"Valoarea estimata de un evaluator nu este egala cu pretul. Pretul este intotdeauna rezultatul tranzactiei, valoarea este estimarea expertului care analizeaza piata imobiliara specifica proprietatii evaluate. Serviciul prestat de un expert este un serviciu de credibilizare, de certificare, de asigurare. Evaluarea este o forma de a aplica o serie de metode care sa-i dea incredere beneficiarului ca acea valoare este apropiata de valoarea exacta.

In imobiliar orice achizitor, orice garant, orice persoana implicata in conservarea valorii unei proprietati imobiliare este interesata de a afla o valoare apropiata de probabilitatea maxima. Acest serviciu este un serviciu intelectual, care ofera credibilitate celor ce sunt implicati intr-un proces complex: de tranzactionare, de vanzare, de garantare. Cu cat numarul de tranzactii este mai mare, cu atat serviciile unui evaluator sunt absolut necesare", a mai subliniat expertul imobiliar, a precizat Adrian Vascu, citat de Rompres.

Procesul de evaluare este strans legat de valoarea pietei. Evaluarea este in esenta o consecinta a modului in care este vazuta acea valoare mobiliara pe acea piata. Daca piata este saraca, este in cadere, daca are o precaritate de orice fel, atunci acea valoare este scazuta. Daca acea societate se afla intr-o piata activa, ea este supraevaluata din motive subiective si atunci valoarea are o nuanta subiectiva dincolo de anumiti parametrii tehnici, care depind tocmai de firbinteala pietii. Din pacate, in Romania, in domeniul imobiliar lucrurile se misca mai incet.

Cand este vorba de piata de capital, evaluezi valorile mobiliare care stau in spatele acelui capital social, actiunile, cand se evalueaza proprietatea imobiliara e valoarea dreptului integral de transfer al dreptului de proprietate. In Romania, compania imobiliara Impact este singura societate din acest domeniu care a beneficiat de o serie de studii de evaluare.

"In momentul in care am luat credite de la banca, dar si atunci cand am dorit sa vedem care este valoarea companiei prin intermediul activelor imobiliare pe care societatea le detine. Aceasta este o practica foarte des intalnita in tarile occidentale, prin care valoarea unei companii apartinand domeniului imobiliar se stabileste pe baza activelor imobiliare pe care aceasta le detine si a potentialului acestor active. Aceste evaluari ii ajuta in principal pe investitori sa inteleaga mai bine in ce isi investesc banii, cat valoreaza ceea ce cumpara ei astazi si care este potentialul de crestere in viitor", a explicat Carmen Sandulescu, director economic al companiei.

Citeste si:

"O societate care este listata la categoria I-a Bursei de Valori Bucuresti si care are actionari internationali in proportie de 33 la suta, trebuie sa ofere informatii cat mai aprofundate si mai exacte. In momentul in care compania a decis sa faca acest studiu de evaluare a activelor imobiliare ale societatii, la sfarsitul lunii aprilie 2006, s-a gandit ca principalii beneficiari sunt actionarii, in special cei straini", a spus presedintele Impact.

Comparand evaluarile facute in zona imobilelor cu cele realizate in zona unei piete de capital, Adrian Vascu apreciaza ca scopurile si mai ales rezultatele sunt diferite, pentru ca tranzactia in urma unei evaluari facute pentru o proprietate imobiliara are loc la cartea funciara, iar tranzactia unei evaluari de companii are loc la Registrul Comertului. Exista trei abordari ale evaluarii, care se folosesc atat la evaluarea proprietatilor imobiliare cat si in evaluarea companiilor, doar ca fiecare are metode specifice. Acestea ar fi: abordarea pe baza de active, pe baza de venit si abordarea pe baza de comparatii de piata. Astfel, daca avem de evaluat o proprietate rezidentiala, casa cu pamant: abordarea prin cost inseamna cat merita sa investeasca in aceea proprietate, daca ar avea banii sa achizitioneze terenul si sa o construiasca la nivelul preturilor actuale.

Daca ea are o anumita vechime intervine si estimarea deprecierii, compusa din uzura fizica, neadecvare functionala si depreciere din cauze externe. A doua abordare inseamna rentabilitatea acestei investitii: cat poate investitorul sa castige detinand aceasta proprietate. Este o metoda adecvata atunci cand se evalueaza proprietati generatoare de venituri: spatii comerciale, hoteluri, proprietati care traiesc din veniturile pe care le produc. In aceasta abordare, valoarea obtinuta este strans legata de veniturile pe care viitorul proprietar le va obtine din detinerea proprietatii.

A treia, comparatia de piata, spune ca nu conteaza nici cat costa, nici cate venituri aduce, ci cu cat recunoaste piata ca se tranzactioneaza asemenea proprietati la momentul evaluarii. Conform standardelor de evaluare, in estimarea valorii de piata intotdeauna opinia finala este o selectie a unei valori."In urma evaluarii pentru stabilirea NAV (Net Asset Value) am facut publice rezultatele evaluarii. Acestea aratau ca daca valoarea actuala a proprietatilor pe care le detine societatea este de circa 82 de milioane euro, daca pentru toate aceste proprietati ar fi finalizate dezvoltarile si vandute la preturile de astazi, s-ar putea obtine 542 de milioane de euro. Noi am facut publice aceste informatii sperand ca piata sa inteleaga si sa reactioneze la aceste cifre, insa din pacate piata noastra mai are mult de invatat", considera directorul economic al Impact.

Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari considera ca evaluatorii sunt pilonii tranzactiilor, pentru ca daca bancherii au incertitudini in mod cert si le elimina apeland la serviciile unui evaluator. Daca vanzatorul are incertitudini si le atenueaza apeland la un evaluator. In SUA, inca din anii '94 nu se realiza nici o tranzactie fara a urma un sir logic: in primul rand evaluatorii spun care este valoarea unei proprietati. Pana nu exista acest raport de evaluare nici bancherul, nici investitorul, nimeni nu intra in tranzactie.