Increderea tot mai mare in piata locala si perspectivele economice optimiste in urma aderarii la Uniunea Europeana au determinat cresterea fara precedent a investitilor in ultimul an.
Pe segmentul spatiilor de birouri tranzactiile de investitii au cunoscut o crestere semnificativa (aprox. 382 milioane euro), in timp ce volumul tranzactiilor de pe segmentul spatiilor comerciale a atins aproximativ 285 milioane euro.
Segmentele industrial si rezidential au cunoscut cea mai lenta activitate, cu tranzactii de investitii de aproximativ 43 milioane Euro. Ca alternativa, a crescut interesul si pentru piata hotelurilor si se va mentine la cote ridicate in urmatoarea perioada, ca urmare a lipsei proprietatilor de calitate pe celelalte segmente ale pietei. Pe parcursul anului 2006 a fost incheiata o singura tranzactie in domeniul hotelurilor, in valoare de aproximativ 29,5 milioane euro.
Increderea crescuta a investitorilor in piata romaneasca si disponibilitatea la tranzactionare a unor proiecte de mari dimensiuni a dus la incheierea in 2006 a primelor doua tranzactii de peste 100 milioane de Euro, care au reprezentat 35% din valoarea totala anuala a investitiilor.
In prima jumatate a lui 2006 piata de investitii din Bucuresti a fost mai lenta, atragand aproximativ 200 milioane de euro. Insa in semestrul 2 tranzactiile au crescut simtitor atat ca volum cat si ca numar, atingand aproape 540 milioane Euro, datorita presiunii exercitate de fondurile disponibile in Europa si temerii ca preturile de pe piata locala vor continua sa creasca pe termen lung, in special dupa aderarea la UE.
Estimarile pesimiste in privinta evolutiei pretului de vanzare, lipsa proiectelor de calitate si volumul mare de pre-inchirieri au condus la incheierea multor tranzactii inainte de finalizarea lucrarilor de constructie, ca de exemplu vanzarea proiectului Sun Plaza, pentru suma totala de 150 milioane Euro.
Cu cateva exceptii, fondurile de investitii au achizitionat proprietati de la dezvoltatori, proprietarii proiectelor, ceea ce demonstreaza stadiul incipient in care se afla piata locala a investiilor. Aceasta a fost dominata exclusiv de investitori straini, in special din Marea Britanie (50%) si Austria (45%).
Cel mai activ investitor in 2006 a fost Sparkassen Immobilien AG, membru Erste Group, care a achizitionat proiectul Sun Plaza si Hotel Novotel pentru suma totala de 179,5 milioane Euro. Alte tranzactii importante au fost incheiate anul trecut de UKA/APN (103.5 milioane Euro), Accesion Fund (80 milioane Euro), Charlemagne Capital (80 milioane Euro) si Equest Balkan Properties (50,7 milioane Euro).
Europolis si-a consolidat pozitia pe piata romaneasca, prin achizitionarea inainte de terminarea lucrarilor a primei faze a proiectului Sema Parc, pentru suma de 90 milioane Euro.
Segmentul birourilor a ramas cel mai performant in 2006, valoarea tranzactiilor crescand cu 124% comparativ cu 2005. Datorita cresterii activitatii pe celelalte segmente ale pietei, proportia investitilor in birouri a scazut, acestea reprezentand numai 51% din totalul investitilor pe toate segmentele pietei, ceea ce reprezinta o scadere cu 30 puncte procentuale fata de anul 2005. Au fost tranzactionati aproximativ 187.000 mp, totalizand 15,5% din stocul total de birouri.
Cele mai mari tranzactii cu cladiri de birouri incheiate in semestrul 2 din 2006 au fost achizitionarea de catre Immoeast a proiectului Victoria Park pentru 60 milioane Euro si vanzarea primelor doua cladiri din Sema Parc catre fondul austriac Europolis.
Ca alternativa la lipsa proprietatilor de calitate, investitorii au devenit interesati de cladirile de birouri de clasa B care ofera randamente mai mari, dar au un potential mai redus de inchiriere catre chiriasi de calitate. De exemplu, Equest Balkan Properties a achizitionat 4 cladiri de birouri cu o suprafata totala insumata de 12.000 mp, pentru aproximativ 19 milioane euro.
Pe piata investiilor in spatii de birouri preturile au avut o tendinta crescatoare ca urmare a dezechilibrului intre cerere si oferta, dar si cresterii costurilor de constructie si a pretului terenurilor pentru proiecte de birouri. Preturile de vanzare au crescut cu aproape 15% in semestrul 2 din 2006 situandu-se in prezent intre 2.200-2.700 Euro/mp, iar randamentele pentru cladirile de clasa A au scazut pana la aproximativ 7,00%. Dupa o scadere semnificativa a randamentului investitiilor in prima jumatate a anului 2006, in semestrul 2 acestea au scazut intr-un ritm mai lent, de la 9% in trimestrul 1 din 2006 pana la aproximativ 7,00% la sfarsitul aceluiasi an.
In 2006 piata spatiilor comerciale a fost al doilea segment ca performanta din punct de vedere al valorii tranzactiilor, cu 3 proiecte tranzactionate pentru 285 milioane Euro. Ca termen de comparatie, pe tot parcursul anului 2005 a fost incheiata o singura tranzactie de investitii cu spatii comerciale, in valoare de 3,5 milioane Euro. Cea mai mare astfel de tranzactie incheiata pana in prezent pe piata romaneasca este cumpararea inainte de finalizarea lucrarilor a proiectului Sun Plaza de catre Sparkassen Immobilien AG, pentru aproximativ 150 milioane Euro. Alte tranzactii importante au fost cumpararea City Mall de catre UKA/APN Group pentru suma totala de 103,3 milioane Euro si achizitionarea de catre Equest Balkan Properties a proiectului Vitantis Retail Park pentru aproximativ 31 milioane Euro. Pe piata spatiilor comerciale randamentele se situeaza intre 7,5-9%, in functie de tipul proiectului.
Investitiile in alte tipuri de proprietati au totalizat aproximativ 73 milioane Euro. Au demarat investitiile in hoteluri, cererea pentru acestea crescand semnificativ pe parcursul anului 2006. Lantul hotelier francez Accor a vandut Hotel Novotel companiei Sparkassen Immobilien AG, pentru 29,5 milioane Euro, Accor pastrand pozitia de operator al hotelului. Pe segmentul spatiilor industriale activitatea de investitii a avut un ritm scazut, cu numai 2 tranzactii incheiate in prima jumatate a lui 2006, care au adus un aport de capital de 19 milioane Euro. Piata rezidentiala devine din ce in ce mai activa, cu numeroase proiecte aflate in constructie sau in stadiu avansat de obtinere a autorizatiilor, cu potential pentru investitori. Rom Canada Group a vandut proiectul rezidential West Park companiei BSR Europe pentru suma totala de 14 milioane Euro, in timp ce Charlemagne Capital a achizitionat 50% din proiectul rezidential Asmita Gardens.
Romania va ramane una dintre cele mai cautate piete din Europa Centrala si de Est, atat pentru investitorii institutionali, cat si pentru cei privati. Fondurile de investitii vor activa pe piata locala in calitate de cumparatori, dar si de co-developeri. Dezvoltatorii vor deveni tot mai interesati de astfel de parteneriate, deoarece leasing-ul imobiliar nu finanteaza proiectele de mari dimensiuni, iar creditele bancare sunt inca scumpe.
Pe piata se va inregistra o crestere a numarului tranzactiilor cu proiecte inainte de finalizarea lucrarilor, in defavoarea celor cu cladiri finalizate, investitorii urmarind sa isi asigure randamente cat mai bune, in timp ce preturile sunt in continua crestere. Ca urmare a scaderii randamentelor si dezvoltarii pietei, fondurile private cu risc redus si fondurile institutionale vor investi tot mai mult pe piata romaneasca, urmand sa detina portofolii tot mai mari si mai diversificate.
Citeste si:
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
