Segmentul de birouri din Romania este concentrat mai ales in Bucuresti, care inglobeaza aproximativ 60% din stocul total, urmat la mare distanta de cateva orase mari precum Brasov, Cluj, Constanta si Timisoara.

"In ultimii ani, piata de birouri din Bucuresti s-a dezvoltat foarte puternic, tinzand catre un nivel clar de maturitate. Desi multe proiecte importante de cladiri de birouri au fost lansate pe piata sau urmeaza sa fie inaugurate, se observa inca o mare distanta intre cerere si oferta. Exista inca destul loc pentru dezvoltarile de birouri de calitate inalta sau medie, avand in vedere ca gradul de ocupare al cladirilor existente se situeaza la 96%", au declarat, potrivit NewsIn, analistii imobiliari ai companiei Coldwell Banker Romania.

Acestia mai spun ca circa 400.000 de metri patrati de birouri urmeaza sa fie finalizati in urmatorii doi ani si alti 800.000-900.000 metri patrati pana in 2011.

Analistii imobiliari de la City Expert sustin ca si in cazul proiectelor rezidentiale, cererea pentru office-buildinguri depaseste oferta, iar in Bucuresti spatiile de birouri devin din ce in ce mai putine.

"Multe firme isi au sediul in apartamente de bloc sau in vile, motiv pentru care au inceput sa-si doreasca sedii in cladirile noi, construite special pentru birouri. Din acest motiv, multe din constructiile de acest fel sunt inchiriate cu mult inainte de a fi ridicate. In plus, datorita stilului de viata si salariilor mari s-a inregistrat o migratie a provinciei spre Capitala. In acest sens, Bucurestiul tinde sa devina un adevarat centru de afaceri", precizeaza managerul general al companiei imobiliare City Expert, Eugen Paternic.

Majoritatea constructiilor pentru birouri s-a inregistrat, pana acum, in zona de nord a Capitalei. Totusi, datorita accesului foarte greu, "zona de afaceri" se afla doar in prima parte a cartierului Pipera, cealalta parte fiind inca destinata locuintelor. "Toti oamenii de afaceri merg pe principiul "Timpul inseamna bani" si nimeni nu doreste un sediu la care se ajunge foarte greu. Trebuie sa ne amintim de traficul de pe soseaua Pipera, sa realizam ca nimeni nu-si doreste sa se trezeasca cu o ora mai devreme pentru a ajunge la locul de munca", explica directorul departamentului rezidential birouri al agentiei City Expert, Roxana Manea.

Cererea mare a crescut preturile

In ceea ce priveste pretului chiriilor pe piata birourilor, acesta a crescut in ultimul an din cauza lipsei de spatii si a cererii ridicate, ajungand in prezent la un nivel dificil de bugetat de catre majoritatea clientilor, sustin reprezentantii companiei imobiliare Regatta.

"Preturile chiriilor pe toate segmentele de birouri au crescut semnificativ in ultimul an. La clasa A avem intre 22-26 euro/mp in zona ultra-centrala, iar in zona de nord intre 18-20 euro/mp. In ceea ce priveste clasa B, chiriile sunt intre 15-18 euro/mp, iar la clasa C intre 12-14 euro/mp. Cresterea preturilor este detreminata in special de lipsa de spatii si a cererii ridicate, dezechilibrul dintre cerere si oferta fiind evident", a declarat directorul Departamentului Birouri al Regatta, Mihaela Raducanu.

Potrivit comapniei Esop astfel de evolutii ale chiriilor sunt firesti, fiind prezente si in cazul marilor orase europene, iar cel mai evident exemplu este Londra, unde in timp ce in London City chiriile variaza intre 40-55 lire/mp (57-79 euro/mp), in West End acestea ating niveluri de 80-85 lire/mp (114-122 euro/mp).

In Central Business District (CBD) din Paris se percep chirii de 50-60 euro/mp, in timp ce in Defense chiria scade pana la 30-35 euro/mp. O cladire de birouri din centrul Budapestei poate fi ocupata pentru o chirie de 17-20 euro/mp in timp ce in zonele non-centrale chiria atinge valori de 11-13 euro/mp.

Citeste si:

Spatiile mici si mijlocii sunt cele mai cautate

Analistii imobiliari ai companiei Esop mai sustin ca piata spatiilor de birouri din Bucuresti, in ciuda dezvoltarii aparente, ramane subofertata, facilitand inmultirea contractelor de pre-inchiriere precum si cresterea ratelor de ocupare. Potrivit acestora, spatiile mici si medii, cuprinse intre 150 si 350 metri patrati sunt tot mai greu de gasit pe piata, fapt ce restrange considerabil optiunile IMM-urilor.

"Din estimarile noastre, in ultimele 6-8 luni s-a manifestat pe piata o noua tendinta si anume cresterea solicitarilor pentru inchirierea spatiilor in centre de birouri. Scumpirea inregistrata de chiriile vilelor, ce ating astazi valori cuprinse intre 19-26 euro/mp, in functie de locatie si dotari, a facut ca firmele mici si mijlocii sa se reorienteze spre cladiri de birouri de dimensiuni reduse, unde exista posibilitatea inchirierii pe etaje", a declarat Andrei Zamfirescu, consultant la ESOP. Acesta a mai adaugat ca aproximativ 75% din totalul cererilor pe acest segment au venit din partea companiilor ce enuntau drept criteriu principal gasirea unui spatiu de calitate intr-un business center.

Birocratia si pretul mare al terenurilor, piedici in calea in calea dezvoltarii pietei de birouri

In plus, chiriile pentru cladirile de birouri pot fi chiar cu pana la 40% mai mari in functie de locatie, care primeaza si mai mult decat in trecut in stabilirea chiriei unui imobil, iar factori precum calitatea finisajelor si dotarilor, desi importanti, se situeaza pe un loc secund. Analistilor imobiliari mai spun ca printre piedicile dezvoltatorilor de cladiri de birouri se numara in prezent pretul crescut al terenurilor, dar si birocratia, spre exemplu pentru autorizarea completa a unul proiect se asteapta chiar si doi ani de zile.

Reprezentantii companiei imobiliare EuroMetropola sustin ca proiectele de tip office livrate in acest an nu au reusit sa satisfaca nici macar o treime din cererea inregistrata. "Desi randamentul investitiilor in office-building-uri a scazut simtitor in 2007, aceasta se afla totusi peste media inregistrata in tarile invecinate, ceea ce mentine viu interesul investitorilor pentru proiectele din aceasta categorie.
Pentru birourile din clasa A se apreciaza un yield mediu de 7%, iar pentru cele din clasa B, yield-ul va fi cu 1-2 procente mai mare. In cazul office-buildingurile finalizate se poate vorbi in acest moment despre un grad de neocupare aproape nul – luand in considerare acest ultim aspect, viitorul nu poate fi zugravit decat in tonuri optimiste pe segmentul office", a declarat pentru NewsIn, Monica Marin partner managerul companiei EuroMetropola.

Bancile, companiile de soft si farmaceutice inchiriaza cele mai multe spatii

Preponderenta celor care inchiriaza cele mai multe spatii de birouri o detine companiile din domeniul bancar, inclusive call- center-uri, banking-uri, companiile de soft, farmaceuticele. In general suprafetele mari de peste 1.000 mp sunt mai usor de acomodat in noile proiecte anuntate pe piata, din motivul ca aceste suprafete le regasim pe un singur etaj. Mult mai greu sunt de acomodat cererile sub 500 mp, datorita lipsei acute de asemenea imobile de talie mica si mai ales de calitate clasa A. Potrivit companiei DTZ Echinox, in continuare se pastreaza interesul pentru zona de nord – Barbu Vacarescu, Floreasca, Pipera, Baneasa.

"S-au anuntat foarte multe proiecte care vor fi dezvoltate in doua-trei faze ce se vor intinde pe urmatorii trei ani. Acest lucru este benefic pentru cererea in continuare ridicata pe piata si de-abia dupa trei ani, ne-am putea gandi la un echilibru intre cerere si oferta. In general bancile inchid contracte de inchiriere pe termene mai mari de cinci ani, dar nu putem vorbi de imobile unde fluctuatia este mica, deoarece companiile sunt intr-o continua extindere si dezvoltare si au nevoie de spatii noi", a declarat recent consultantul senior in departamentul birouri al DTZ, Mihaela Cnobloch.

Compania de consultanta imobiliara Colliers anunta la jumatatea anului ca din stocul de spatii de birouri pentru acest an, 67% este deja preinchiriat, iar din cel pentru anul viitor, 57% este acontat, pentru unele proiecte fiind intocmite chiar liste de asteptare cu potentiali chiriasi. "Rata de neocupare este foarte mica. Din stocul de spatii de birouri un procent de 99,98% este deja inchiriat. In plus, tot ceea ce va aparea pe piata in materie de spatii de birouri in urmatorii doi ani este deja acontat de unele companii", declara vicepresedintele Colliers Romania, Horatiu Florescu.