Bucurestiul este sub Praga, Budapesta si Varsovia la suprafata centrelor de afaceri

Investitorii care ridica imobile pentru firmele din Romania manifesta multa prudenta, deoarece vor sa fie siguri ca vor gasi clienti.

O firma care vrea sa inchirieze un birou la noi va plati tarife apropiate de cele practicate la cehi, unguri sau polonezi. Fata de capitalele celorlalte state foste comuniste, stam mai prost cu suprafata totala disponibila. Agentiile imobiliare internationale care opereaza pe piata din Romania avanseaza uneori cifre diferite, dar mesajul este acelasi: oferta se afla intr-o permanenta crestere. Ramane de vazut care va fi ritmul in viitorul apropiat.

"Piata birourilor de calitate din Bucuresti este inca subdimensionata, in comparatie cu celelalte piete din Europa Centrala si de Est", se arata intr-un studiu publicat de compania CB Richard Ellis. "La sfarsitul lunii iulie 2005, suprafata totala a spatiilor de birouri era de aproximativ 700.000 mp, din care numai 245.000 mp de clasa A si aproximativ 425.000 mp de clasa B", se precizeaza in document.

Tariful lunar: 15-18 euro/mp

In ce priveste tarifele, asistam la o stabilizare in jurul unor valori apropiate de cele din statele vecine. Au trecut vremurile cand in Bucuresti plateai pana la 40-50 euro ca sa ocupi un metru patrat de clasa A (asta se intampla pe la mijlocul anilor '90). "Chiriile pentru spatiile de birouri de prima clasa in partea de nord a orasului oscileaza in jurul valorii de 15-18 euro/mp/luna, iar in centrul orasului se ajunge la 13-16 euro/mp/luna", a declarat Mihaela Cnobloch, Senior Consultant - Office Department la DTZ Echinox. "Pentru spatiile de birouri de calitate superioara care nu se situeaza in partea centrala a orasului, chiriile se ridica la 11-15 euro/mp/luna. Se asteapta ca preturile chiriilor sa se stabilizeze in viitorul apropiat si sa se invarta in jurul valorii de 15-17 euro/mp/luna. Rata curenta de neocupare pe piata birourilor in Bucuresti este sub 5%. Proiecte terminate sau in curs de finalizare in 2005: America House, Bucharest Business Park, Dorobanti 239, Floreasca Tower", a mai spus Mihaela Cnobloch.

Chiriile din Bucuresti sunt comparabile cu cele din capitalele tarilor vecine care au aderat la UE, dupa cum rezulta dintr-un alt studiu CBRE, elaborat pentru primul semestru din 2005. La noi, media e de 18 euro/mp/luna, la Praga - 18,5 euro/mp/luna, la Budapesta si Varsovia - 20 euro/mp/luna. Aceste orase au, in schimb, suprafete mult mai mari: Praga dispune de 1,75 milioane mp de birouri, Budapesta are 1,5 milioane mp, iar Varsovia 2,3 milioane mp. La ei se deruleaza (ori se asteapta sa se deruleze) afaceri de mai mare anvergura, din moment ce constructorii ies pe piata cu o oferta atat de bogata.

Inchiriez daca am cui

Si in Bucuresti se ridica imobile de birouri, dar intr-un ritm care nu ne va apropia prea rapid de cehi, unguri sau polonezi. Asta pentru ca se manifesta multa prudenta in acest tip de afacere. Nimeni nu vrea sa ridice o cladire pe care s-o priveasca, frumoasa, dar neocupata din lipsa de clienti. "Oferta supradimensionata din anii 2002-2003 a dus la o incetinire a activitatii de constructii la acel moment, ceea ce a determinat o scadere a suprafetei de birouri livrate in urmatorul an (94.000 mp in 2004. Din aceasta, clasa A a reprezentat aproximativ 32%", ne informeaza cel mai recent studiu al CBRE.

Citeste si:

Tendinta s-a mentinut si anul acesta. Stocul existent de spatii a fost absorbit de cerere. Developerii care realizeaza astfel de cladiri vor sa fie siguri ca isi vor recupera investitiile. In numeroase cazuri, ei incheie precontracte de inchiriere cu putin inainte de a incepe constructia. "Ca urmare, situatia ofertei spatiilor de birouri nu este optimista nici in 2005. Pana la sfarsitul lunii iulie, au fost finalizati numai 61.000 mp de birouri, din care 40.000 sunt reprezentati de o singura cladire (CDG). Restul spatiilor sunt cladiri cu suprafete cuprinse intre 1.400 si 7.000 mp", se afirma in raportul mentionat.

Clienti de top: banci si firme de IT

Cine sunt clientii aflati in cautare de cladiri de birouri? De obicei, companiile multinationale care infiinteaza noi filiale sau cele care isi extind activitatea si cauta locatii mai potrivite. Cele mai active firme provin din domenii ca IT, finante-banci, telecomunicatii.

In prima jumatate din 2005, s-au inchiriat aproximativ 82.000 mp, din care 40.000 mp - spatii preinchiriate, ce vor fi ocupate pana la sfarsitul anului, dupa cum estimeaza CBRE. Aici se inregistreaza cresteri, de la an la an, dar din ce in ce mai atenuate. In 2004, suprafata tranzactionata s-a ridicat la 146.500 mp, cu 10% mai mult decat in intervalul precedent. In perioada 2001-2003, spatiile de birouri inchiriate au avut o rata de crestere de 40% pe an.

Spatiile propuse a fi date in folosinta pana la sfarsitul anului in curs totalizeaza 110.000 mp, din care peste 50.000 mp - clasa A. In primul semestru din 2006 se vor livra 90.000 mp, clasa A reprezentand 45% din aceasta suprafata. Pentru a doua jumatate a anului viitor, oferta preconizata de catre developeri ar fi de 100.000 mp, dar nu se stie sigur daca se vor gasi finantari si se vor obtine autorizatii de constructie pentru intreaga suprafata. Pentru 2007, se asteapta livrarea a inca 100.000 mp, din care 80.000 mp la standarde internationale.

Crestere continua a cererii

"Piata birourilor din Bucuresti a fost caracterizata in 2005 de o continua crestere a cererii, depasind numarul ofertelor lansate pe piata. Cu un volum al tranzactiilor fara precedent in 2004 de 120.000 mp, volumul tranzactiilor pentru 2005 se asteapta sa stabileasca un nou record estimat in jurul valorii de 140.000 mp. Majoritatea tranzactiilor continua sa se concretizeze in imobilele situate in partea de nord a orasului, de la Piata Victoriei spre Baneasa. Factori care au dus la cresterea cererii in 2005: extinderea companiilor deja existente pe piata; cresterea numarului de companii nou intrate pe piata din Romania; aparitia tendintei de back-office. Oferta actuala de spatii de birouri clasele A si B este de 500.000 mp si va ajunge la 560.000 mp la sfarsitul anului 2005. In 2006, oferta va fi limitata in jurul a 100.000 mp, o parte din suprafata fiind deja preinchiriata".

Mihaela Cnobloch, senior consultant Office Department la DTZ Echinox