Conform directorului Asco Properties, Vlad Sabaus, solutiile de dezvoltare in Capitala vor fi spatiile industriale dezafectate, cladirile demolabile si parteneriatul public-privat.

Preturile terenurilor vor creste sustinut in urmatoarele 12-18 luni, dar intr-un ritm mai scazut fata de anul trecut, datorita limitarii profitabilitatii investitiilor in raport cu preturile ridicate ale terenurilor, conform studiului CBRE.

Piata terenurilor a cunoscut pe parcursul ultimilor doi ani o transformare fundamentala. Devenind un segment foarte generos, terenurile au depasit practica tranzactiilor speculative, directia spre care se indreapta fiind dezvoltarea proiectelor imobiliare, se arata intr-un studiu CB Richard Ellis.
Statistic, piata imobiliara locala se situeaza sub nivelul colegelor de tranzitie in momentul integrarii acestora. Pe sectorul terenurilor, in ceea ce priveste investitiile fata de Polonia, in anul premergator aderarii la Uniunea Europeana, Romania are un deficit de 700 milioane de euro.

Conform aprecierilor facute de Vlad Sabaus, managing director Asco Properties, foarte optimist si permisiv se arata viitorul pietei de birouri.
Pentru a atinge performantele Poloniei, real-estate-ul local ar trebui sa dezvolte cladiri business pe o suprafata de aproximativ 1,5 milioane mp, adica peste 70 de cladiri de tip American House.

Un deficit considerabil in raport cu surorile de integrare inregistreaza piata de retail. Pentru a ajunge din urma Budapesta, fata de care inregistreaza un deficit de 1,5 milioane metri patrati, retail-ul romanesc ar trebui sa dezvolte pana in momentul alipirii la statele europene trei complexuri de marimea Feeria. Nici la nivelul sectorului spatiilor industriale Romania nu face rabat de la regula. Pentru a atinge nivelul Pragai inainte de integrare, spatiile industriale ce ar inconjura periferia Capitalei ar trebui sporite cu 1 milion de metri patrati.

Imobiliarul romanesc nu urmeaza modelul european

Potentialul interesant in raport cu tarile recent integrate nu este singurul factor menit sa diferentieze evolutiile pietei locale, apreciaza Vlad Sabaus.
Caracteristicile speciale ale imobiliarului romanesc fac din modelul european unul similar, dar nu obligatoriu de urmat. Piata rezidentiala, implicit segmentul terenurilor, sunt considerabil influentate de practicile regimului comunist de a demola numeroase cartiere de case interbelice.

In ciuda unei oferte mari, cartierele aglomerate din interiorul orasului nu reprezinta o alternativa viabila la ansamblurile rezidentiale, ale caror standarde sunt incomparabil superioare apartamentelor vechi. O alta consecinta a regimului comunist o reprezinta fabricile presarate pe intinsul orasului, ce creeaza premise de dezvoltare. Poate cea mai pregnanta caracteristica a fondului imobiliar romanesc este reprezentata de proiectele neterminate surprinse de momentul '89, subliniaza Sabaus. Un factor ce a capatat amploare in ultimii ani in sfera imobiliarului romanesc este definit de retrocedari, ale carei urmari au dus la faramitarea fondului agricol.

Spatiile industriale, vedetele solutiilor de dezvoltare

Conform lui Sabaus, vedetele solutiilor de dezvoltare in Capitala vor fi cu siguranta spatiile industriale dezafectate, cladirile demolabile sau parteneriatul public-privat. Daca cel din urma nu a lasat inca ecouri rasunatoare in Romania, singurele programe implementate cu succes fiind transformarea fostelor hale agroalimentare in mall-uri, celelalte doua reprezinta punctul de rezistenta al dezvoltarilor imobiliare. Oprite din punct de vedere al productiei, spatiile industriale dezafectate au ca principale caracteristici suprafetele mari, de la 2.000 mp, 3.000 mp pana la 65.000 mp.

Din perspectiva suprafetelor mari, spatiile industriale pot fi percepute ca o sabie cu doua taisuri, suprafata generoasa nefiind obligatoriu un atu.
In acelasi timp, aceasta poate reprezenta si un dezavantaj daca ne raportam la costurile semnificative de demolare, care ating cu usurinta 40-60 de euro/ mp construit, la care se adauga alte costuri, de decantare sau excavare, urmare a activitatilor industriale din trecut.

Citeste si:

Din punct de vedere financiar, influenta costurilor pe metru patrat este variabila, se arata intr-un calcul efectuat la mijlocul anului in curs, expus de Sabaus. Pentru nord si centru, aceasta se situeaza lejer intre 300-400 euro/ mp. Demicentrul inregistreaza valori competitive de 200-300 euro/ mp, iar suburbiile sub 100 euro / mp, subliniaza directorul Asco.

In ciuda faptului ca majoritatea suprafetelor pretabile dezvoltarilor majore au devenit disponibile prin transformarea fostelor zone industriale si ale terenurilor agricole in terenuri construibile, decalajul intre cerere si oferta a ramas major, apreciaza analistii CBRE. Intreaga suprafata a zonelor industriale din interiorul orasului, inclusiv a celor pe care s-au dezvoltat deja proiecte, insumeaza peste 855 de hectare, iar, in ultimii cinci ani, din circuitul agricol au fost retrase si transformate in terenuri construibile peste 650 hectare, se arata in studiul citat.

Loturile individuale domina oferta din interiorul Capitalei

Oferta de teren din interiorul orasului este dominata in prezent de loturile individuale. Cladirile demolabile, care populeaza in mare parte aceste suprafete, au insa neajunsul de a fi fost lasate in paragina, fapt ce duce evident la costuri semnificativ mai mici de demolare decat de restaurare. Poate cel mai mare neajuns al acestor tipuri de terenuri il reprezinta insa suprafetele mici, de sub 1.000 mp, in unele cazuri cu posibilitati de alipire.
Pretabile pentru dezvoltari rezidentiale de mica amploare, loturile din interiorul oraselor presupun implicit costuri mici de demolare. Din punct de vedere financiar, influenta costurilor se situeaza peste cel al terenurilor industriale dezafectate.

Pentru zonele centrale si de nord, nivelul acestora este de 400-500 euro /mp, demicentrul 250-400 euro/ mp, iar suburbiile de 150-200 euro/ mp.
Daca pentru dezvoltarea birourilor de clasa A oferta de terenuri este aproape inexistenta, zonele descentralizate se arata generoase prin loturile destinate proiectelor de birouri de clasa B. Drept urmare, dezvoltatorii de birouri de lux si-au indreptat atentia spre zone mai indepartate de centrul orasului, dar aflate in apropierea mijloacelor de transport public, precum Baneasa, Pipera, Bd. Expozitiei ori Semanatoarea, subliniaza studiul CBRE.

Preturile piperate, piedica in calea profitabilitatii investitiilor

Fata de anul trecut, pretul de vanzare al terenurilor a crescut in medie cu 25- 50% datorita cresterii semnificative a cererii si diminuarii numarului de terenuri disponibile, apreciaza analistii CBRE. Vecinatatea terenurilor cu proiecte deja existente sau propuse si cu proiectele de infrastructura, precum cele aflate in vecinatatea celei de-a doua sosele de centura a Capitalei sau cele din apropierea viitoarei autostrazi Bucuresti-Brasov, a determinat in unele cazuri cresteri artificiale ale preturilor.

Oferta limitata de terenuri pretabile dezvoltarilor de birouri de lux a dus la cresteri semnificative pentru astfel de suprafete. Metrul patrat din centru sau nord a inregistrat cresteri de pana la 75%, atingand cu usurinta 2.500- 3.000 euro/mp. Cele mai mari cresteri au fost inregistrate de terenurile pentru proiecte comerciale din interiorul orasului, situandu-se in prezent intre 250- 600 euro/mp.

Pentru dezvoltarea proiectelor industriale, developerii si-au mentinut interesul pentru zona de est a Bucurestiului, unde preturile se situeaza intre 50-70 euro/mp, si pentru autostrada Bucuresti - Pitesti, unde preturile de 20-40 euro/mp nu depasesc 60 euro/mp. In zonele rezidentiale precum Pipera-Tunari, Mogosoaia, Sisesti sau Otopeni, preturile variaza intre 100-250 euro/mp. Pentru rezidentele de lux din centrul si nordul Capitalei, preturile pot atinge 1.500-2.500 euro/mp.

Trendul actual de pe piata, reprezentat de ansamblurile destinate segmentului mediu al populatiei, s-a tradus printr-o presiune asupra fostelor platforme industriale, implicit a cresterii preturilor terenurilor, care se situeaza intre 200-600 euro/mp. Previziunile pentru urmatoarea perioada se raporteaza la cresteri usoare, dar intr-un ritm mai scazut fata de anul trecut, apreciaza analistii CBRE, mai ales datorita limitarii profitabilitatii investitiilor in raport cu preturile ridicate ale terenurilor. Principalele dificultati intampinate de terenuri vor fi in continuare legate de problemele aferente revendicarii terenurilor si de problemele de infrastructura.