Ce inseamna de fapt un chilipir imobiliar?
Gabriel Voicu, seful diviziei de new homes a Coldwell Banker Affiliates of Romania, cea mai mare agentie imobiliara de pe plan local, a explicat ca “un chilipir imobiliar pe segmentul rezidential ar trebui sa fie reprezentat de o locuinta care are un pret de vanzare foarte bun, ieftin, pentru tipul de produs pe care il reprezinta si pentru segmentul de piata din care face parte. Chilipirul trebuie sa reprezinte o oportunitate prin prisma pretului de vanzare: ori sa permita o revanzare la un pret mai bun, ori sa poata aduce anual, printr-o inchiriere, un randament investitional de minimum 10% - si sa fie si o locuinta atractiva pentru uz propriu”.
In prima categorie pot fi unele locuinte care se afla in proces de executare silita, mai pot fi unele locuinte care fac parte din ansambluri aflate in insolventa sau faliment sau pot fi locuinte scoase la vanzare de catre un proprietar care se afla intr-o situatie specifica si este dispus sa vanda la un pret semnificativ mai redus pentru a obtine rapid lichiditati financiare. Din cea de a doua categorie fac parte locuinte care se pot afla in situatiile enumerate anterior si locuinte din ansambluri rezidentiale noi cu o imagine foarte buna pe piata, care sa aiba un pret atractiv de vanzare si o cerere consistenta pe segmentul de inchirieri. “Pentru cumparatori exista foarte, foarte multe oferte atractive si avantajoase pe piata rezidentiala din Bucuresti insa chilipirurile imobiliare adevarate, care pot fi descrise mai ales ca o oportunitate investitionala, reprezinta sub 1% din piata din punctul meu de vedere”, a spus Voicu.
De aceeasi parere este si Alina Necula, head of marketing &sales la Adama, unul dintre cei mai mari dezvoltatori rezidentiali de pe plan local. “Adevaratele chilipiruri imobiliare, in urma carora cumparatorul chiar poate sa spuna ca a facut o afacere, sunt mai degraba exceptii. Putem considera astfel, de exemplu, apartamentele din proiectele rezidentiale bune realizate de un dezvoltator care a luat decizia iesirii de pe piata locala, de exemplu, si atunci, pentru a epuiza stocul, scade preturile considerabil. Produsul este unul bun, dar si aici ar trebui sa ne punem problema la cine apelam ulterior, in cazul in care apar probleme in apartament, din moment ce dezvoltatorul nu mai este in piata. Un alt exemplu de chilipir rentabil este cel al apartamentelor din zone bune ale orasului pe care proprietarii se hotarasc sa le vanda in cel mai scurt timp posibil din motive personale si atunci sunt presati ca intr-o anumita perioada de timp sa incheie tranzactia. In toate aceste cazuri insa, vorbim mai degraba de conjuncturi si de exceptii pe care ar trebui ca un potential cumparator sa le identifice in piata”, a continuat Alina Necula.
Ea atrage atentia ca si in cazul proprietatilor executate silit care pot fi chilipiruri in unele cazuri, pretul mai mic poate ascunde alte dezavantaje, cum ar fi faptul ca nu poti vedea inainte locuinta. Prin urmare daca imobilul este intr-o stare proasta ai putea fi pus in situatia de realiza o serie de alte investitii in locuinta. “In al doilea rand, evacuarea fostilor proprietari poate fi o problema, aspect care revine in multe dintre cazuri noului cumparator, dar si faptul ca participarea si castigarea unei astfel de licitatii este destul de dificila, existand “licitatorii de profesie””, completeaza directoarea de marketing si vanzari a Adama.
Cat de aproape sunt de primul magazin?
“Un potential comparator ar trebui sa compare foarte bine ofertele existente si mai ales sa mearga la fata locului. Exista multe cazuri cand sunt anuntate oferte care promoveaza un pret foarte mic, dar cand te duci la fata locului vezi ca de fapt primul magazin este la trei kilometri, ca infrastructura generala a proiectului (strazi, locuri de parcare, spatii verzi, spatii de relaxare, spatii de interes public –spre exemplu o farmacie) este aproape inexistenta sau ca facilitatile sunt reprezentate de o bancuta si un leagan. In general, o documentare foarte bine facuta va pune la adapost un cumparator de eventuale neplaceri viitoare”, a declarant Gabriel Voicu, directorul new homes division din cadrul Coldwell Banker.
Ce inseamna la nivel de cost o infrastructura nedezvoltata?
“Zona in care este amplasat blocul poate fi una care ascunde un “cost” pe care cumparatorul il plateste – de la o infrastructura nedezvoltata, care te izoleaza practic de celelalte zone ale orasului, pana la faptul ca respectiva regiune este in dezvoltare si atunci, ca locatar, va trebui sa suporti o perioada destul de indelungata existenta diverselor santiere din apropiere sau faptul ca respectivul cartier este unul rau-famat”, a mentionat Alina Necula.
Imi pot asuma minusurile evidente?
“De cele mai multe ori, ofertele care promoveaza un pret de vanzare foarte mic au respectivul pret de vanzare deoarece au anumite caracteristici: pozitionarea poate fi deficitara, suprafetele oferite pot fi chiar mai mici comparativ cu cele ale unei locuinte vechi, iar facilitatile proiectului rezidential – daca vorbim de piata noua – pot fi foarte putine. Practic, cati bani dai, atat face. In plus, in ultimii ani s-au gasit formule de reducere a costurilor, implicit si a preturilor de vanzare, prin scaderea preturilor terenurilor si prin reduceri ale costurilor de constructie”, spune Voicu.
“Tocmai prin prisma duratei de timp pentru care achizitionam o locuinta, achizitia imobiliara nu ar trebui privita strict prin prisma unui chilipir pe care sa il achizitionam, ci a unui raport calitate-pret corect si valabil pe termen lung”, spune Necula.
Astfel, ar trebui sa analizati minusurile locuintei pe aceste aspecte gandindu-va si pe termen mediu, nu doar la prezent. Daca pozitionare, suprafatele sau facilitatile sunt niste minusuri pe care le puteti analiza in cunostinta de cauza pentru a beneficia de un pret mai mic al locuintei, problemele tehnice sau juridice pot sa va dea batai de cap si sa va faca sa regretati decizia de achizitie.
Ti-ai lua o masina fara sa te uiti la kilometraj? Atunci de ce nu ai verifica atent si calitatea locuintei?
“In general, o oferta care este prezentata ca fiind un chilipir imobiliar poate, in cazul in care este un fals chilipir, sa prezinte probleme de ordin tehnic sau juridic si toate aspectele potentiale trebuie cercetate cu atentie. Este ca in domeniul auto, cand gasesti o oferta buna pentru un automobil, te uiti si la kilometraj sau dupa eventuale probleme tehnice sau in hipermarket te uiti si la data de expirare si compozitie, cu atat mai mult cu cat pretul de vanzare este mult mai mic”, a mai spus Voicu.
Problemele de ordin tehnic se pot referi la calitatea constructiei sau la vechimea imobilului daca vorbim de o locuinta veche – implicit si o potentiala incadrare intr-o clasa cu un grad de risc seismic ridicat. Pe segmentul nou, calitatea constructiei ar trebui evaluata in ceea ce priveste imobilul si nu numai finisajele - exista chiar oferte in cazul carora calitatea constructiei lasa de dorit insa finisajele sunt de top comparativ cu segmentul de piata respectiv, finisajele avand insa, in general, o pondere redusa in costul constructiei.
“Sunt elemente si probleme multiple pe care le poti descoperi ulterior achizitionarii unui asa-zis “chilipir” – pe unele dintre ele, imediat dupa mutare, pe altele in timp. In primul rand, standardul de calitate din interiorul apartamentului – calitatea finisajelor care in cel mai scurt timp au probleme, obiecte sanitare care functioneaza defectuos, tamplarie de proasta calitate care fie nu functioneaza cum trebuie, fie nu izoleaza fonic sau termic, probleme pe care le poti intampina cu instalatiile sanitare – tu sau vecinul tau care, desi mutat recent intr-un bloc nou, te inunda pentru ca o teava ingropata in sapa s-a spart si atunci trebuie refacut tot circuitul”, completeaza si Alina Necula.
Ti se ofera garantii imobiliare?
“Un alt aspect sunt garantiile imobiliare pe care orice dezvoltator-vanzator si constructor ar trebui sa le ofere. In termenul acoperit de garantie, intr-un bloc nou, acestia sunt cei care ar trebui sa remedieze problema, dar sunt cazuri multiple in care locatarii nu beneficiaza de astfel de garantii si sunt nevoiti sa suporte singuri reparatiile”, spune sefa pe vanzari de la Adama.
Adama spre exemplu garanteaza pentru viciile ascunse ivite intr-un termen de 2-3 ani de la vanzare, timp in care, daca clientul reclama probleme in apartament, acestea sunt rezolvate pe cheltuiala dezvoltatorului. “In cazul in care exista interventii in apartament in aceasta perioada, garantia ulterioara, aferenta lucrarii respective, este acordata direct de firma care s-a ocupat de reparatii si nu de noi, ca vanzatori ai apartamentului. In acest caz, perioada de garantie acordata de firma care s-a ocupat de reparatii variaza in functie de complexitatea lucrarii. Pe langa garantia pentru vicii ascunse acordata, exista conform legii o garantie pentru vicii ascunse ale constructiei, valabila 10 ani de la receptia lucrarii, in timp ce eventualele vicii ale structurii de rezistenta sunt garantate pe toata durata de existenta a constructiei. In acest caz insa, nu dezvoltatorul, ci factorii implicati in ridicarea constructiei sunt raspunzatori pentru aceste vicii – de la proiectant, la specialistul verificator de proiecte atestat, producatorii si furnizorii de materiale de constructie, dirigintele de specialitate etc.”, a explicat Alina Necula.
Sunt probleme juridice cu locuinta?
Problemele juridice pot fi reprezentate de o situatie juridica complicata - spre exemplu mosteniri sau retrocedari, daca vorbim de segmentul vechi de piata, spun oficialii Coldwell Banker.
Si in cazul locuintelor noi pot exista probleme de natura juridica in special atunci cand anumite proiecte intra in insolventa, dar si in cazul in care se incalca anumite reguli de constructie.
Un chilipir imobiliar poate ascunde o situatie juridica delicata a imobilului – sunt cunoscute in piata cazuri de ansambluri rezidentiale construite cu credite de la banca si abandonata constructia la un stadiu intermediar, cumparatorii de pana in acel moment ramanand si cu banii luati, si fara locuinta. “O alta problema ar putea fi nerespectarea autorizatiei de constructie: blocuri noi cu autorizatii de constructie pana la un anumit nivel, care este ulterior depasit. Acestea risca sa nu primeasca receptia finala a constructiei, iar conform legii se poate ajunge pana la desfiintarea lor. Blocurile care nu au receptia finala a cladirii nu sunt considerate finalizate si nu pot fi intabulate in cartea funciara, deci cumparatorul achizitioneaza ceva ce nu exista in acte”, a explicat Alina Necula.
Astfel cumparatorii ar fi bine sa verifice toate aceste aspect. “O oferta imobiliara, indiferent daca are un pret de vanzare foarte mic si poate fi considerata un chilipir, ar trebui analizata foarte atent, preferabil inclusiv cu asistenta unui consultant, fie el imobiliar, avocat sau cu expertiza in constructii”, considera Gabriel Voicu.
Ce reputatie are dezvoltatorul?
Este de luat in calcul si reputatia dezvoltatorului proiectului si a companiei de constructii. De asemenea, puteti verifica forumurile pentru a afla experientele altor clienti cu acest dezvoltatori. Desi unele opinii pot fi subiective, va pot da un punct de reper.
“Profesionalismul si experienta echipei care construieste proiectul ar trebui luate si ele in considerare. Sunt cazuri in Bucuresti cand constructia este ridicata de echipe care se ocupa atat de tencuiala, cat si de placarea cu gresie si faianta, de exemplu, iar lucrarile nu sunt supervizate de diriginti de santier. O constructie de calitate presupune si o echipa apartinand unui antreprenor general cu experienta care coordoneaza echipe specializate pentru fiecare detaliu al constructiei in parte”, spune Alina Necula.
