Piata imobiliara locala cunoaste o dezvoltare fara precedent. Apar noi cartiere de blocuri. In cazul in care cumparatorul studiaza atent oferta, poate face o afacere buna. Daca nu ia in calcul toate elementele care pot modifica pretul unei locuinte, poate avea surpriza ca efortul financiar sa depaseasca resursele financiare de care dispune. Mai mult, a aparut optiunea cumpararii off-plan, astfel ca se scot la vinzare unitati care in prezent nu exista decit pe hirtie. Consultantii Colliers International atrag atentia asupra particularitatilor acestei achizitii si considera ca cel interesat de achizitionare trebuie sa detina un set de informatii in scopul luarii unei decizii corecte, in completa cunostinta de cauza.

Interes pentru proiect

Specialistii considera ca este indicat ca inainte de a se incheia un contract trebuie strinse date despre proiect. Conform companiei Colliers, din punct de vedere juridic, cumparatorul are dreptul sa ceara informatii cu privire la situatia legala a terenului si modul in care acesta va reveni cumparatorilor, precum si cu privire la autorizatia de constructie, in functie de existenta careia este recomandabila sau nu semnarea unui antecontract de vinzare-cumparare sau doar a unuia de rezervare. Etapele contractarii unui apartament aflat in stadiul de proiect sau de constructie incep prin semnarea contractului de rezervare, apoi a antecontractului de vinzare-cumparare insotit de anexele sale conform legii locuintei (regulament de coproprietate si contractul de management imobiliar) si sfirsesc cu semnarea contractului de vinzare-cumparare, care trebuie sa aiba un pret fix si nemodificabil.

Calitatea viitoarei locuinte si a cladirii este un alt aspect ce trebuie cunoscut in detaliu. Componenta echipei care realizeaza cladirea, adica dezvoltatorul, proiectantul, constructorul, managerul de proiect, precum si experienta acestora sint lucruri foarte importante. Acestia trebuie sa ofere, la cerere, detalii despre structura si finisaje, precum si despre posibilitatea de personalizare a spatiului. Referitor la aceasta optiune, consultantii Colliers International atentioneaza asupra faptului ca aceasta posibilitate trebuie oferita intre anumite limite, deoarece o flexibilitate mare aduce cu sine riscul intirzierii predarii constructiei si afectarea calitatii acesteia. „In cazul in care clientul opteaza pentru modificari minore si schimbari care n-au facut obiectul contractului, va trebui sa negocieze separat aceste extralucrari“, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist.

Verificarea firmei

Potentialul cumparator trebuie sa se asigure ca locuinta pe care urmeaza sa o achizitioneze ii va conferi acestuia siguranta si confortul pe care si le doreste si pentru care plateste o suma deloc de neglijat. „Pentru aceasta este bine sa se documenteze cu privire la firma care urmeaza sa demareze proiectul, sa poata supraveghea si verifica pe parcursul executarii constructiei structura acesteia, calitatea materialelor folosite si altele. Este de preferat sa apeleze la persoane autorizate, care lucreaza in domeniul constructiilor“, spune Mihaela Pana, seful departamentului rezidential al DTZ Echinox.

Un developer nou nu necesita mereu mai multa precautie, dar este indicat ca potentialul cumparator sa se informeze in legatura cu investitiile pe care acesta le-a derulat in Romania sau in alte tari. „Un cumparator al unui apartament in imobil nou trebuie sa se intereseze asupra mai multor factori care influenteaza calitatea constructiei: existenta peretilor interiori din caramida, nu din rigips, structura din beton, grad de rezistenta la cutremure si altele. Un developer nou intrat pe piata, care nu prezinta credibilitate prin alte constructii dezvoltate anterior, trebuie sa convinga prin rigurozitatea intocmirii caietului de sarcini pentru constructia imobilului respectiv si printr-un contract care sa apere interesele cumparatorului in cazul in care proiectul nu este finalizat“, apreciaza Ruxandra Cleciu, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare.

Suprafata si pret

Citeste si:

Cumparatorul trebuie sa stie la ce tip de suprafata se aplica pretul/mp: suprafata utila, construita sau bruta. Specialistii Colliers au definit aceste suprafete in cel mai recent raport de piata. Astfel, suprafata utila reprezinta suprafata neta a apartamentului, neincluzind terase, peretii interiori si exteriori si peretii comuni.

Spre deosebire de aceasta, suprafata construita cuprinde suprafata utila la care se adauga aria construita a teraselor, toti peretii interiori, exteriori si 1/2 din peretii comuni, precum si alte patrunderi verticale. Suprafata bruta este formata din suprafata construita a apartamentului plus o cota-parte din suprafetele comune (hol, casa scarii, spatiul de la intrarea in cladire etc.) si anexe (parcare, spatii de depozitare etc.). „In functie de suprafata la care se aplica, pretul pe mp poate varia semnificativ. In ultima instanta, important este pretul pe unitate si cele incluse (finisaje, parcare, boxe etc.). Acest pret este cel mai transparent. Unii dezvoltatori aleg sa isi promoveze proiectele ca avind un pret mic pe mp, fara a mentiona tipul de suprafata careia i se aplica. Campania de marketing poate da astfel rezultate bune, insa cumparatorii neavizati vor descoperi ca apartamentul dorit fie costa mai mult decit au calculat initial, fie ca suprafata trecuta in contract nu este cea considerata locuibila“, spun cei de la Colliers.

Pentru a evita situatiile neplacute, reprezentantii Colliers International recomanda intelegerea spatiului efectiv de locuit inca de la primele discutii cu agentul de vinzari.

Timpul creste tariful

Cu cit apartamentul se va achizitiona mai repede, cu atit pretul va fi mai mic. „Exista diferente de pret, date in general de faptul ca in momentul in care un proiect iese pe piata, preturile sint mai mici, iar cind este gata, sint in general mai mari cu 200-500 de euro/mp construit“, spune Emilia Mielu, consultant la compania imobiliara Esop. „Intotdeauna un complex rezidential are preturi promotionale la lansarea proiectului. Cu cit un cumparator achizitioneaza imobilul mai devreme, cu atit pretul acestuia este mai scazut. Taxa pe valoarea adaugata nu este inclusa in preturile promovate si este un cost nedeductibil care creste pretul apartamentelor pentru persoanele fizice“, afirma Ruxandra Cleciu. La pretul stabilit se adauga de obicei TVA, dar sint si situatii cind aceasta este inclusa in pret. „Cumparatorul, in momentul in care se hotaraste sa achizitioneze o proprietate, trebuie sa ceara informatii cu privire la pret, daca acesta este purtator de TVA, daca pretul anuntat se aplica pe metrul patrat construit al apartamentului sau si pe cota indiviza ce revine acestuia, daca gradina sau terasa, acolo unde este cazul, se vinde separat, la un alt pret, sau la acelasi pret ca al apartamentului“, spune Mihaela Pana.

Pret pe garaj

Exista si alte elemente care pot ridica pretul unei astfel de locuinte. „In general, cota indiviza din spatiile comune este cam 10-11% din suprafata apartamentului, iar garajul costa in functie de zona in care se afla imobilul“, precizeaza Emilia Mielu. Spatiile comune (cota indiviza) pot fi incluse sau nu in pretul/mp promovat. Specialistii spun ca in mod obisnuit pretul/mp pentru spatiile comune trebuie sa fie calculat ca jumatate din pretul/mp pentru suprafata construita. Totusi, si acest lucru depinde de dezvoltatorul proiectului. „Pretul unui garaj este separat fata de costul apartamentului si variaza intre 6.000 si 20.000 de euro, plus TVA. Gradina presupune un cost suplimentar in cazul in care aceasta este una individuala, dedicata apartamentului. In cazul in care vorbim de spatiile verzi comune intregului complex rezidential, acestea reprezinta un bonus al proiectului si nu presupun un cost suplimentar. O persoana interesata de cumpararea unui imobil nou trebuie sa afle care este pretul final pe care trebuie sa il plateasca pentru apartamentul dorit, inclusiv TVA, spatii comune, costul gradinii, in cazul in care apartamentul beneficiaza de o gradina proprie, dar si care este costul spatiului de parcare“, spune Ruxandra Cleciu.

Sursa: http://www.cotidianul.ro/index.php?id=5355&art=174&cHash=02877e2a2e