"Recomandarea este ca viitorul chirias sa tina cont de faptul ca pentru fiecare angajat va avea nevoie de aproximativ 10 metri patrati. Atunci cand se alege un spatiu de birouri, cea mai importanta caracteristica a sa este asa zisa "suprafata de mocheta", adica suprafata efectiva a birourilor, unde se va desfasura activitatea. In general, suprafetele construite includ holuri, circulatii, spatii tehnice. Acestea sunt conexe si necesare, insa nu reprezinta locul efectiv unde angajatii isi vor desfasura activitatea", spune Alina Berghian (foto).

In opinia sa, cele mai eficiente spatii sunt cele de forma dreptunghiulara, cu lumina naturala pe lungimea cladirii, pe ambele fatade, fara foarte multi stalpi de sustinere in interior. Spatiile cu formele patrate, desi aparent usor de partitionat, pot fi in realitate dificile, din cauza distantei mai mari intre doua fatade luminate. Luand in calcul eficienta spatiului, se poate observa ca uneori intr-un spatiu de 500 mp pot incapea mai multe posturi de lucru decat intr-un spatiu de 575 metri patrati intr-o alta cladire, cu alta configuratie.

"Atunci cand compania se muta intr-un nou spatiu este indicat sa se tina cont de modalitatea de utilizare a acestuia. In cazul in care activitatea implica frecvent vizite din partea clientilor, atunci este indicat ca acesta sa fie situat intr-o zona centrala, usor de identificat, cu mare vizibilitate. Daca spatiul va servi doar angajatilor ce nu au relatii directe cu clientii, adica sunt implicati in operatiuni de back-office, atunci nu este nevoie de o amplasare centrala, acesta putand fi ales intr-o zona semicentrala sau periferica", mai spune Alina Berghian.

De asemenea, arata managerul Re/Max Grup de Lux, este important ca in zona respectiva sa fie concentrate punctele de interes ale companiei.

Citeste si:

"Angajatorii sa tina cont si de cerintele angajatilor, de unde se deplaseaza acestia pentru a ajunge la locul de munca, proximitatea fata de statii ale mijloacelor de transport in comun, agentii bancare, scoli/gradinite, spitale, magazine s.a.m.d. Nu in ultimul rand, problema locurilor de parcare a devenit una vitala, atat pentru clienti cat si pentru angajati. In general, in centrele de business de clase superioare se ofera la 80-100 mp inchiriati cate un loc de parcare, dar este recomandabil ca proprietarii sa verifice daca si in zona exista alte posibilitati de parcare".

Ce pondere au spatiile comune in costul chiriei la spatii de birouri

Potrivit datelor din platforma imobiliara Wizmo.ro, pretul mediu de inchiriere al spatiilor de birouri este de 9,62/mp euro in Bucuresti, 9,53 euro/mp in Cluj si 7,54 euro/mp in Iasi, preturile spatiilor diferind in functie de dotari, amplasament, servicii oferite si, cel mai important aspect, clasa birourilor din care face parte.

Adiacent chiriei, pentru spatiile situate in centrele de business se percep si costuri de intretinere. Pentru cladirile din Cluj-Napoca, de exemplu, aceste costuri sunt cuprinse intre 1 si 3 euro/mp de spatiu inchiriat. Toate aceste cheltuieli se refera la spatiile comune ale nivelului (lifturi, spatiile din fata liftului, spatii tehnice, casa scarii), precum si la spatiile comune ale cladirii (spatii tehnice, adapost ALA, cai de acces, receptie, rampe, spatii paza). In general, costurile administrative sunt regularizate periodic, in sistem "open book".

De exemplu, un spatiu care are o chirie de 12,5 euro/mp si care pare prima optiune (dar care are o cota de spatii comune de 16%), este mai putin avantajos fata de un alt spatiu, cu chirie de 13 euro/mp, care are spatii comune de doar 5%. De regula, spatiile comune variaza intre 10 si 15% in cazul imobilelor de suprafata mare (de peste 3.500 mp), respectiv intre 12-18% in cazul imobilelor cu suprafete mai reduse (sub 2.500 mp).

"Avand in vedere ca obiectivul final este identificarea acelui spatiu care ofera acomodarea unui anumit numar de posturi de lucru (si desigur, suplimentar, o marja de extindere rezonabila), cel mai important aspect nu este chiria pe metru patrat, ci chiria per post de lucru. Acest indice se calculeaza ca raport intre chiria totala (rezultata din multiplicarea suprafetei inchiriabile cu chiria pe metru patrat) si numarul de posturi de lucru (numarul de angajati care poate fi acomodat in acel spatiu)", conchide Alina Berghian, Sales Associate RE/MAX Grup de Lux.