Ma numar printre persoanele care au contribuit la promovarea dezvoltarii sustenabile in Romania, fiind direct implicat in primul proiect de certificare a unei cladiri verzi din Bucuresti (Euro Tower – 2008). Am asistat si am contribuit, asadar, la conturarea acestui fenomen pe piata locala si cunosc deopotriva avantajele si provocarile sale. Va propun o viziune diferita asupra dezvoltarii imobiliare: o viziune in care sustenabilitatea detine un loc la masa deciziilor de management. O imagine a unui viitor in care eficienta energetica, responsabilitatea fata de oameni si fata de mediul inconjurator se masoara in rezultate concrete si durabile.

Va propun asadar sa priviti catre un viitor in care aspectele comerciale si cele sociale ale unei constructii co-exista, pentru a genera proiecte de succes si beneficii pe termen lung, pentru toti cei implicati – dezvoltatori, investitori si utilizatori finali. Iar acest viitor este mai aproape decat credem.

Sa intelegem mai intai contextul

Certificarile verzi au cunoscut o foarte mare amploare in Romania, fiind "copilul-vedeta" al pietei de consultanta in domeniul imobiliar din ultimii ani. Ca practica, certificarea sustenabila a cladirilor s-a cristalizat in plan local incepand cu ultimii 6 ani – o perioada in care dezvoltatorii, in special cei care activau pe segmentul de birouri, au fost nevoiti sa ascuta toate armele posibile pentru a avea succes pe o piata imobiliara aflata in dificultate.

In acest context, dezvoltatorii s-au orientat catre obtinerea unui certificat international de sustenabilitate (cum ar fi LEED, BREEAM sau DGNB) pentru a se diferentia in fata potentialilor chiriasi sau investitori. Practica certificarii verzi a cladirilor a fost imbratisata deopotriva de arhitecti si designeri dornici sa se pozitioneze prin inovatie, de agenti imobiliari motivati sa inchirieze mai repede si mai scump, de companii aflate in cautarea unui spatiu de birouri care sa corespunda imaginii corporative si strategiei globale de CSR. Asa se face ca certificatele internationale de sustenabilitate a cladirilor au devenit un instrument de marketing imobiliar si, treptat, o necesitate in activitatea de dezvoltare comerciala. Reversul medaliei l-a reprezentat pierderea din vedere a rolului fundamental pe care o certificare verde trebuie sa il indeplineasca, si anume, sa valideze masura in care o cladire respecta principiile de eficienta energetica si de responsabilitate fata de mediul inconjurator, generand economii concrete pe termen lung.

Astazi piata cunoaste o maturizare clara din punctul de vedere al dimensiunii - certificarea verde a devenit ”must-have” pentru noile dezvoltari, iar numarul de cladiri sustenabile a crescut exponential. Romania numara in prezent peste 200 de cladiri verzi, de o suta de ori mai multe comparativ cu cinci ani in urma. Doar in acest an, compania pe care o conduc a fost implicata in peste 20 de proiecte de certificare, iar cererea este in crestere.

Simpla obtinere a unei certificari internationale nu mai este insa suficienta pentru a diferentia un proiect – devine esential procesul din spate, iar dezvoltatorii au inteles ca trebuie sa acorde sustenabilitatii importanta cuvenita, inca din etapa de proiectare, pentru a-si asigura succesul pe piata.

Asadar, cum putem utiliza certificarile verzi ca tool de management?

Regula #1: Implicarea tuturor factorilor de decizie, inca din faza zero

Un prim aspect, care este puternic sustinut inclusiv de sistemele de certificare LEED sau BREEAM, il reprezinta proiectarea integrata, ceea ce presupune o coordonare inca de la inceput intre toti factorii implicati in procesul de dezvoltare, precum si consultarea viitorilor utilizatori finali ai proiectului. Colaborarea si ”dezbaterea” viziunii fiecarui membru al echipei de proiect (architect, proiectant sau executant) ajuta in primul rand la alegerea unor solutii tehnice optime si evitarea unor probleme de viziune ce pot aparea pe parcursul executiei proiectului. Nu in ultimul rand, procedura de certificare trebuie sa aiba in vedere selectia atenta a tuturor materialelor utilizate in constructie, cu un accent deosebit pe finisaje, deoarece acestea pot avea un impact negativ asupra viitorilor ocupanti. Astfel, materialele trebuie sa fie deopotriva corespunzatoare din punct de vedere architectural (decizie luata de architect) si al sanatatii utilizatorilor finali.

Rezultate surprinzatoare poate avea si consultarea viitorilor utilizatori; un proiect ”sablon” nu este intotdeauna cea mai buna optiune, acesta putand fi imbunatatit prin consultarea atat a managementului companiei care va ocupa spatiul, cat si a angajatilor care vor lucra efectiv acolo. Dincolo de feedback-ul constructiv, dezvoltatorii care au procedat astfel au obtinut deopotriva solutii de optimizare a proiectului si economii bugetare.

Regula #2: Raportarea investitiei initiale la costurile de operare pe termen lung

Proiectarea integrata presupune de asemenea si o analiza a aspectelor ce tin de performanta viitoarei constructii, etapa in care sunt identificate solutiile care sa contribuie la eficienta energetica a cladirii. Conteaza nu doar nevoia de incadrare intr-un buget de investitii cat mai mic, ci si costurile de operare si mentenanta ulterioare, care, de cele mai multe ori, au un impact mai puternic pe termen lung. O simulare energetica a cladirii ajuta la evaluarea impactului anumitor solutii asupra consumului energetic in faza de operare, poate modela situatii si scenarii complexe si, in final, poate conduce la optimizarea investitiei in proiect.

Citeste si:

Sistemele de certificare actuale incurajeaza luarea deciziilor de proiectare tinand cont de o perioada de operare a cladirii chiar si de peste 20 de ani, intrucat o investitie initiala mai mare in echipamente sau materiale performante, se poate astfel dovedi mai rentabila pe termen lung. Avand in vedere ca majoritatea deciziilor de inchiriere/cumparare a unei proprietati au la baza costul de operare, aceasta abordare devine tot mai des intalnita si in Romania, atat printre dezvoltatorii de portofoliu cat si in randul celor speculativi.

De asemenea, am remarcat ca certificarea sustenabilitatii s-a pozitionat ca un etalon al calitatii cladirilor. Astfel, foarte multe proiecte aflate in diverse stadii de dezvoltare au in vedere, inca din faza de licitatie a proiectului sau a lucrarilor de executie, aspecte ca: incadrarea in clasa A si atingerea unui nivel de certificare BREEAM Excellent sau LEED Gold (niveluri superioare de sustenabilitate). Unii clienti merg chiar un pic mai departe si solicita inclusiv un nivel minim al performantei energetice, conform modelarilor efectuate anterior, ceea ce reprezinta un pas semnificativ in directia maturizarii pietei, si un criteriu foarte clar de control al calitatii produsului final.

Regula #3: Monitorizarea cladirii in perioada de ”rodaj”

Cu totii ne aducem aminte de masinile anilor 80-90 care, imediat dupa achizitie, necesitau o perioada de ‘rodaj’ si o revizie ulterioara pentru mici ajustari menite sa asigure buna functionare pe viitor. Cu timpul, industria auto si-a dezvoltat proceduri prin care rodajul a fost eliminat, iar clientul final nu mai este obligat sa suporte astfel de costuri – consum crescut de carburant, atentie sporita in exploatare, etc. Va suna cunoscut?

Si industria constructiilor si a instalatiilor de constructii are astfel de proceduri, iar sistemele de certificare LEED si BREEAM pun accent pe implementarea acestora in mod corect, la timp si conform standardelor.

Un aspect foarte important in certificare il reprezinta asadar perioada de finalizare a constructiei, cand este necesara verificarea cu atentie a functionarii cladirii in parametrii proiectati. Din acest punct de vedere, piata locala mai are insa nevoie de o perioada de acomodare si maturizare..

Realitatea arata ca presiunea termenelor de finalizare si de predare a cladirilor duce de multe ori la o bifare, mai degraba superficiala, a procedurilor de commissioning. Astfel, pot aparea situatii in care, desi dezvoltatorul a achizitionat echipamente performante si a proiectat cladirea respectiva foarte bine, rezultatele resimtite in prima perioada de operare sa nu fie cele mai bune, in lipsa calibrarii, ajustarii si testarii fiecarui sistem sau coordonarii intre sistemele complexe existente intr-o cladire moderna.