Acum, spre exemplu, agentii imobiliari se confrunta cu un surplus de oferta, existand numeroase apartamente noi care nu si-au gasit cumparator. In unele cazuri, preturile au inregistrat corectii vizibile, in vreme ce preturile locuintelor din zonele bine cotate ale Budapestei au inceput sa se stabilizeze. Un lucru este clar: in 2006, Budapesta rezidentiala, integrata in UE, este mai ieftina decat Bucurestiul aspirant.