Mall-ul Veranda este un proiect de circa 60 mil. euro anuntat recent, cu o suprafata inchiriabila de 25.000 mp. Mall-ul este dezvoltat de Prodplast Imobiliare (companie controlata de familia Pogonaru) prin intermediul societatii Veranda Obor SRL.

Wall-Street.ro: Cand incepe constructia propriu-zisa a mall-ului? Ati terminat de curatat terenul din spatele pietei Obor?

Andrei Pogonaru: Am demolat absolut tot ce era pe acel teren in afara de cladirile esentiale. Acum am inceput sa escavam si imediat dupa va urma turnarea primei placi de beton. Suntem complet in timeline-ul stabilit initial… este si foarte multa ‘sete’ in aceasta lume a constructiilor.

WS.ro: In ce sens ‘sete’?

Andrei Pogonaru: In sensul in care foarte multe firme de constructie intra in competitie pentru putinele proiecte existente, dar aceasta este o alta discutie.

WS.ro: Mai este loc pentru inca un centru comercial in Obor? Este deja magazinul, piata, retailerul Kaufland in imediata apropiere.

Andrei Pogonaru: Am ajuns sa cunoastem foarte bine zona Obor si mereu am fost constienti de potentialul zonei respective. Cel mai important lucru este ca zona respectiva are suficienti locuitori. Ma refer la catchment area, o zona unde exista 430.000 de locuitori in zona de mers pe jos sau cu masina de 10 minute. Este echivalentul unui oras care in momentul de fata nu e deservit de un centru comercial de generatia a treia.

Ne vom pozitiona complementar fata de piata. Vom avea un spatiu verde, de circa trei ori marimea Parcului Icoanei, care va fi folosit modular in timpul iernii si unde vom avea de exemplu si un targ de Craciun; de ce sa existe un brad de Craciun doar la Universitate si nu si in zona Obor? Regandim zona complet si din acest motiv nu suntem in competitie cu tarabele de vis-à-vis sau cu un magazin comercial.

WS.ro: Cu finantarea cum stati? Ati ajuns la un acord cu o banca?

Andrei Pogonaru: Stam bine din acest punct de vedere. Avem finantare agreata insa nu pot spune numele bancii. Suntem acoperiti pe partea de finantare, atat din surse bancare cat si din surse proprii.

WS.ro: Ce procent din investitia totala a proiectului va fi acoperit de catre banca?

Andrei Pogonaru: In conditiile actuale de piata, o finantare bancara acopera putin peste 50% din costul concret al proiectului

De cand fac project finance nimeni nu mai finanteaza doar de dragul terenului; toata lumea finanteaza pe baza chiriilor pe care le poti obtine. Pe partea de real estate nimeni nu mai finanteaza cumparare de teren, toata lumea finanteaza proiecte unde cash flow-ul este determinat. Noi am trecut de 60% din suprafata totala inchiriata; avem deja un acord cu Carrefour si mai avem intelegeri cu alte lanturi de reputatie internationala.

WS.ro: Exista schimbari fata de proiectul initial? Va fi redusa in vreun fel suprafata centrului comercial?

Andrei Pogonaru: Nu. Dimpotriva, am extins cu 500 mp suprafata inchiriabila pentru ca unele magazine ne-au cerut o suprafata mai mare.

WS.ro: Presupunand ca nu veti avea nicio problema cu finantarea, cand va fi deschis Mall Veranda?

Andrei Pogonaru: In prima jumatate a anului 2016.

WS.ro: In cat timp se amortizeaza o investitie de tipul Mall Veranda?

Andrei Pogonaru: Pretul unui proiect imobiliar este dat de yield-ul (n.red. randamentul) chiriilor. In mod oficial nivelul de yield la mall-urile din Romania a scazut sub 8% in momentul de fata. Practic, 8% din valoarea proiectului reprezinta chiria pe un an. Ca yield, ma astep sa avem de asemenea sub 8% si in cazul Mall Veranda.

WS.ro: SIF Oltenia (actionar Prodplast) a contestat in instanta deciziile din AGA Prodplast in care s-a hotarit transferul terenului pe firma Veranda Obor. In ce fel va fi afectat proiectul si finantarea proiectului de aceasta disputa?

Andrei Pogonaru: Domnul Tudor Ciurezu (n.red. presedinte/director general SIF Oltenia) a fost membru in CA Prodplast Imobiliare inca de la infiintare. Majoritatea perioadei a fost chiar presedinte al board-ului. El a promovat proiectul din perspectiva planului de afaceri si al dezvoltarii imobiliare. Nimic nu s-a facut fara acordul dansului, inclusiv aprobarea finantarii, a chiriasilor, a proiectului in sine. In ultimul timp am ajuns insa la un conflict pe baza unor actiuni imorale.

Citeste si:

In august de exemplu a fost un moment dur de conflict. Trebuie inteles ca acest conflict nu e bazat pe finantarea proiectului si ca totul a plecat modului de guvernare corporativa a SIF Oltenia. Finantare este deja aprobata; planul de afaceri a fost deja aprobat. Totul a fost facut inca inainte de momentul plecarii dansului din Consiliu, in august 2014. Atunci a inceput sa aiba probleme separate de proiect, si sa ne tachineze pe diverse cai in cadrul proiectului. Din fericire, fiind un actionar care nu mai are decat 31% - el in nume propriu si SIF Oltenia - nu are cum sa afecteze dezvoltarea mall-ului.

Am creat recent o companie de proiect care este 100% detinuta de Prodplast Imobiliare, urmarind practica folosita de orice companie din real estate si fiind de altfel si o practica pe care banca ne-a impus-o. Cand compania mama are orice fel de active, aceste active trebuie izolate de compania de proiect propriu-zisa. Este un pas complet normal pe care l-am facut si care ne permite izolarea oricarui risc de contagiune. Este un lucru care se face in 99% din proiectele imobiliare. Finantarea a fost oricum obtinuta dupa ce au inceput demersurile domnului Ciurezu.

Da, exista anumite eforturi pe care trebuie sa le facem diferit in legatura cu finantarea pe partea de equity, dar nu ne afecteaza cu nimic programul si dezvoltarea proiectului.

WS.ro: Dar majorarea de capital sau emisiunea de obligatiuni prin care vreti sa obtineti finantare pot fi blocate de actiunile in instanta initiate de SIF Oltenia?

Andrei Pogonaru: Nu, si pana la urma le putem solicita din nou in AGA. Emisiunea de obligatiuni va fi facuta in transe, in pachete mai mici, nu toata intr-o singura oferta.

WS.ro: Dupa aceste neintelegeri cu domnul Ciurezu, ce detineri mai are familia Pogonaru in cadrul SIF Oltenia?

Andrei Pogonaru: Noi avem in continuare incredere in reformarea SIF Oltenia si credem in imbunatatirea guvernantei corporative din cadrul societatii. Nu ne-am lichidat pachetul de la SIF Oltenia. Nu ne-am schimbat nimic postura in relatia cu obiectivele pe care ar trebui sa le aiba SIF5: scaderea diferentei de pret fata de valoarea activului netu, imbuntatirea procedurilor de risc, auditarea transparenta a activelor.

WS.ro: Ati fost printre specialistii din grupul Great Barriers Shift care au sustinut eliminarea pragului de detinere la SIF-uri. Intr-un proiect de lege anuntat acum cateva saptamani Guvernul propunea masuri care sa le dea posibilitatea actionarilor SIF sa elimine acest prag. Totusi, saptamana trecuta eliminarea pragului a disparut din textul legii. De ce s-a intamplat acest lucru?

E foarte buna intrebarea si nu stiu exact. Discutia precedenta care a avut loc pentru veriunea intiala avea avizul ASF si al Comisiei Europene.

WS.ro: Poate au fost voci din piata care au contestat posibilitatea eliminarii pragului la SIF-uri… .

Andrei Pogonaru: Nu exista nicio voce din piata pe care eu sa o cunosc, si aici ma refer la companii listate, la operatori de piata si la fonduri de pensii, care sa fi fost ‘pentru’ schimbarile propuse in versiunea actuala a legii.

WS.ro: Da, dar mai sunt si sefii SIF-urilor, care si ei reprezinta o voce…

Andrei Pogonaru: Da, o voce. O voce!

WS.ro: Veti insista pentru reintroducerea prevederii ce vizeaza eliminarea pragului la SIF-uri?

Andrei Pogonaru: Nu vorbesc in numele grupului, insa as insista pentru corelarea pietei romanesti la pietele internationale. Una dintre principalele probleme pe care MSCI a remarcat-o pe bursa locala este cea de acces la piata. Cei de la MSCI mentioneaza explicit ca pragurile de detinere sunt o problema. Mai exista cazuri similare in tari din Orientul Mijlociu unde sunt praguri de detinere pentru non-membrii familiei regale. A fost o problema pentru care MSCI a depunctat Arabia Saudita la capitolul “acces la piata”.

Noi avem prag pentru ce? Intentia principala a fost de mult pierduta.

WS.ro: Referitor la viitorul financiar al SIF-urilor, estimarile analistilor care spuneau ca in curand aceste societati nu vor mai acorda dividende pentru ca nu vor mai avea ce sa actiuni sa vanda incep sa se adevereasca. Anul viitor doar doua SIF-uri sunt asteptate sa mai acorde dividende. Cum vezi situatia aceasta?

Andrei Pogonaru: Daca nu exista o strategie de scadere a discount-ului fata de VAN (valoarea activelor nete), orice leu plasat in momentul de fata in SIF-uri isi pierde aproximativ 40% din valoare cand ajunge sa fie investit de societate. Din aceasta perspectiva, e foarte greu ca un SIF sa justifice de ce nu ar da banii (n.red. din profit) investitorilor.

WS.ro: Dar totusi, sefii SIF-urilor nu au dreptate cand se plang ca nu mai au bani de investitii din moment ce sunt obligati de actionari sa distribuie aproape tot profitul?

Andrei Pogonaru: Asta se intampla pentru ca au vandut activele lichide. Am vazut acest lucru si la SIF Oltenia, unde, de la inceputul anului, a crescut numarul de companii nelistate. Este evident ca e mult mai usor sa pui mana pe telefon si sa vinzi actiunile lichide din portofoliu. Daca ar reusi sa isi restructureze partea de active “uitate”, sau daca ar avea un management previzibil al cash flow-ului din vanzarea activelor, atunci ar avea de unde sa dea bani si ar scadea real discount-ul la care se tranzactioneaza in prezent.