Minime verificari ale extrasului de carte funciara
Exista un cumul de aspecte carora un cumparator diligent ar trebui sa le acorde maxima atentie, sa le clarifice cu vanzatorul si sa le negocieze cat mai bine in favoarea sa inainte de a semna contractul de vanzare.
„Un cumparator diligent trebuie sa se asigure ca achizitioneaza locuinta de la un proprietar si ca respectivul imobil nu este grevat de sarcini, ca de exemplu ipoteci, inchirieri, sechestre. Pentru aceste minime verificari, cumparatorul poate obtine un extras de carte funciara al imobilului care ii va indica datele tehnice ale imobilului (suprafata utila, din cate camere este compus), cine este proprietarul actual al imobilului, modalitatea in care a fost achizitionat imobilul (prin cumparare, prin construire, prin mostenire etc) si daca exista sau nu inregistrate sarcini asupra imobilului”, a declarat Ioana Negrea.
Garantiile imobiliare
Un alt aspect de care trebuie sa tina cont cumparatorul in achizitia unei locuinte sunt garantiile de care beneficiaza din partea vanzatorului atat cu privire la calitatea imobilului vandut cat si cu privire la bonitatea vanzatorului, spune Ioana Negrea.
„In cazul achizitiei unei locuinte intr-un bloc vechi, desi prin contractul de vanzare vanzatorul ofera cumparatorului garantia de vicii si evictiune confom Codului Civil, in fapt de cele mai multe ori aceste garantii nu sunt efective, vanzatorii fiind adesea persoane fizice. Mai concret, daca ulterior cumpararii locuintei, cumparatorul descopera vicii ascunse ale imobiluilui (de exemplu infiltratii in tavan, crapaturi in ziduri) cel mai adesea cumparatorul isi asuma costul remedierii acestor vicii intrucat fie vanzatorul nu mai e de gasit, fie nu este solvabil sa suporte aceste costuri. Insolvabilitatea vanzatorului adesea o suporta cumparatorul si in cazul in care este evins de un tert (adica pierde dreptul de proprietate asupra locuintei in favoarea altei persoane care se dovedeste a fi adevaratul proprietar), pretul locuintei fiind destul de greu de recuperat de la o persoana fizica”, completeaza senior asociatul Mitel&Partners
In cazul achizitiei unei locuinte intr-un bloc nou, dezvoltat de investitori organizati ca persoane juridice, cumparatorul trebuie sa acorde o atentie sporita la garantiile acordate conform contractului.
Un dezvoltator serios, care are un istoric in spate, experienta in piata imobiliara, va alege sa construiasca un bloc de locuinte cu un constructor serios care sa ofere garantii extinse pentru vicii ascunse atat ale locuintei cat si ale spatiilor comune ale cladirii. „Intr-un contract de vanzare al unei locuinte intr-un bloc nou, cumparatorul va solicita de la vanzator atat garantia pentru vicii ascunse potrivit Codului Civil, certificatele de garantie ale finisajelor din locuinta cat si o declaratie din partea constructorului cu privire la durata si conditiile garantiei oferite pentru buna executie a locuintei si cladirii”, spune Ioana Negrea.
Avocata ii sfatuieste pe clienti ca atunci cand cumpara un apartament nou sa analizeze si istoricul dezvoltatorului si daca este o companiei fara experienta si alte proiecte finalizate sa evite sa cumpere in faza de proiect.
„De asemenea, in alegerea dezvoltatorului de la care se doreste achizitia unei locuinte cantareste foarte mult solvabilitatea acestuia. In cazul dezvoltatorilor care nu au un istoric in spate, experienta in piata si care ar putea prezenta riscul intrarii in insolventa, nu este indicata achizitionarea unui apartament intr-o cladire in faza de proiect, pentru ca nu exista garantia ca va finaliza apartamentul contractat si nici garantia ca in cazul nefinalizarii va putea restitui cumparatorului sumele achitate in avans”, spune Ioana Negrea.
Costurile si termenele trebuie prevazute clar in contract
Un alt aspect important este cel al costurilor asumate prin contract si al termenelor asumate pentru indeplinirea obligatilor contractuale.– sa ne asiguram ca sunt clar stipulate, iar datele prevazute in respectivul contract sunt neechivoce. Cumparatorul trebuie sa cunoasca de la data semnarii contractului ce obligatii financiare are atat fata de vanzator, cat si cu privire la costurile ulterioare achizitiei, atat costuri de intretinere cat si costuri de adminsitrare a spatiilor comune aferente cladirii in care se gaseste locuinta.
Garantia sumelor platite in avans, o masura de siguranta pentru cladirile inca nefinalizate
In cazul achizitiei de locuinte in imobile in curs de edificare, o masura de siguranta pe care ar trebui sa si-o ia cumparatorul este garantia sumelor platite in avans, astfel incat sa nu se afle in nefericita situatie in care a achitat un avans considerabil pentru un apartament, iar dezvoltatorul nu mai are disponibilitatea financiara sa il finalizeze, caz in care avansul achitat este foarte dificil de recuperat de la dezvoltator. Pentru a-si asigura sumele platite in avans, cumparatorul poate solicita de la vanzator o scrisoare de garantie bancara pentru avansul achitat sau poate negocia virarea avansului intr-un cont escrow pe care dezvoltatorul nu il poate accesa inainte de predarea locuintei, spune Ioana Negrea.
Iti iei casa cu rata la dezvoltator? Cere o asigurare suplimentara extinsa
„Tot ca o masura de siguranta, in cazul contractelor cu plata in rate la dezvoltator prin care cumparatorul primeste si folosinta locuintei pana la achitarea integrala a pretului, clientul ar trebui sa solicite dezvoltatorului, ca pe langa asigurarea obligatorie a locuintei sa incheie o asigurare suplimentara extinsa la orice caz de distrugere, deficienta a locuintei, astfel incat orice reparatie sa fie acoperita de asigurator”, spune avocata.
Ce capcane pot exista in contracte? Cum pot fi descoperite cu usurinta?
In cele mai multe dintre cazuri, cumparatorii de locuinte nu au experienta si pregatirea juridica pentru a intelege pe deplin clauzele contractului de vanzare, mai ales cele pregatite de dezvoltatori care beneficiaza de asistenta juridica de specialitate. Astfel, cel mai bun sfat pentru un client fara pregatire juridica este sa analizeze cu atentie drepturile si obligatiile fiecareia dintre parti si sa clarifice cu vanzatorul toate aspectele neclare din contract precum si cele legate de folosirea ulterioara a locuintei.
„Capcanele se gasesc de cele mai multe ori in articolele din contract care nu prevad in mod expres termene, sume fixe, conditii de plata a sumelor. De exemplu, daca intr-un contract cu plata in rate la dezvoltator se prevede ca pe durata folosintei, cumparatorul sa suporte toate costurile privind imobilul, cumparatorul trebuie sa solicite clarificari si sa prevada in mod expres in contract care sunt aceste costuri (cheltuieli de intretinere, impozit pe proprietate, asigurare locuinta, costuri de management), cuantumul lor si modalitatea de plata”, spune Ioana Negrea.
Un alt exemplu de clauza capcana este cea in care se prevede incetarea automata a contractului in cazul in care cumparatorul nu achita pretul sau parte din pret la o anumita data. „O astfel de clauza trebuie circumstantiata si de indeplinirea de catre vanzator a obligatiilor sale. De exemplu, in cazul in care cumparatorul nu poate contracta un credit pentru achitarea pretului pe motiv ca vanzatorul nu i-a pus la dispozitie documentele necesare privind titlul de proprietate asupra imobilului, contractul nu poate inceta automat”, a adaugat avocata.
Cat de frecvente sunt in contracte garantiile imobiliare sau penalitatile de intarziere ale constructiei?
In mod normal, in majoritatea contractelor sunt prevazute astfel de termene si penalitati pentru nerespectarea termenelor de finalizare ale constructiei, iar daca acestea nu exista ar trebui in mod cert solicitate de cumparator. Lipsa lor poate fi un semnal privind seriozitatea vanzatorului.
De asemenea, clientii ar trebui sa stie de la bun inceput ca legea reglementeaza garantiile privind viciile ascunse ale locuintei. Garantia de vicii ascunse a locuintei este oferita de vanzator si are o durata limitata intre 1 an si 3 ani, insa nu exista niciun impediment legal ca durata garantiei sa fie extinsa pe un termen mai lung daca vanzatorul este de acord. Pentru calitatea in constructii s-a prevazut raspunderea antreprenorului pentru viciile ascunse ale constructiei ivite in termen de 10 ani de la receptia lucrari, iar pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si executie in vigoare la data realizarii ei, raspunderea "pe toata durata de existenta a constructiei".
Ca sfat pentru cumparatori, Ioana Negrea spune ca „in primul rand, ar trebui sa tina cont de renumele si experienta dezvoltatorului. Este important sa stim de la cine cumparam, ca respectiva companie este o companie serioasa, de incredere si care va exista pe piata pe termen lung. Achizitionarea unui apartament de la un vanzator care urmareste doar profitul imediat poate aduce cu sine si riscul de a intra in posesia unui apartament pentru care s-a facut rabat la calitate”.
