Cresterea preturilor terenurilor a contribuit din plin la schimbarea la fata a pietei rezidentiale autohtone. Pentru a obtine o amortizare rapida a investitiei si un profit cit mai mare, investitorii s-au orientat catre dezvoltarile pe verticala, adica spre construirea de blocuri. Tot preturile terenurilor au determinat mutarea cartierelor de vile catre zone din afara orasului, unde pamintul este mai ieftin.

De asemenea, au aparut oferte de vile la preturi mai mici, pentru oamenii din clasa de mijloc, dupa ce ani la rind s-au construit ansambluri de lux. „Din cauza preturilor din ce in ce mai ridicate, interesul developerilor este sa dezvolte pe un teren cit mai mare. Deja sint pe piata ansambluri de 100 de vile sau 250 de vile, iar dotarile ansamblului sint pe masura“, spune Rasvan Dragomirescu, Project Manager in Departamentul rezidential al companiei Eurisko.

Ce a fost

Pina in anul 1995, oferta a fost constituita in principal din vile individuale, caracterizate prin suprafete generoase si finisaje de lux, in zona de nord, construite de utilizatorii finali. In anul 1995 a intrat pe piata conceptul de complex rezidential. Reprezentantii Neocasa spun ca pina in anul 2006 au fost finalizate sau aflate inca in constructie peste 60 de ansambluri rezidentiale. Mai mult de jumatate dintre complexurile rezidentiale au fost dezvoltate in zona de nord si in afara limitelor orasului. „In anul 2006 au mai intrat pe piata 12 dezvoltatori straini sau locali, oferind vile noi in complexuri cu cinci pina la peste 100 de unitati, 80% dintre acestea fiind localizate in zonele de nord si nord-vest, depasind limitele orasului“, spune Georgiana Sandu, director la Departamentul rezidential Neocasa.

Noua oferta

Concurenta care vine din partea celor care construiesc blocuri i-a determinat pe dezvoltatorii de cartiere de vile sa umble la suprafete, astfel incit preturile acestora sa devina mai accesibile. „S-au dezvoltat in special complexuri de lux cu suprafete mari de peste 350 de metri patrati, ajungind chiar la 600 sau 1.000 de metri patrati. In prezent se dezvolta complexuri pentru clasa medie plus, cu suprafete intre 150 si 300 de metri patrati“, spune Emilia Mielu, consultant in cadrul companiei imobiliare Esop.

Investitiile pe acest segment vor continua. „Pina la sfirsitul anului 2008, oferta se va majora cu inca 550 de vile noi, cumulind aproximativ 120.000 de metri patrati. Pretul acestor locuinte noi variaza intre 800 si 1.200 de euro pe metrul patrat construit, inclusiv TVA“, mai spune Georgiana Sandu. Astfel, daca luam in calcul suprafata de 150 mpc si pretul de 800 de euro, se ajunge la o valoare a unei vile de aproximativ 120.000 de euro.

Unde se construieste

Citeste si:

Cele mai potrivite zone pentru dezvoltarea de ansambluri de vile sint considerate, asa cum am mai spus, zonele periferice ale orasului. „Desi pina in prezent tendinta a fost de dezvoltare a zonei periferice de nord in locatii precum Bucurestii Noi, Baneasa, Iancu Nicolae-Pipera, Corbeanca, Balotesti, Snagov, aceasta tendinta s-a continuat si in restul zonelor, unde deja s-au achizitionat loturi foarte mari de terenuri pentru dezvoltarea de noi proiecte rezidentiale“, spune Claudia Dascalescu, Senior Consultant in cadrul Departamentului rezidential al DTZ Echinox.

Specialistii spun ca este indicat sa se dezvolte astfel de proiecte in zonele care au deja specific rezidential. „Facilitatile care favorizeaza o ampla dezvoltare rezidentiala a unei zone sint: vecinatatea cu un lac, sau cu o padure, accesul facil la autostrada si la zona centrala a orasului“, mai spune Claudia Dascalescu. In ceea ce priveste optiunea pentru amplasarea acestor ansambluri la periferia localitatilor, aceasta are justificari serioase. Cea mai importanta are in vedere randamentul investitiei. Apoi intra in calcul factori importanti precum nevoia de intimitate si de spatii verzi largi sau aspecte precum gradul de poluare fonica si a mediului inconjurator din interiorul orasului. „Zona de nord-est spre Stefanesti, Cernica, si iesirea spre Autostrada Soarelui se vor dezvolta, iar motivele sint prezenta padurilor si a lacurilor, a autostrazii, precum si preturile mai mici la terenuri“, spune Emilia Mielu.

Cererea s-a modificat

S-a constatat si o modificare a cererii in ultimii ani. „Cererea pentru vile noi s-a orientat de la locuinte cu suprafete cuprinse intre 400 si 600 mp catre locuinte cu suprafete construite cuprinse intre 250 si 350 mp. Initial, principala cerere a provenit de la segmentul superior, care a platit cash. Incepind cu anul 2003, cererea pentru acest tip de locuinta a provenit de la cei din segmentul superior-mediu, cu un venit de 1.000-2.000 de euro pe luna, care au folosit ca instrument de plata creditul. O alta tendinta a cererii a fost reprezentata de preferinta clientilor pentru ansamblurile rezidentiale“, spune Georgiana Sandu.

Mai mult, chiar daca apartamentele din blocurile noi se vind inca din stadiul de proiect, cererea pentru vile a crescut, chiar daca specialistii din domeniu spun ca slaba dezvoltare a infrastructurii frineaza intr-o oarecare masura activitatea in acest domeniu. „Se observa o crestere a cererii, am putea spune chiar spectaculoasa, care nu isi arata fata din cauza lipsei proiectelor de infrastructura. Cel mai spinos punct il reprezinta drumurile. Daca acestea ar fi reparate, prelungite, construite, ati fi martorii unei explozii in domeniul constructiilor de case“, afirma Sorin Lacusta, Senior Broker in cadrul Departamentului vinzari rezidentiale al companiei Regatta.

Avantajul firmei

Cei care aleg aceasta varianta au in primul rind avantajul ca scapa de problema achizitionarii parcelei potrivite. De asemenea, se evita cheltuielile cu actele si avizele care trebuie obtinute pentru a primi autorizatia de construire. Se evita si stresul, si cheltuielile pentru racordarea la utilitati. „Exista o anumita organizare a complexului, infrastructura fiind asigurata de dezvoltatorul proiectului. Pe de alta parte, exista un sistem de administrare unitar care asigura securitatea, intretinerea complexului“, spune Emilia Mielu. Mai mult pentru a evita grijile viitorilor proprietari privind locul in care vor invata copiii, marii dezvoltatori au inclus in planurile unora dintre noile ansambluri rezidentiale si o gradinita sau o scoala. La acestea se adauga, in unele cazuri, centre de shopping, piscina sau sala de fitness.

Minusuri si precautie

Principala problema vine de la pret. Daca luam in considerare pretul pe metrul patrat construit, atunci vom constata ca in cazul unei constructii pe cont propriu acesta este mai mic. Un alt inconvenient poate veni din faptul ca locuinta achizitionata poate sa nu arate chiar asa cum doreste proprietarul, ci respecta proiectul facut de catre firma. „Exista o anumita uniformitate a designului exterior. Majoritatea dezvoltatorilor ofera libertate mai mare in alegerea finisajelor interioare“, spune Emilia Mielu. De asemenea, in unele cazuri curtea poate sa nu fie chiar asa de mare pe cit doreste clientul. Pe de alta parte, este indicat sa se studieze cu atentie contractul incheiat cu dezvoltatorul pentru a se cunoaste cu exactitate toate detaliile pretului, inclusiv daca in pretul achitat sint incluse terenul si racordarea la utilitati. De asemenea, in cazul in care clientul doreste finisaje de o calitate superioara, atunci va plati mai mult.

Sursa: http://www.cotidianul.ro/index.php?id=5355&art=279&cHash=df83be89ff