Factorii care determina ritmul actual de dezvoltare al unei zone sunt numarul de terenuri libere, aflate la vanzare sau in curs de obtinere de avize, concurenta in randul ansamblurilor aflate in constructie si, mai nou, usurinta obtinerii unei autorizatii de construire pentru acea zona. Daca in zonele cu putine constructii, precum Baneasa - Sisesti sau Straulesti autorizatia de construire a unui bloc sau ansamblu de mari dimensiuni se obtine in circa 6-12 luni, in zonele Primaverii, Kiseleff sau Dorobanti Capitale obtinerea autorizatiei pentru un bloc cu patru etaje poate trece de doi ani, de exemplu, in functie de etapele premergatoare solicitate de catre autoritati (PUZ, PUD, etc).

Pe langa faptul ca in zonele exclusiviste Primaverii, Kiseleff sau Victoriei terenurile sunt foarte mici si putine, iar preturile lor trec uneori si de 2.000-3.000 euro/mp, investitorii au inceput sa isi ia in calcul si durata si demersurile obtinerii autorizatiei de construire, care se regasesc si ele in pretul final al apartamentelor construite in aceste zone.

"Pretul unui teren poate fi semnificativ mai mare intr-o zona premium, de exemplu in zonele Primaverii, Dorobanti-Capitale sau Kiseleff-Aviatorilor pretul poate ajunge si la 3.000 euro/mp, incidenta costului terenului fiind semnificativa in acest caz in pretul final de vanzare. Pentru zona Herastrau, pretul pentru teren este intre 1.000-1.200 euro/mp, iar daca mergem mai spre Nord, in zonele Baneasa sau Pipera aici pretul este intre 300-500 euro/mp, avand o variatie in functie de suprafata si locatie exacta", declara Florin Postoaca, managerul departamentului de investitii din cadrul Nordis.

Zonele din Capitala unde se vor construi cele mai multe locuinte in perioada 2017 - 2019, potrivit companiei de consultanta Nordis sunt: Baneasa - Sisesti - Soseaua Gh. Ionescu Sisesti; Barbu Vacarescu - Floreasca; Pipera; Aviatiei - Baneasa; Soseaua Nordului - Herastrau.

Zonele de lux Piata Victoriei, Dorobanti si Primaverii, situate intre Guvern si Parcul Herastrau sunt aproape inchise, aici fiind disponibile la vanzare foarte putine terenuri. In lucru sunt mai multe ansambluri tip boutique, construite pe terenuri mici, care au insa suprafete mari, de la 90 mp pentru 2 camere si pana la penthouse-uri de 200-300 mp.

Preturile pentru astfel de apartamente pornesc de la 3.000 euro/mp construit. Pentru cele de doua camere pornesc de la 1.900 euro/mp si ajung la 4.000 euro/mp construit, in cazul apartamentelor tip penthouse.

Zona Pret actual locuinte noi (euro/mp) Numar ansambluri noi in constructie si/sau vanzare Suprafete locuinte aflate la vanzare/in plan
Baneasa-Sisesti- Bucurestii Noi 1.300-1.900 15 60-300
Barbu Vacarescu-Floreasca, planul doi 2.700 5 40-200
Zona Pipera 1.450-2.200 16 70-280
Aviatiei – Baneasa 1.300-1800 6 70-240
Soseaua Nordului-Herastrau 1.500-4.000 10 70-400
Piata Victoriei, Dorobanti, Primaverii 3.100 3 90-300
Domenii, Romexpo 2.400 8 40-212

La polul opus sunt zonele Baneasa-Sisesti si Bucurestii Noi, unde creste pe zi ce trece numarul terenurilor aflate la vanzare si al ansamblurilor rezidentiale aflate in diverse stadii de avizare sau lucru. In ultimii ani, infrastructura s-a imbunatatit constant: Soseaua Gheorghe Ionescu Sisesti a fost largita la patru benzi si au aparut statii noi de metrou sau sunt in plan pentru urmatorii ani. Investitorii care aveau in plan aceasta zona, amortiti de perioada crizei, revin cu planuri de viitor.

Ca urmare, in aceste zone se construiesc sau se vor construi ansambluri rezidentiale de diverse dimensiuni, de la cele boutique, aflate in la capatul dinspre Baneasa al Soselei Gheorghe Ionescu Sisesti, pana la ansambluri cu sute de apartamente, aflate in zona Bucurestii Noi, Chitila, Pod Constanta.

Citeste si:

Zona care se mentine atat in preferintele cumparatorilor, cat si ai dezvoltatorilor este zona Soseaua Nordului - Herastrau, unde numarul terenurilor libere scade si unde s-au descoperit si niste situri arheologice, care ingreuneaza procesul de autorizare. In 2016 si 2017 a crescut foarte mult numarul de ansamblurilor rezidentiale in lucru, de orice dimensiune, in avizare mai fiind inca un numar semnificativ de proiecte.

Preturile pentru apartamente in Soseaua Nordului Herastrau pornesc de la 1.500 euro/mp construit si sunt in crestere usoara, deoarece proiectele bune, cu facilitati si preturi competitive au fost deja precontractate.

O zona unde s-a construit mult si pana in 2013 si in ultimii ani, dar unde vanzarile au stagnat este Pipera. Numarul proiectelor la vanzare este mare, dar si a terenurilor disponibile, urmand a se anunta noi proiecte dupa ce piata le va absorbi pe cele existente. In planul doi al zonei de birouri cu zgarie nori Barbu Vacarescu- Floreasca se construiesc apartamente. Cel mai mare proiect imobiliar din zona are in plan 1.500 apartamente.

"In zona Barbu Vacarescu-Floreasca, numarul ansamblurilor anuntate in a doua parte a lui 2016 si inceputul lui 2017 a crescut simtitor. Aici se construiesc apartamente cu suprafete cuprinse intre 40 si 200 mp si preturi in medie de 2.700 euro/ mp. In viitor insa numarul terenurilor va scadea, urmand ca zona de interes, atat rezidentiala, cat si a cladirilor office, sa se extinda catre Pipera si Cartierul Tei", estimeaza Florin Postoaca.

Grupul de firme imobiliare Nordis a fost infiintat in 2008, de catre Emanuel Postoaca, consultant imobiliar cu experienta in investitii rezidentiale in zona de nord si astazi reuneste trei firme specializate: Nordis Management, de intermediere imobiliara si management de proiecte imobiliare, Nordis ¬ Administrare, de dezvoltare imobiliara si administrare de imobile si Nordis Investments, de investitii imobiliare.

Nordis are in portofoliu , la vanzare, inchiriere sau in administrare peste 2.500 de proprietati premium din zonele de nord ale Bucurestiului din Piata Victoriei si pana in Iancu Nicolae: Kiseleff, Aviatorilor, Primaverii, Herastrau – Soseaua Nordului, Baneasa si Pipera.

Sursa foto: a40757 / Shutterstock