Inca mai e posibil sa cumperi un teren cu 10 euro/mp si sa-l vinzi peste un an cu de cinci ori pretul. Dar pana cand, oare?

Romania va intra in Uniunea Europeana. In 2007, in 2008 sau cine stie cand, important e ca asteptam cu totii acest eveniment. De la investitorii de forta si pana la persoanele fizice cu cele mai modeste venituri. In mediile jurnalistice, subiectul a fost "tocat" pe toate partile, dar probabil ca vor mai curge multe rauri de cerneala pe marginea lui.

Care va fi impactul asupra pietei imobiliare? Cum vor fi afectate preturile la terenuri, case, apartamente sau chiriile pentru birourile "first-class" de faptul ca undeva, in niste birouri, se vor parafa actele de aderare?

Mirajul afacerilor fabuloase

"Intrarea in UE se face prin semnarea unor documente. Documentele sunt conditionate de masuri interne. Masurile interne trebuie sa duca la o schimbare a competitivitatii economice, dar si a mentalitatilor", declara Emil Giurgiu, presedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania. In prezent, multi romani percep "real-estate"-ul ca pe o fabrica de bani. Cel putin terenurile au reprezentat in ultimii ani oportunitati fascinante de castiguri banesti. A venit un investitor, roman sau strain, la Otopeni sau Dolhasca, si a oferit mii (ori zeci de mii) de dolari pe o suprafata - gata! Proprietarul s-a repezit sa vanda, incantat de chilipir. Cu banii luati pe teren, si-a cumparat o masina, mobila sau ceva aparate electrocasnice.

O alta afacere foarte rentabila s-a facut prin revanzarea terenurilor. Intreprinzatorii ingeniosi au achizitionat hectare intregi la preturi convenabile (5 sau 10 euro/mp), apoi le-au valorificat la cifre mult superioare (50 sau 100 euro/mp). Astfel de tranzactii au fost posibile in zonele cu potential de dezvoltare rezidentiala. S-au preluat loturi mari, "angro", care au fost parcelate si oferite antreprenorilor de constructii pentru a ridica locuinte pe ele.

Impozite pe castiguri rapide

De asemenea, aparitia autostrazilor sau a altor obiective sporesc nivelul de atractivitate al unei zone. Este cunoscuta situatia de la iesirea din Bucuresti spre Catelu, pe unde s-a realizat Autostrada Soarelui (catre Constanta). Un metru patrat cumparat acolo pe la inceputul lui 2004 si instrainat la sfarsitul aceluiasi an a adus un pofit de 300-400% sau chiar mai mare.

Intre timp, guvernantii au intervenit, incercand, daca nu sa stavileasca acest entuziasm, macar sa atraga fonduri pentru stat de pe urma lui. In 2005, functioneaza un impozit de 10%, aplicat pe diferenta dintre pretul de achizitie si cel de revanzare al unui bun imobiliar, daca intre cele doua tranzactii s-au scurs mai putin de trei ani. Pentru 2006, se vehiculeaza ideea de a se modifica aceasta impozitare, eventual prin perceperea unei cote de 2% pe valoarea totala a tranzactiei, nu pe diferenta.

Chiar si asa, ramane suficient loc pentru afaceri cu venituri considerabile. Nu numai satele din nordul Capitalei, dar si localitati ca Domnesti, Bragadiru, Cernica, Popesti-Leordeni capteaza un interes tot mai crescut in randurile developerilor. La fel, si periferiile altor mari orase din tara (Brasov, Ploiesti, Cluj-Napoca, Iasi, Timisoara), unde populatia cu venituri ridicate migreaza de la apartamente catre locuintele unifamiliale.

Cheltuieli recuperate tot mai lent

In Romania, inca se pot face bani frumosi in intervale scurte de timp prin investitii imobiliare. "Barometrul acestei evolutii il reprezinta durata medie de recuperare a investitiei. Acum 4-5 ani, aceasta era la noi de 4-5 ani. Astazi, este de 8-10 ani, maine..., iar poimaine va fi la fel ca in celelalte tari din UE", afirma arhitectul Cristian Popescu-Ialomita, vicepresedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI). "Desigur ca unii investitori de acum se vor orienta treptat catre piete in expansiune, cu preturi comparative deocamdata mici - de pilda, Ucraina. Desi investitiile straine speculative vor scadea, probabil (poate nu in valoare absoluta, dar comparativ cu trendul de astazi), cred ca piata imobiliara va ramane foarte activa, din cauza discrepantei mari intre cererea si oferta de locuinte - o problema specific romaneasca, si a expansiunii pietei constructiilor comerciale, generata de sporirea rapida a nivelului de trai si a facilitatilor bancare", a precizat Cristian Popescu-Ialomita.

Accederea in UE nu inseamna ca de a doua zi sunt interzise "tunurile" financiare in Romania. Integrarea implica insa o maturizare a pietei, atragand dupa sine amplificarea investitiilor de durata in detrimentul celor speculative.

Mentalitati incompatibile cu Vestul

"Pe piata imobiliara din Romania functioneaza mentalitati incompatibile cu Uniunea Europeana. Terenuri redobandite de catre cei varstnici sunt vandute in urma presiunilor exercitate de catre fiii acestora. Iar banii obtinuti, in loc sa fie investiti intr-o afacere, sunt cheltuiti pe teribilisme. Omul se duce la SIAB si vede o masina cool, dupa care merge acasa si il bate la cap pe taica-sau sa vanda pamantul ca sa-si cumpere si el un automobil de aceeasi marca. In mainile cui ajung terenurile? Exista doua categorii de investitori: romani si straini, acestia din urma achizitionand prin societati comerciale. Implicarea occidentalilor in agricultura romaneasca are si un aspect pozitiv, pentru ca neamtul nu te mai lasa sa furi nici un cocean de pe camp. Pacat ca, din acest punct de vedere, nu putem fi propriii nostri stapani".
Emil Giurgiu, presedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania

Efervescenta, aderare, recul

"Din experienta tarilor care au aderat recent la UE, stim ca in perioada premergatoare aderarii, activitatea imobiliara a cunoscut o efervescenta deosebita, urmata, dupa aderare, de o reducere a activitatii.

Acest lucru se datoreaza, dupa parerea mea, segmentului de activitate legat de actvitatile de investitiile speculative, cu fonduri interne, dar mai ales externe. Desigur ca investitiile se orienteaza catre zonele cu rentabilitate mare, in care preturile constructiilor si terenurilor evolueaza foarte rapid. Dar, respectand legea cererii si ofertei, coroborata cu necesitatea egalizarii preturilor de productie cu cele din tarile membre UE, este evident ca si conditiile pietei imobiliare tind catre egalizare, iar investitiile speculative internationale vor cauta alte piete, in care evolutia preturilor la terenuri si constructii se afla la inceput."
Arh. Cristian Popescu-Ialomita, vicepresedinte ARAI

Asteptam un nou "boom"

"Mai mult decat momentul aderarii propriu-zise (preconizat, dar neconfirmat la 01.01.2007), perioada premergatoare va fi interesanta deoarece va fi caracterizata de o accelerare a achizitiilor imobiliare. Practic, intre momentul anuntului efectiv al datei aderarii si momentul intrarii efective, vom cunoaste un nou "boom", in care investitorii de diverse categorii vor incerca securizarea unor proprietati.

Experienta celorlalte tari care au facut acest pas demonstreaza ca dupa aderarea efectiva, piata se stabilizeaza intr-o prima faza (1-2 ani), in sensul in care unele segmente ale pietei vor creste, iar altele vor scadea. Acesta va fi un moment foarte interesant, deoarece la acel moment nu toate investitiile facute isi vor dovedi profitabilitatea - asa cum se intampla acum, cand toata lumea castiga; vor aparea primii pierzatori ai domeniului imobiliar".
Vlad Sabadus, director general la agentia ASCO Properties

Agentiile de profil se dueleaza in publicatii

Agentiile imobiliare au inteles ca pentru a se impune in fata clientilor, trebuie sa-si ingrijeasca imaginea si sa demonstreze ca au o viziune de ansamblu asupra pietei.

Eurisko

Eurisko editeaza un raport anual de 100 de pagini, in romana si engleza. Studiul cuprinde o analiza a pietei imobiliare in 10 orase mari din tara. Este structurat pe principalele segmente ale domeniului: birouri, rezidentiale, spatii comerciale, depozite si spatii industriale, terenuri si investitii. In lucrare gasim evolutiile preturilor de vanzare (si a tarifelor de inchiriere, unde este cazul), prezentate sub forma de tabele si grafice. De asemenea, previziuni: ce se poate intampla cu preturile si chiriile in viitorul apropiat. Cititorul este informat in legatura cu cele mai importante investitii din fiecare oras: ansambluri rezidentiale, mall-uri, cladiri de birouri etc.

Regatta

Regatta scoate pe piata un periodic in limba engleza. Ultima aparitie: mai-octombrie 2005, in 180 de pagini. Buletinul are opt capitole: birouri, vanzari rezidentiale, evaluari, inchirieri rezidentiale, spatii comerciale, spetii industriale, terenuri, investitii. "Partea de rezistenta" a brosurii o constituie ofertele. Toate ofertele sunt insotite de poze (sau miniharti, in cazul terenurilor). Textul atasat formulei grafice acorda informatii despre bunul imobiliar: dimensiuni, facilitati, amplasament, iar la cladirile rezidentiale - si preturi. Fiecare capitol incepe cu un comentariu (market overview) pe domeniul respectiv, redactat de specialistii companiei. Materialele se axeaza pe nivelurile de preturi si tarife, tendinte si analize comparative.

CB Richard Ellis

Pe langa alte publicatii, CB Richard Ellis a lansat recent un buletin intitulat "Bucharest Property", sau "Piata imobiliara din Bucuresti". 24 de pagini, in romana si engleza. Birouri, comerciale, industriale, rezidentiale. Preturi, chirii, suprafete vandute sau inchiriate in grafice si tabele, cu evolutiile acestora in ultimii ani. Tabele cu cele mai importante centre de afaceri si complexe comerciale (finalizate si aflate in faza de proiect) - localizari, suprafete, momentul predarii in functiune. Comparatii pe randamente de investitii intre Bucresti si celelalte capitale din Europa Centrala si de Est. Pe ultima pagina - un mic dictionar imobiliar ne familiarizeaza cu termeni ca "locatie", "stoc", "rata de neocupare".

Euroest

Euroest distribuie un lunar A4 in toata puterea cuvantului! In ultima editie, cea din octombrie 2005, predomina, firesc, materialele pe tema si anunturile imobiliare. Revista imbraca, insa, un stil eminamente jurnalistica. Pe coperta, trei dansatoare au incins un "french can-can" deasupra cladirii Guvernului. Editorialul, scris de Dragos Dragoteanu, directorul general al agentiei, este intitulat "Sexul oral comercial la romani". In rest, parcurgand celelalte articole, aflam ce presupune "Finantarea prin leasign imobiliar", care sunt "Fluctuatiile pietei imobiliare" si ce ni se recomanda ca "Afaceri pentru anul 2006". Mai este tratat subiectul "Zona Metropolitana a Bucurestiului" si sunt prezentate localitati ca Snagov si Stefanesti.

ASCO Properties

Catalogul ASCO Properties isi doreste sa fie, asa cum declara editorii, "un instrument de lucru pentru cititorii nostri si nu doar o fotografie lucioasa a pietei imobiliare". In acest scop, sunt evidentiate criteriile dupa care se apreciaza ofertele din lucrare. Pe langa suprafata, zona si pret, se specifica toate elementele de evaluare: statut (extravilan, intravilan, scos din circuitul agricol sau nu), accesul (tipul si calitatea drumurilor), existenta utilitatilor (electricitate, gaze, canalizare, apa curenta), statut juridic (situatia prin care a fost dobandit terenul). Proprietatile sunt clasificate pornind de la teren si trecand spre functiunea lui viitoare: terenuri cu destinatie rezidentiala (ansambluri, vile individuale) si terenuri cu destinatie industriala.

Pe terenul Europei

Ordine mai multa, previziune si preturi mai mari: asa va arata imobiliarul post-integrare.

Noile reguli de urbanism vor schimba fata afacerilor cu pamanturi si case.

Solutia propusa de autoritati si de specialistii in amenajarea teritoriului este crearea de zone metropolitane. Gratie acestora va putea fi dirijata si coordonata dezvoltarea socio-urbana pe arii intinse, integrand planuri de dezvoltare economica, infrastructura, dezvoltare demografica. Din punct de vedere imobiliar, amenajarea teritoriului va duce la implementarea de noi reguli de urbanism.

Proiectul Zona Metropolitana Bucuresti (ZMB, harta 1)) ar trebui sa raspunda mai multor cerinte. Orasul si zonele sale de influenta trebuie racordate la coridoarele paneuropene de transport (harta 2). O directie de dezvoltare coerenta va evita urbanizarea excesiva si haotica, va conserva mediul, va elimina poluarea.

Parcuri regionale

Importanta acestei solutii sta in faptul ca directiile de dezvoltare urbana sunt date de aceste cai de comunicatie noi sau existente. A fost propus un numar de opt parcuri regionale constituite in jurul unor poli urbani importanti ai zonei: Snagov, Gradistea, Branesti, Budesti, Comana, Mihailesti, Bolintin si Buftea.

Pentru o dezvoltare urbana armonioasa, PUG-urile (planurile urbanistice generale) localitatilor constituente vor trebui armonizate. In acest fel orice cumparator de teren va sti care sunt zonele permise pentru construirea de case, unde se pot amplasa fabrici sau birouri, ce utilitati vor fi trase si in cat timp. Se va studia o noua zonare fiscala, impreuna cu alte masuri care sa duca la implantarea de firme in aceste parcuri regionale, alaturi de dezvoltarile rezidentiale. Centura galben-verde a Bucurestiului va avea scopul de a conserva cadrul natural si de a asigura productia agricola necesara aprovizionarii zonei. Pentru localitatile cuprinse in aceasta centura, extinderea intravilanului construibil va suferi restrictii si se va face numai pe terenuri utilate.

ZMB si piata imobiliara

Cum va influenta ZMB piata imobiliara din Capitala? Terenurile libere, indiferent ce s-ar putea construi pe ele, vor cunoaste o apreciere a preturilor pentru cativa ani, timp necesar implementarii proiectului metropolitan. Apartamentele din blocurile comuniste vor suferi devalorizari accentuate, din cauza lipsei de confort. Spatiile de birouri nu vor suferi schimbari notabile in privinta chiriilor sau a preturilor de vanzare. Pe acest segment nu exista fluctuatii importante ale cererii. In fine, centrul vechi al orasului are toate sansele sa devina o zona de agrement, dupa modelul oraselor occidentale.

Daca autoritatile publice reusesc sa adopte si sa implementeze rapid proiectul ZMB, piata va fi mai dinamica. Investitorii vor dezvolta mai usor proiecte mari. Nu in ultimul rand, se va gasi o solutie durabila pentru a diminua, pana la disparitie, criza de locuinte.

Terenuri mai scumpe

Se poate anticipa o crestere generalizata a preturilor pentru ca terenurile vor avea destinatii mai bine stabilite. Investitorii organizationali vor sti unde sa cumpere teren pentru dezvoltari rezidentiale sau pentru business. Practic, dezvoltarile rezidentiale vor atrage firmele (ce vor gasi forta de munca, facilitati fiscale si terenuri utilate cu acces rapid spre Bucuresti) iar firmele vor atrage rezidenti, instituindu-se o relatie biunivoca intre acesti doi actori urbani. In privinta localitatilor situate in centura verde-galbena (deci in afara parcurilor regionale) acestea vor avea o dinamica teritoriala mai scazuta din cauza restrictiilor de extindere a intravilanului. Este posibila o crestere a pretului terenurilor construibile, cauzata de o oferta mai scazuta.

Terenurile arabile extravilane vor cunoaste o noua valorizare. Este de asteptat ca investitorii specializati sa incerce sa cumpere suprafete agricole importante, in scopul comasarii acestora. Preturile pot creste dar existenta unui numar mare de consumatori de produse agricole va face din acest business unul rentabil. Perspectiva rentabilitatii ii va determina pe cumparatori sa plateasca mai mult.

Rezidential dupa buzunar

Cunoscand planurile de urbanism ale parcurilor regionale developerii vor sti unde sa cumpere teren pentru viitoarele ansambluri de locuinte. In timp oferta va creste intr-un ritm sustinut si de cererea enorma. Criza de locuinte va face ca, in prima faza, preturile sa fie destul de ridicate, investitorii nedorind sa-si diminueze profitul imediat. Cresterea ofertei si concurenta dintre investitori vor duce la scaderea treptata a preturilor pana la nivelul posibilitatilor de achizitie a celei mai mari parti a populatiei. Un aspect important al acestei perioade va fi cresterea si diversificarea ofertei de finantare prin credite ipotecare si imobiliare.

Stramutarea marilor firme

Probabil ca segmentul office va avea o evolutie ceva mai lenta. Bucurestiul si zonele apropiate mai ofera inca terenuri interesante pentru building-uri de birouri. Este greu de crezut ca se vor construi zgarie-nori la Budesti, de exemplu, cata vreme nu se rezolva problemele transportului marfurilor si al fortei de munca. Nici nivelul cererii nu preseaza dezvoltatorii sa investeasca in acest gen de proiecte. Se poate anticipa o stramutare treptata a firmelor mari, care necesita spatii importante de birouri, daca autoritatile locale utilizeaza inteligent politicile urbane, fiscale si de forta de munca.

Spatiile pentru marfuri

Segmentul este legat de evolutia infrastructurii rutiere. Astfel de constructii se edifica de-a lungul sau in vecinatatea soselelor sau cailor ferate. Daca Bucurestiul va fi racordat corespunzator la cele trei coridoare paneuropene de transport, acest segment ar putea cunoaste o dinamica accentuata. Pretul terenurilor va fi influentat de progresul cailor de comunicatii. Chiriile pot fi destul de mari la inceput, scazand odata cu diversificarea ofertei. Si aici autoritatile publice au rolul de a impulsiona domeniul imobiliar.

Spatiile industriale

Fabricile au nevoie de cai de comunicatii dar si de utilitati specifice: apa, gaze si electricitate in cantitati si la valori suficiente, statii de epurare. Planurile de amenajare a teritoriului ZMB vor stabili amplasamente corespunzatoare acetui tip de activitati. Dupa acest moment preturile terenurilor respective vor creste semnificativ. Pana atunci halele de productie existente, din era comunista, sunt suficiente pentru a satisface o cerere modesta.

Spatiile comerciale

In prima etapa cele mai tentante vor fi spatiile cu suprafete medii si mici, situate in ansamblurile rezidentiale, necesare aprovizionarii unei populatii in crestere constanta. Chiriile nu vor fi foarte mari, la inceput. Odata cu sosirea de noi rezidenti si cresterea pietei de retail firmele mari vor deveni si ele interesate. Edificarea de mall-uri si super sau hypermarket-uri este previzibila doar in momentul in care va exista o clientela numeroasa, cu suficiente venituri. Terenurile propice pentru astfel de investitii se vor aprecia considerabil. Previziunile in acest segment sunt insa riscante din cauza factorului timp.

Agentii specializate

Viitorul agentiilor imobiliare presupune, inainte de toate, profesionalizare. Specializarea va urma doua directii majore: rezidential si afaceri. Afluxul de investitori straini si cererea de servicii de calitate din partea firmelor sau familiilor sunt aspecte pe care nici o agentie autohtona nu-si va permite sa le ignore daca vrea sa reziste concurentei cu agentiilor din strainatate.