Studiile companiilor imobiliare prevad o dezvoltare puternica a pietei spatiilor de birouri in anul 2006. In mod surprinzator, desi se afirma ca cererea este mare, iar oferta destul de mica, pentru chirii nu se intrevede o crestere spectaculoasa. Mai mult, analistii se asteapta ca toate marile lanturi internationale de supermarketuri sa se dezvolte agresiv pe piata din Romania, dupa o lunga perioada de ezitare.

O analiza a companiei imobiliare Esop arata ca, pe linga suprafata amintita mai sus, de 200.000 mp, anul viitor suprafete care insumeaza 40.000 mp vor fi renovate. Autorii studiului apreciaza ca piata spatiilor de birouri ramine atractiva pentru investitori, pe fondul unei rate de neocupare destul de mica. Astfel, in cazul cladirilor din clasa A aceasta este de 2-5%, iar pentru cele de clasa B este de 10-15%. Se considera ca cererea va creste si datorita dezvoltarii companiilor romanesti si multinationale, a aderarii la Uniunea Europeana, dar si datorita interesului firmelor internationale de relocare si externalizare a unor activitati in Romania.

Chirie, nu achizitie

Din punctul de vedere al cererii, optiunile pentru inchiriere au fost mult mai numeroase decit cele pentru cumparare. Conform unui studiu Eurisko, raportul este de 85% inchiriere – 15% cumparare. Companiile multinationale, bancile, marile firme de IT si telecomunicatii, precum si companiile farmaceutice au fost cele care au cautat spatii de clasa A, in centrul Capitalei, care sa le aduca un beneficiu clar de imagine. „Locatia spune multe despre puterea si seriozitatea unei companii si de aceea acest gen de firme cauta cladiri care sa iasa in evidenta prin calitate, vizibilitate sau printr-o arhitectura deosebita“, spune Catalina Jigman, manager al departamentului comercial din Eurisko.

Un alt tip de client il reprezinta firmele de servicii, cum ar fi spre exemplu cele de avocatura sau publicitate, care doresc spatii mai intime si care aleg vilele stil, bijuterii arhitecturale din perioada interbelica, reconditionate, care pastreaza insa linia clasica a constructiei initiale. In privinta companiilor care isi achizitioneaza propriile spatii de birouri, acestea sint in general companii locale, care, in conditiile accesibilitatii la creditele ipotecare si imobiliare, sint acum dispuse sa aiba in proprietate spatiile de birouri in loc sa inchirieze. Este atit cazul companiilor medii, care ajung sa cumpere spatii de citeva sute de metri patrati, dar si al celor mai mari, care incheie un acord cu un antreprenor si acesta le construieste conform propriilor standarde si nevoi un sediu, pe care il cumpara dupa terminarea lucrarilor de constructie.

Fara cresteri spectaculoase

Citeste si:

Chiar daca se spune ca este cerere mare, analistii considera ca nivelul chiriilor nu va creste spectaculos. „In cazul inchirierii cladirilor de birouri din clasa A, valorile vor fi de 18-20 euro pe metru patrat si 16-17 euro la preinchiriere. La cladirile clasa B, nivelul chiriilor va fi de 12-14 euro pe metru patrat pentru inchiriere si 10-12 euro pentru preinchiriere“, se arata in analiza celor de la Esop. Chiriile pentru spatiile din vile si cladiri renovate se vor situa intre 8 euro si 12 euro pe metru patrat. Cheltuielile de intretinere vor fi de 1,5-2 euro/mp in cazul vilelor si spatiilor neconventionale si 3-3,5 euro/mp pentru cladirile de categorie superioara.

Investitii noi

Anul viitor va atrage investitii consistente in proiecte pe piata cladirilor de birouri. „Desi ritmul de dezvoltare va fi asemanator cu 2005, anul viitor se vor pune bazele dezvoltarii unor parcuri de afaceri noi, proiecte de anvergura care vor depasi 100.000 de metri patrati fiecare, ale căror prime cladiri vor fi finalizate in perioada 2007-2008. Aceste dezvoltari vor pune accentul pe functionalitatea spatiilor cu suprafete de peste 1.000 de metri patrati pe nivel, cu locuri de parcare mai numeroase. Un loc la 50 de metri patrati inchiriati“, spun cei de la Esop.

Analistii de la Eurisko apreciaza ca vor fi si alte domenii care vor solicita capacitatile dezvoltatorilor de proiecte imobiliare. „In 2006, se asteapta ca toate marile lanturi internationale de supermarketuri sa se dezvolte agresiv pe piata din Romania, dupa o lunga perioada de ezitare in atacarea pietei locale. Tendinta este ca acestea sa acopere toate zonele urbane, cele care sint deja in tara avind de mult trasate strategii pe termen lung in acest sens“, spune Luiza Moraru, manager al departamentului de spatii comerciale de la Eurisko.

Cerere pentru spatiile de clasa B

O crestere puternica au inregistrat in acest an spatiile de clasa B+, care ofera aceeasi calitate ca si cele de clasa A, dar sint situate in zone semicentrale. „Dezvoltarea puternica a IMM-urilor, dar si a bancilor si a companiilor de IT care au nevoie de spatii adiacente pentru back-up office-uri sau call-center-e a reprezentat motorul de crestere pentru spatiile de clasa B“, adauga Catalina Jigman, manager al departamentului comercial Eurisko. In decursul acestui an, s-au remarcat doua zone pretabile pentru astfel de dezvoltari: Semanatoarea si fosta platforma industriala Pipera. Motivele dezvoltarii lor tin pe de o parte de pretul mai mic al terenului in comparatie cu zonele centrale, precum si de existenta unui numar suficient de locuri de parcare.