Proiectele de birouri raman cel mai cautat produs investitional pe piata imobiliara romaneasca

Segmentul spatiilor de birouri a avut o evolutie ascendenta in acest an, proiectele de birouri fiind printre cele mai cautate de investitorii institutionali de pe piata imobiliara locala.
Printre proiectele livrate au fost Cascade, Conect, Novo Park, Nord BC, Unimed BC, River Gate si Gabrielle Center, o serie de cladiri importante, cum ar fi: America House, Bucharest Corporate Center sau Floreasca Tower urmand sa fie livrate la inceputul anului viitor.

Cererea de inchiriere, in continuare net superioara celei de cumparare
Din punctul de vedere al cererii, am fost martorii unei cereri de inchiriere net superioara celei de cumparare, raportul fiind de 85% inchiriere – 15% cumparare. Companiile multinationale , bancile, marile firme de IT si telecom, precum si cele de farmaceutice au fost cele care au cautat spatii de clasa A, in centrul capitalei, care sa le aduca un beneficiu clar de imagine. „Locatia spune multe despre puterea si seriozitatea unei companii si de aceea, acest gen de firme cauta cladiri care sa iasa in evidenta prin calitate, vizibilitate, sau o arhitectura deosebita”, spune Catalina Jigman, manager al departamentului comercial din Eurisko. Un alt tip de client il reprezinta firmele de servicii, cum ar fi spre exemplu cele de avocatura sau publicitate, care doresc spatii mai intime si aleg vilele stil, bijuterii arhitecturale din perioada interbelica, reconditionate, care pastreaza insa linia clasica a constructiei initiale.

Cerere mare pentru spatiile de clasa B

O crestere puternica au inregsitrat spatiile de clasa B+, spatii care ofera aceasi calitate ca si cele de clasa A, dar care sunt situate in zone semicentrale. „Dezvoltarea puternica a IMM-urilor, dar si a bancilor si a companiilor de IT care au nevoie de spatii adiacente pentru back-up office-uri sau call-centere a reprezentat motorul de crestere pentru spatiile de clasa B”, adauga Catalina Jigman.

In decursul acestui an, s-au remarcat doua zone pretabile pentru astfel de dezvoltari: Semanatoarea, in apropiere de Regie si
fosta platforma industriala Pipera. Motivele dezvoltarii lor tin pe de o parte de pretul mai mic al terenului zonei in comparatie cu locatiile centrale, accesibilitatea mijloacelor de transport la locatie, precum si existenta unui numar suficient de locuri de parcare. Un astfel de proiect este Conect – un adevarat caz de succes in materie de reconversie a unui fost spatiu industrial intr-o cladire moderna si functionala de birouri. Eurisko a inchiriat 80% din spatiu unor companii precum GECAD, compania de telecomunicatii de origine franceza Alcatel, producatorul de software NetCom, producatorul de materiale de constructii Acom, retailerul de electrocasnice Domo si compania specializata in trainig pentru afaceri AchieveGlobal.

Companiile romanesti achizitioneaza spatii de birouri

In privinta companiilor care isi achzitioneaza propriile spatii de birouri acestea sunt in general companii locale, care, in conditiile acesibilitatii la creditele ipotecare si imobiliare, sunt acum dispuse sa aiba in proprietate spatiile de birouri in loc sa inchirieze. Este atat cazul companiilor medii care ajung sa cumpere spatii de cateva sute de mp, dar si a celor mai mari, care incheie un acord cu un dezvoltator si acesta le construieste confor propriilor standarde si nevoi un sediu, pe care il achizitioneaza dupa terminarea lucrarilor de constructie.

Preturile raman la aceleasi niveluri

Preturile nu au inregistrat diferente majore fata de cele de anul trecut, chiriile pentru spatiile de clasa A variind intre 18 -20 Euro/mp, in timp ce chiriile pentru spatiile de clasa B se situeaza intre 12 si 14 Euro/mp. Preturile de cumparare au niveluri intre 1.500 si 2.000 Euro/mp.

Citeste si:

Pe de alta parte, oficialii Regatt considera ca unul dintre cele mai dinamice sectoare ale pietei imobiliare, spatiile de birouri nu au beneficiat de o infuzie masiva de noi cladiri. Desi IMM-urile romanesti cauta birouri de calitate, invatand de la marile companii romaesti si straine care prefera birourile de clasa A sau B+ stiind avantajele unui sediu frumos, nu au fost disponibile suficiente spatii pentru a satisface cererea.

Cel mai afectat segment continua sa fie cel al spatiilor de birouri de clasa A. Sfarsitul acestui an inseamna intrarea pe piata a majoritatii cladirilor cu termen de finalizare 2005. In prima parte a anului au fost livrate cateva cladiri printre care Floreasca Business Center, Buzesti Business Center si Bucharest Business Park. De la anul numarul spatiilor de birouri de clasa A va creste prin finalizarea proiectelor America House, Victoriei Office Building si Park Avenue.

Bancile si companiile de asigurari prefera birouri in cladiri localizate pe principalele bulevarde deoarece le sunt asigurate vizibilitatea si accesul facil.Companiile de telecomunicatii si IT aleg spatiile deschise, cu suprafete mari/nivel. Firmele de media si FMCG cauta birouri de clasa A sau B cu dotari moderne. Ca amplasare sunt interesate de zonele centrale, cu acces catre intreg orasul si in apropiere de mijloacele de transport in comun.

Exista o foarte mare cerere pentru cladirile noi, localizate central si ultra-central, cu mare vizibilitate si accesibilitate. Un bun exemplu este zona de nord a Bucurestiului (Piata Roamna – Piata Victoriei – Baneasa – Aviatiei – Pipera). Cladirile care ofera parcari, subterane sau supraterane, sunt foarte cautate in ziua de azi. O alta zona importanta este cea centrala cuprinsa intre Unirii- Palatul Parlamentului – Calea 13 Septembrie - Piata Muncii. Cererea pe aceste zone a fost semnificativa deoarece anumite companii sunt legate de zona prin natura activitatii precum depozitare si productie.

Echilibrul dintre cerere si oferta se intalneste pe segmentul vilelor cu pozitie buna. Ambasade, consulate, companii importante prefera vilele frumoase, localizate in zone precum Aviatorilor, Kiseleff, Dorobanti. Cabinete de avocatura, firme de consultanta, reprezentantii altor state cauta vile elegante, cu arhitectura deosebita, localizate intr-o zona buna, cu suprafete utile mari si curte care sa poata fi utilizata ca parcare, dar si sa poata asigura un perimetru de securitate. Tinand cont de locatie, amenajari si finisaje, preturile de inchiriere in asemenea vile poat ajunge la 15 Euro/mp.

Preturile de inchiriere pentru birouri de clasa A variaza intre 17-20 Euro/mp in timp ce pentru spatiile de clasa B ajung la 12-16 Euro/mp. La vanzare preturile variaza intre 1,200-2,000 Euro/mp, luand in calcul localizarea si finisajele cladirii.

Deoarece oferta si cererea sunt inegale pentru inchiriere trendul preturilor este sa ramana aproximativ la acelasi nivel, poate inregistrand o usoara crestere spre sfarsitul anului. Cea mai spectaculoasa schimbare s-a inregistrat in sfera achizitiilor, unele proprietati vanzandu-se si la 2,000 Euro/mp din cauza cererii foarte mari si a ofertei foarte scazute.

Acesta este un semnal pentru investitorii care ar trebui sa inceapa sa construiasca spatii de birouri de calitate atat pentru inchiriere cat si pentru vanzare. Romania se confrunta cu o lipsa de spatii de birouri intr-o perioada in care economia se dezvolta, companiile evolueaza si se extind si noi firme se deschid.

Fiecare dintre aceste antreprize necesita birouri confortabile, elegante, echipate modern si adaptate conform nevoilor lor. Este o perioada propice investitiilor in cladirile de birouri : cererea este mare si va continua sa creasca , deci ofertele vor fi din ce in ce mai putine. Mai mult, noile constuctii vor fi ridicate cu cele mai moderne tehnici si materiale de constructii.