Firmele inchiriaza birouri in centre de afaceri cu 18 euro/mp pe luna

Bucurestiul are tarife comparabile cu Praga, Budapesta si Varsovia. Dintre capitalele estice, Moscova e cea mai "piperata".

Un spatiu adecvat afacerii pe care o derulezi inseamna o conditie de prima importanta pentru reusita. Orice manager stie acest lucru. Ca sa gasesti o locatie potrivita, trebuie sa tii cont de mai multe criterii. O casa de avocatura cu cativa angajati are nevoie de un sediu elegant. O companie IT cu zeci de salariati va cauta ceva mai putin pretentios, dar cu o suprafata mai mare. Firmele aflate la inceput de drum nu se arunca" la spatii de lux. Multinationalele si societatile autohtone care si-au creat pozitii puternice pe piata isi vor indrepta atentia catre sedii cu staif", pentru a-si mentine imaginea.

In topul solicitarilor se situeaza zonele moderne, cu infrastructura solida, precum si cele „populate" cu institutii ale administratiei de stat. Nordul si centrul Bucurestiului raspund acestor cerinte. Patronii cu multi angajati (dar nu toti avand masini proprietate personala) se vor orienta catre cladiri amplasate in apropierea mijloacelor de transport in comun.

Zone semicentrale pentru back-office

Firmele software, IT, call-center, dar si companiile multinationale din domeniul bancar si al telecomunicatiilor aleg zonele semicentrale pentru activitatile de back-office. Societatile de avocatura, de publicitate, de consultanta in afaceri si in general firmele de servicii prefera vilele sau cladirile de birouri de dimensiuni mai mici (800-2.000 mp)", sustine Alexandru Petrescu de la Esop.

Pentru companiile mici si mijlocii (IMM-uri), cele mai bune solutii le vor reprezenta vilele si cladirile de clasele B si C de talie medie, situate in zona centrala si semicentrala a Bucurestiului. Cererea este mare si observam ca oferta dedicata acestui segment de piata este absorbita repede, ceea ce ne face sa afirmam ca exista in continuare motive temeinice de investitii in renovarea vilelor pentru birouri sau in construirea de cladiri de talie medie pentru IMM-uri", mai spune Alexandru Petrescu.

Companiile prefera, in general, sa inchirieze spatii decat sa achizitioneze. Cand speri sa te extinzi ca volum de lucru, te astepti ca, in timp, sa sporeasca atat numarul salariatilor, cat si logistica necesara. Asa ca nu renteaza sa dai banii pe un imobil care peste cativa ani va deveni neincapator. Atunci, va trebui sa cauti cumparator, ca sa iti recuperezi investitia. Perioada de inchiriere variaza, de obicei, intre 3 si 5 ani.

Invazia noilor imobile

In blocurile de birouri, chiriile oscileaza in jurul a 18 euro/mp pe luna, valoare superioara mediei intalnite in cazul vilelor - 10 euro/mp pe luna. In ultimii ani, Capitala a fost invadata de noi constructii, cum ar fi Europe House, sediul BRD (in Piata Victoriei), Bucharest Business Park, Iride Business Park (in partea de nord), Dorobanti BC, Palazzo Italia (in centru).

In viitorul apropiat vor aparea noi imobile, care vor imbogati substantial aceasta piata. „Previzionam ca in urmatorii ani, un pas important in dezvoltarea pietei de birouri va fi construirea de cladiri noi in cadrul unor parcuri de afaceri situate in zonele semicentrale ale Capitalei. Dintre cele mai importante conditii ca astfel de proiecte sa fie bine primite de piata amintim: accesul usor la mijloacele de transport in comun (de preferat existenta unei statii de metrou), oferirea unui raport calitate-pret atractiv in comparatie cu ofertele similare din centrul si nordul orasului, asigurarea unui loc de parcare la fiecare 50 de metri patrati inchiriati", a afirmat Alexandru Petrescu de la Esop.

Poarta Towers (in Piata Presei Libere, cu o suprafata neta de 40.000 mp), Millenium BC (in zona Armeneasca, 16.000 mp), Excelsior Center (in centru) sunt cateva dintre cladirile programate sa fie date in folosinta in 2006, conform unui raport al companiei Eurisko.

Citeste si:

La bulgari si slovaci costa mai putin

Din punctul de vedere al chiriilor pentru birouri, Bucurestiul are valori apropiate capitalelor vecine. El este, totusi, un oras relativ ieftin, dupa cum rezulta dintr-un studiu efectuat de CB Richard Ellis pentru primul semestru din 2005, avand ca obiect sapte tari din Europa Centrala si de Est. Cu o chirie 18 euro/mp pe luna, Bucurestiul se afla mai jos decat Praga (18,5 euro/mp/luna), Budapesta (20 euro/mp/luna), Varsovia (20 euro/mp/luna). Moscova detine recordul, cu 41,5 euro/mp pe luna, iar ultimele pozitii sunt ocupate de Bratislava (17,5 euro/mp/luna) si Sofia (16 euro/mp/luna). De mentionat ca in Bucuresti, costurile de mentenanta si intretinere se ridica la 3 euro/mp pe luna, dar acest detaliu nu schimba prea mult datele problemei. Si in celelalte orase, aceste cheltuieli variaza intre 2,5 si 4 euro/mp pe luna. Exceptie face Moscova, cu 6 euro/mp pe luna.

Polonezii au de trei ori mai mult spatiu

Cu 695.000 mp de birouri, Bucurestiul are un grad de disponibilitate pentru inchiriere destul de scazut: 5,5%, conform studiului CB Richard Ellis. Parametrul s-a redus simtitor, de la 19%, cat era in 2002. Praga are 13,5% (acolo exista 1,75 milioane mp de birouri), Budapesta 14,3% (la 1,5 milioane mp), iar Varsovia 10,2% (la 2,3 milioane mp). Ca suprafata totala, Sofia este mai modesta: 494.000 mp de birouri si un grad de disponibilitate de 17,5%. ?

Tendinta de stabilizare

Anul 2005 nu a adus o crestere semnificativa a ofertei de spatii de birouri si acest lucru a dus la tendinta de stabilizare a chiriilor. Pentru toamna lui 2005, acest trend se va pastra. Astfel, la birourile de clasa A, chiriile vor fi in jurul valorilor de 16-19 euro/mp, cladirile de clasa B vor avea chirii de 11-15 euro/mp, iar cladirile de clasa C, chirii de 7-10 euro/mp. In vile, chiriile se vor pastra in intervalul

8-12 euro/mp, cu unele exceptii in cazul vilelor noi, care au o pozitie si o vizibilitate bune, unde vor fi solicitate chirii peste 12 euro/mp. Atat firmele multinationale, cat si cele romanesti care si-au consolidat pozitia pe piata aleg cladirile noi clasa A sau B din zonele centrale sau de nord ale Bucurestiului".

Alexandru Petrescu, managing partner la Esop

Criteriu de top: etaje generoase

Companiile cauta in continuare sa inchirieze spatii de calitate, localizate in zona de nord sau in centrul Capitalei, cu suprafete mari per nivel, finisaje de calitate si locuri de parcare. O trasatura anume tinde sa devina din ce in ce mai accentuata: inchirierea spatiilor inainte de finalizarea lucrarilor. Astfel, este mult mai usor ca spatiile sa fie modelate pentru a satisface cerintele si nevoile chiriasilor. Ca o diferenta fata de 2004, in curand vor fi livrate pe piata noi spatii de birouri, de inalta calitate. Chiriile medii pentru cladirile de clasa A variaza intre 17 si 20 euro/mp, pe cand la vile numai intre 8 si 10 euro/mp. Trebuie mentionat ca variatiile de pret sunt date in primul rand de locatia cladirii".

Mihaela Raducanu, directorul Departamentului Inchirieri Birouri, Regatta