Afacerea RA-APPS – cum sa faci sau sa nu faci imobiliare!

In 2013 se anunta cu mare tam-tam faptul ca vor fi scoase la vanzare apartamentele, vilele, terenurile si spatiile comerciale din proprietatea RA-APPS, asta dupa ce in anii trecuti au mai incercat, fara prea mare success, cu anumite proprietati.

Toata aceasta desfasurare de forte si declaratii imi aduce aminte de finalul filmului “Swordfish”, in care Travolta este aparent ucis, dar de fapt nu era decat un plan foarte bine pus la punct de deturnarea a atentiei de la essential.

Haideti sa vedem situatatia din ianuarie 2013:

Sunt anuntati toti chiriasii si intreaga atentie se va acorda senzationalului, fie ca vorbim de chiria platita de Dl. Ion Tiriac (apropo o sa ma interesez sa vad pe ce plateste “saracul” om atatia bani, ca asta pare jaf la drumul mare), fie pe cei care platesc sume derizorii.

S-au pus listele cu chiriile platite de societatile comerciale. La prima vedere, din calculele mele, nu e tocmai rau un 9,5 euro/mp. Daca privim totusi in profunzime si analizam locatiile (acolo unde le stim), faptul ca se incaseaza 9,5 euro despre care nu stim daca sunt cu TVA inclus sau nu si, cel mai important lucru, ca in tabelul pus pe site-ul guvernului sunt 2 coloane ascunse dintre care una se numeste tot chirie, dar in care cifrele sunt cu 19,53% – 88% mai mici, atunci lucrurile nu mai sunt tocmai roz.

In prima licitatie se listeaza aceleasi proprietati care au fost la vanzare si anul trecut, dar la acelasi pret de cerere desi piata imobiliara a mai scazut intre timp.

Provocari in cumpararea unei proprietati RA-APPS

Care sunt provocarile, in general, in achizitia unei proprietati din portofoliul RA-APPS?

Pentru un cumparator obisnuit achizitia unei proprietati din portofoliul Regiei nu este tocmai la indemana. De ce?

1.Preturi mult mai mari decat pe piata libera – cel putin pentru proprietatile care au fost publice pana acum.

2.Proprietatea nu poate fi vizionata in prealabil pentru a putea fi cercetata starea ei la interior. Putem avea surpriza de a achizitiona o proprietate care pe interior sa fie distrusa!

3.Transferul proprietatii. Sa presupunem ca am trecut peste cele 2 probleme de mai sus, insa ne lovim de una noua, dat fiind ca marea majoritate a imobilelor sunt locuite de importanti oameni politici. Cum poate fi un astfel de om evacuat din locuinta astfel incat cumparatorul de drept sa poata intra in spatiu? Exista o alta varianta in afara de niste procese interminabile? Cine decide si coordoneaza acest lucru?


Solutia fondului de administrare listat la bursa

Da, ar putea fi o solutie daca ar avea cine sa il administreze. Sa nu uitam ca in Romania rezidentialul este “oaia neagra” a pietei imobiliare de care multinationalistii nostri au fugit ca dracu’ de tamaie. La ora actual,a cred ca cel mai mare department rezidential, intr-una din companiile multinationale cu ceva experienta pe piata din Romania, este format din …2 oameni. Restul se ocupa de segmentul office, industrial si property management. Probabil ideea de a prinde o bucatica din aceasta prajitura este extreme de atractiva si mai poate salva ceva din cifra de afaceri in continua scadere a consultantilor.

Cum poate evolua situatia de aici incolo:

Estimez ca in prima licitatie nu se va achizitiona nimic (Luterana nr. 5: nu am vazut cladirea, dar nu ma astept la o megaoferta) ceea ce va oferi RA-APPS-ului varianta de a iesi si in a doua licitatie cu acelasi tip de proprietati, nu foarte interesante pentru publicul larg.

Acum ar fi momentul sa reveni la replica lui Travolta in care explica tehnica lui Houdini: “He could make an elephant disappear in the middle of a theater filled with people, and do you know how he did that? Misdirection. What the eyes see and the ears hear, the mind believes”

Dupa cea de-a doua licitatie, in care nu se va achizitiona mare lucru, RA-APPS va fi in situatia de a face ce vrea si cum vrea din doua motive:

- Pentru noi deja nu va mai fi de interes sa urmarim aceste licitatii dat fiind ca pana acum nu a aparut nimic interesant;

- Oricum conditiile pentru oamenii obisnuiti sunt restrictive si prevad multe batai de cap, bani blocati pentru o perioada buna de timp etc.

Care va fi directia in care o va lua asa-zisele vanzari? Probabil negociere directa cu chiriasii din lipsa de interes a pietei J !

Intre timp vom reveni cu informatii despre o parte dintre apartamentele scoase la vanzare si ceea ce puteti achizitiona alternativ in aceeasi zona.

Intre timp va las pe mana lui Travolta: Swordfish – Movie trailer


Comenteaza articolul

Opinia cititorilor nostri este importanta pentru noi, Wall-Street incurajand publicarea comentariilor voastre. Pe site urmeaza sa isi gaseasca locul numai comentariile pertinente, on-topic, prezentate intr-un limbaj civilizat, fara atacuri la persoane / institutii. Ne rezervam dreptul de a elimina orice comentariu care nu corespunde acestor principii, precum si de a restrictiona accesul la comentarii utilizatorilor care comit abuzuri grave sau repetate.