Am discutat cu Valentin Morar, CEO si fondator al Grupului Wallberg, despre directia in care se indreapta sectorul rezidential si despre cat de fondate sunt speculatiile din ultima vreme cu privire la perioada urmatoare in acest domeniu. De asemenea, am aflat cateva sfaturi despre cum sa ne protejam in fata unor semnale de criza pe aceasta piata.

In prezent, piata imobiliarelor se afla pe un val de dezvoltare constanta: preturile cresc incet si sigur, astfel incat putem spune ca asistam la un moment de echilibru. Lucrurile par sa se indrepte intr-o directie normala. Cu toate acestea, se observa inca o retinere in randul cumparatorilor, o ezitare in ceea ce priveste decizia de achizitie, semn ca situatia critica de la finalul deceniului trecut se mentine destul de vie in memoria oamenilor. Sa fie oare motivata teama de nou boom imobiliar si de faptul ca economia cunoaste o dezvoltare ciclica, in care orice perioada de avant este urmata, inevitabil, de o corectie, prin care se revine la un echilibru?

Criza din 2008, pe care o avem cu totii in memorie, a reprezentat clar o etapa de corectie, si inca una drastica. Insa nu trebuie sa ne impacientam, cu situatii de acest tip nu ne intalnim la fiecare 10 ani, asa cum se teme majoritatea, prea putin justificat. Pentru ca semnalele unei crize in sectorul imobiliar sunt, de regula altele”, atrage atentia Valentin Morar, CEO Wallberg Properties, cu o experienta de peste 15 ani in domeniul dezvoltarilor imobiliare.

Care sunt semnele care indica iminenta unui boom imobiliar?

Cresterile preturilor locuintelor sunt firesti in contextul actual si e normal ca acest trend sa continue. E o situatie de cresteri naturale, determinate de varii motive, inclusiv cresterea costurilor si a cererii de imobile noi. Cu siguranta, in acest moment nu putem vorbi de aceleasi conditii ca acum un deceniu.

„Daca analizam la rece situatia din piata, ne vom da seama, impreuna, ca lucrurile stau diferit de perioada premergatoare ultimei crize economice. Vorbind strict despre piata imobiliara, unul dintre semnele unei bule imobiliare este reprezentat de ponderea ridicata a achizitiilor de imobile in scopuri speculative. In esenta, in astfel de cazuri, investitorii achizitioneaza imobilele inca din stadiul de proiect, in scopul revanzarii la finalizarea proiectului, sau imediat dupa, urmarind astfel un randament facil pe termen scurt, pe o piata cu preturi in crestere accelerata. Astfel de situatii erau frecvente in 2007 – 2008, pe piata intrand o multime de fonduri de investitii, mai mici sau mai mari, si inclusiv persoane fizice, pe un trend de crestere sustinuta a preturilor.
Astazi nu ne mai intalnim cu astfel de situatii, preturile au un ritm de crestere normal, moderat, sustinut de factori fundamentali, fara componenta speculativa. Piata are un grad de maturitate incomparabil mai ridicat decat inaintea crizei din 2007-2008, iar investitiile sunt in scop de inchiriere si pentru castig pe termen mediu si lung. Din acest punct de vedere, prin stabilirea unui orizont de timp realist si rezonabil pentru investitie, orice activ imobiliar care se achizitioneaza azi, in viitor va valora mai mult”, a mai explicat Valentin Morar.

De ce cresc totusi preturile in sectorul imobiliar?

Profilul investitorilor se schimba in bine, asadar, tipurile de investitii imobiliare evolueaza si vorbim de o cerere in crestere, insa mult mai putin speculativa. De ce e in crestere pretul actual al rezidentialelor, daca suntem totusi departe de un nou boom imobiliar? Valentin Morar justifica aceasta tendinta in primul rand prin conceptul de convergenta:

„Apartenenta Romaniei la Uniunea Europeana ne obliga pe termen mediu si lung la convergenta. Iar aceasta convergenta, dincolo de factorii politici, juridici, monetari sau de infrastructura, se manifesta si printr-o convergenta a veniturilor, a asteptarilor, a puterii de cumparare si, implicit, o convergenta a preturilor. Sigur ca exista specificitati locale si influente politice, dar vestul Europei reprezinta reperul de convergenta. Apoi, desi se constata ca preturile au crescut in ultimii ani, trebuie sa tinem cont de faptul ca acestea inca sunt mai mici cu aproximativ 20 de procente fata de nivelul din 2007 – 2008, in conditiile in care si veniturile au crescut, costurile de constructie au crescut, costurile de finantare au scazut, iar accesul la finantare este similar. E normal in atari conditii ca si preturile sa creasca, mai ales ca cererea solvabila de locuinte noi este si ea in continua crestere. In aceste conditii si in aceasta paradigma de convergenta marcata de cresteri moderate si sustenabile ale preturilor, recomand oricui achizitia de active imobiliare, atat timp cat si orizontul investitional e pe termen mediu si lung”.

Intrebat de situatia in care, daca cererea creste si, practic, nu sunt necesare decat constructii de noi apartamente, care se vor vinde la preturi implicit in crestere, astfel incat toata lumea sa fie multumita, nu ne indreptam totusi spre un boom imobiliar, omul de afaceri a clarificat ca „o crestere accentuata a ofertei, coroborata cu un procent ridicat de achizitii speculative si randamente mari, va fi un alt semn ca se apropie o corectie, dar nu ne aflam in aceasta situatie astazi. Comparativ cu 2007 – 2008, accesul la finantare pentru dezvoltatori este acum foarte dificil. Atunci bancile acordau credite foarte usor, exista o competitie acerba in piata pentru finantarea proiectelor imobiliare.Astazi, analiza planului de afaceri al dezvoltatorilor este de-a dreptul dura, ca sa nu mai vorbim de faptul ca acoperirea in garantii a proiectelor este esentiala”.

Revenind la explicatiile anterioare cu referire la motivul pentru care avem preturi in crestere, dar suntem totusi departe de o criza, Valentin Morar a mai adaugat ca „un alt aspect al limitarii naturale, daca se poate numi astfel, a ofertei, pe care-l observam cu totii in prezent, este cel al rentabilitatii proiectelor. Daca inainte de criza erau randamente uluitoare chiar si pentru cei care faceau achizitii in scop speculativ, astazi suntem departe de acea situatie. Acum inca mai gasim proiecte in conservare, in special cele care au in spate fonduri de investitii, ale caror costuri ridicate de administrare si gestionare diminueaza rentabilitatile spre pragurile minime acceptabile”.

In afara cauzelor de natura financiara, un alt factor cu efecte complexe asupra evolutiei pietei rezidentiale si cu care acest domeniu nu s-a confruntat insa in perioada 2007-2008, este lipsa acuta a fortei de munca:
„Asta are ca efect imediat cresterea costului cu forta de munca, crestere care se va regasi la final in pretul de vanzare. Se mai observa insa si un alt efect: din cauza lipsei muncitorilor, multe santiere sunt in intarziere si astfel chiar daca este asigurata finantarea pentru a duce la bun sfarsit proiectul, e tot mai dificil sa gasesti oameni calificati cu care sa lucrezi. Este o frana ce actioneaza foarte eficient asupra cresterii necontrolate a ofertei”, a completat Valentin Morar.

Cum ne protejam in avans de efectele unui boom imobiliar si cand este cel mai bun moment de investitie imobiliara?

Dar, cum economia este ciclica si orice crestere este urmata de o perioada critica, de o corectie, dupa cum mentionam initial, la un moment dat, chiar daca nu foarte curand, vom asista la un nou boom imobiliar. L-am rugat in acest sens pe CEO-ul Wallberg, Valentin Morar, sa ne indice cateva masuri de protectie pe care sa le avem in vedere la achizitia unui imobil, astfel incat o astfel de etapa sa ne gaseasca pregatiti.

„In primul rand, pot sa afirm cu toata convingerea ca orice investitie facuta astazi in active imobiliare din Romania, va valora mai mult peste 5-10 ani, datorita desigur si motivelor exprimate mai sus. Pentru ca acest lucru sa se intample, este nevoie totusi de urmarirea unor principii de baza cand faci investitii imobiliare:
Investitia pe termen mediu si lung - in acest fel, se elimina riscul pierderii cauzate de criza (investitiile pe termen scurt in imobiliare le faci doar cand dispui de capital speculativ)
• referitor la alegerea activului, trebuie urmarita in primul rand locatia, iar in al doilea rand vechimea cladirii – recomand sa fie o cladire noua. De asemenea, trebuie sa urmaresti materialele folosite, conceptul arhitectural, istoricul dezvoltatorului. Din pacate, in ultimul timp se construieste la o calitate scazuta, pentru a putea vinde ieftin si, din pacate, foarte multa lume cumpara doar pe baza pretului, fara a se intreba si de ce e ieftin. In general, un pret mic ascunde rabat de la calitate sau o locatie slab vandabila care te va costa mai mult in timp.

Ca o concluzie, cred ca astazi cel mai mare risc ti-l asumi "asteptand". Este un moment foarte bun de investitie cu care nu ne vom mai intalni in Romania. Cine nu investeste azi, pierde bani.”