Transparenta sau manipulare? Rolul unui indice imobiliar

Romania e una din putinele tari in care nu exista un indice imobiliar reglementat. Institutului National de Statistica ii lispeste consistenta in a comunica propriul instrument de masurare a evolutiei preturilor proprietatilor.

Pe de alta parte, marile agentii imobiliare sunt departe de a fi percepute ca o autoritate in domeniu, respectiv de a cadea de acord validand unanim un indice imobiliar. In aceste conditii, in piata, si-au facut loc cateva entitati care comunica referitor la evolutia preturilor, mai mult sau mai putin constant, pe baza unor date mai mult sau mai putin valide, dand loc interpretarilor celor mai diverse.

De la metode obscure de manipulare finantate de mafia bancar-imobiliara si pana la singurele referinte fundamentate pe o piata in deriva, indicii imobiliari de la noi genereaza astfel mult pathos pus in slujba unor dezbateri aprinse intre vanzatori, cumparatori, brokeri dezvoltatori sau finantatori. Inainte de a intra in argumentatia propriu-zisa asupra rolului unui indice imobiliar, as incerca o definire in termeni cat mai simpli a conceptului insusi.


Indicator de trend

Un indice este, in primul rand, un indicator de trend (si nu un indicator de valoare absoluta), ce arata evolutia preturilor, in cazul nostru a unor categorii imobiliare (ca de exemplu apartamente noi sau vechi), la nivelul unei piete regionale (Bucuresti, Timisoara etc.), luand in calcul, de preferinta, nu doar Capitala, ci si orasele secundare.

Cu alte cuvinte, un indice imobiliar nu poate si nici nu isi propune sa rezolve alte dileme ale pietei imobiliare. El este un simplu (sic!) instrument care arata tendinta de scadere, stagnare sau crestere, a preturilor cerute sau tranzactionate ale proprietatilor imobiliare intr-o perioada data.

In termeni simpli, acest lucru inseamna ca un pret mediu la nivel de oras nu este reprezentativ si nu poate fi in niciun caz aplicat la o proprietate unica, deoarece nu tine cont de caracteristicile proprii ale acelei proprietati (starea ei, nivelul finisajelor sau vecinatatile sau presiunea proprietarului de a vinde). E logic: proprietatile sunt eterogene. Nici macar intr-o tara ca Romania unde cele cateva modele de blocuri (vechi) permit o clasificare usoara a apartamentelor, nu exista practic doua proprietati 100% identice.

Merita mentionat si faptul ca indiferent de metoda de calcul (medie sau mediana simpla sau ponderata, regresie hedonica, ajustare mixta sau urmarirea pretului de (re)vanzare sau refinantare pentru un set fix de proprietati), datele care nu prezinta incredere (extreme de pret, extreme de suprafata etc.) sunt filtrate si nu sunt luate in calcul.


Mitul pretului de tranzactionare

Raportandu-ne la datele care intra in calcul, in lume, exista doua tipuri de indici imobiliari: pe baza preturilor cerute, respectiv tranzactionate. Intr-o piata ca a noastra, e destul de simplu de anticipat ca un indice bazat doar pe pretul de vanzare are cateva probleme majore ce tin mai ales de o baza de date suficient de solida:
- Piata este lipsita de dinamica
- Exista prea putine tranzactii raportat la fondul locativ
- Preturile reale nu sunt transparente (tranzactiile non-credit sunt declarate la nivelul minim conform grilei notariale, astfel incat o ajustare cauzeaza distorsiuni majore influentand direct preturile declarate)
- Imposibilitatea de defini o marja medie de negociere intr-o piata instabila.


Sunt necesari mai multi indici?

Cu cat mai multi, cu atat mai bine, cu conditia sa fie relevanti. Desigur ca, la fel ca in zicala nu orice zboara se mananca, si in acest caz se impune o filtrare a indicilor existenti in piata, bazandu-se mai ales pe increderea (acuratetea datelor, constanta in comunicare, puterea brandului) in cel care comunica.

Cert este ca nimeni nu detine toata informatia data de ciclul de viata al unei proprietati: listare initiala (A), ajustari intermediare de pret (X), ultimul pret de listare inaintea vanzarii (Y) si pretul de tranzactionare (Z). Un portal imobiliar mare si unele asociatii imobiliare detin informatii din prima parte a acestui ciclu (A-Y), colectand informatii in timp real despre o proprietate scoasa la vanzare. Alte entitati (finantatori, notari) detin informatii despre pretul de vanzare, cu minusurile prezentate mai sus. Pana la urma vorbim de complementaritatea informatiilor, iar comunicarea lor are menirea de a aduce un plus de transparenta in piata.

Ori, comportamentele si strategiile de pozitionare ale pretului sunt diferite in functie de tendintele pietei. Pe panta ascendenta a preturilor, proprietarul are puterea: cu cat asteapta mai mult, cu atat poate primi un pret mai bun, iar cumparatorul este presat de timp, pentru ca timpul il costa la propriu. Data fiind graba cumparatorilor si dispozitia lor catre compromis, ritmul de tranzactionare este alert. Pe panta descendenta a preturilor, este invers: cumparatorul are puterea, iar proprietarul, cu cat asteapta mai mult, risca sa primeasca mai putini bani. In consecinta, cumparatorii au tendinta sa astepte, deci ritmul de tranzactionare este lent.

Cel mai relevant exemplu despre utilitatea unui indice e in perioadele din preajma punctelor de inflexiune (tendinta pietei se schimba de pe crestere pe scadere ), cand o informare la timp te ajuta sa iei decizii corecte inainte de a veni valul. De asemenea, cand sunt disponibili doi indici, unul al preturilor cerute si celalalt al preturilor tranzactionate, apare inca o informatie foarte utila. Atunci cand acestia incep sa evolueze diferit, daca indicele pe preturi cerute stagneaza (are o evolutie liniara), iar cel pe preturi tranzactionate scade, putem interpreta ca, desi aparent proprietarii nu mai sunt dispusi sa coboare preturile, atunci cand au in fata un cumparator determinat si solvabil, accepta o marja de negociere mare.

Un indice trebuie vazut ca un simplu instrument, util pentru vanzatori, cumparatori, finantatori si brokeri, la care ne putem raporta pentru a vedea, aproape in timp real, care sunt tendintele pietei. Impartialitatea sau obiectivitatea unui indice nu va putea niciodata anula atitudinile diametral opuse in jurul evolutiei preturilor: atat proprietarii, cat si cumparatorii vor considera mereu ca aceasta nu este corect reflectata, cu argumentele de rigoare ale fiecareia din parti.

In fond, o vanzare sau o achizitie imobiliara este cea mai mare tranzactie financiara pe care un om obisnuit o face in cursul vietii sale.


Comenteaza articolul

Opinia cititorilor nostri este importanta pentru noi, Wall-Street incurajand publicarea comentariilor voastre. Pe site urmeaza sa isi gaseasca locul numai comentariile pertinente, on-topic, prezentate intr-un limbaj civilizat, fara atacuri la persoane / institutii. Ne rezervam dreptul de a elimina orice comentariu care nu corespunde acestor principii, precum si de a restrictiona accesul la comentarii utilizatorilor care comit abuzuri grave sau repetate.