Garantiile imobiliare: cum te poti proteja de eventualele vicii ascunse ale locuintei cumparate

27 Octombrie 2014 / 14:00 - 15:00


12 intrebari

Ioana Negrea, senior associate Mitel & Partners, va raspunde, luni, 27 octombrie, intre 14:00 si 15:00, intrebarilor cititorilor wall-street.ro privind garantiile imobiliare.

 

Invitatii pe tema "Garantiile imobiliare: cum te poti proteja de eventualele vicii ascunse ale locuintei cumparate"

  • Ioana NEGREA Ioana NEGREA Mitel & Partners

Dezbateri pe tema: Garantiile imobiliare: cum te poti proteja de eventualele vicii ascunse ale locuintei cumparate


Mi-ar place sa stiu ca dezvoltatorii nostri rumega idei despre cum s-ar putea construi mai ieftin si mai eficient. Ca au idei inovatoare pe care noi nu le vom avea niciodata. Din pacate construiesc doar ieftin si prost. De unde stiu ca acele garantii sunt reale?

Mihai T. / 27 Octombrie 2014 ora 14:27
Ioana NEGREA Ioana NEGREA 27 Octombrie 2014 ora 15:35

 Este recomandabil sa solicitati sa fiti beneficiarul acestor garantii, doar astfel va puteti exercita actiunile impotriva vanzatorului/constructorului. In functie de seriozitatea dezvoltatorului/constructorului depinde cat de reale sunt aceste garantii. In orice caz, daca vanzatorul/constructorul nu remediaza deficientele in temeiul garantiei, aveti la indemana o actiune in instanta pentru a-l constrange sa isi indeplineasca obligatiile de garantie. In lipsa garantiilor, nu veti mai putea sa ii constrangeti in instanta la remedierea deficientelor, cumparatorul suportand astfel costul acestor remedieri.


Buna. Sunt un pic pe langa subiect, dar poate ma ajutati... Cand ne hotaram sa cumparam o locuinta vrem sa aflam cat mai multe despre dezvoltator. Doua-trei referinte actuale gasim, dar niciodata un istoric intreg. Cum/de unde putem afla mai multe despre istoria unui dezvoltator imobiliar ca sa nu ne trezim ca e in faliment sau ca sunt neseriosi si noi suntem la mijloc? Multumesc anticipat.

Jan / 27 Octombrie 2014 ora 11:56
Ioana NEGREA Ioana NEGREA 27 Octombrie 2014 ora 15:24

 Pentru a afla starea societatii care dezvolta un proiect imobiliar solicitati de la Registrul Comertului un istoric al societatii. In acest certificat veti vedea starea societatii (activa/in insolventa/in faliment), de cat timp functioneaza, cine sunt actionarii, daca au fost formulate cereri de insolventa in trecut precum si situatiile financiare anuale ale societatii. De asemenea, inainte de a semna un contract, solicitati dezvoltatorului informatii despre alte proiecte pe care le-a dezvoltat, astfel veti avea reprezentarea calitatii oferite de respectivul dezvoltator.


Buna ziua, In 8.04.2013 am incheiat cu un constructor-vanzator un "Contract de promisiune bilaterala de vanzare cumparare"al unui apartament. Actul s-a incheiat la notariat. Conform acestuia, vanzatorul trebuia sa obtina toate actele necesari ca pana la data de 02.07.2014 sa se perfecteze actul de vanzare cumparare in faza autentica. In caz contrar, cumparatorul va putea merge, in termen de 6 luni, in instanta pentru a obtine o hotarare judecatoreasca ce tine loc de act de vanzare -cumparare . Navand bani pentru un proces, pana acum n-am ajuns in instanta. Intrebari : - mai am timp pentru instanta ? - daca da , pot cere daune morale pentru ca am vrut sa vand acest apartament si n-am putut neavand act de vanzare-cumparare ? - daca nu ajung in instanta si termenul de 6 luni se prescrie, care sunt pentru noi repercursiunile ? Mentionez ca inafara noastra si a inca unui locatar, toti ceilalti au termen in 2015. Va multumesc anticipat pentru raspuns.

Ana Popescu / 27 Octombrie 2014 ora 11:53

La aceasta intrebare inca nu a fost dat un raspuns.

Buna ziua. Din cate stiu dezvoltatorii sunt obligati sa treaca in contract cateva garantii generale despre locuinta. Daca le trec sunt atat de bine acoperiti incat nu se fac niciodata responsabili de nimic. Cei mai multi insa nu le trec deloc, din nou acoperindu-se bine la acest capitol. Ce drepturi mai are, in acest caz, clientul? Poate fi despagubit in vreun fel? Are sanse in instanta avand in vedere obligatiile dezvoltatorului?

Cami / 27 Octombrie 2014 ora 11:42
Ioana NEGREA Ioana NEGREA 27 Octombrie 2014 ora 15:10

 Pentru a avea sanse in instanta intr-o actiune in raspunderea vanzatorului pentru vicii, trebuie sa acordati o atentie deosebita inspectiei proprietatii la momentul achizitiei. Este recomandabil ca la momentul cumpararii sa beneficiati de asistenta de specialitate din partea unui arhitect/proiectant care sa verifice proprietatea si sa evidentieze acele defecte de constructie care v-ar putea crea probleme ulterior. In cazul in care cu asistenta de specialitate nu puteti depista viciile proprietatii, atunci cel mai probabil aceste vor fi apreciate de instanta ca fiind vicii ascunse. De asemenea, pe masura ce descoperiti deficiente ale proprietatii pe parcursul folosirii acestei notificati imediat dezvoltatorul/constructrul/vanzatorul solicitand remedierea acestora si in cazul in care observati ca  nu remediaza deficientele sesizate intr-un termen rezonabil, este recomandabil sa ii actionati in instanta pentru a nu iesi din termenul de prescriptie al actiunii. 


De ce as cere garantiile astea? Sa creasca pretul la 80 de mii si sa nu mai intru un Prima casa? Multe le poti repara si in regie proprie..

Costi / 27 Octombrie 2014 ora 11:35
Ioana NEGREA Ioana NEGREA 27 Octombrie 2014 ora 15:00

 Intr-adevar, pretul de constructie ale unui imobil si respectiv si pretul de vanzare, sunt determinate si de valoarea garantiilor solicitate de investitor antreprenorului pentru constructia realizata. Totusi, garantia pentru viciile ascunse ale imobilului ar trebui sa o ofere orice dezvoltator/vanzator de imobile.


Revin cu o intrebare in plus la intrebarea mea initiala. As vrea sa stiu si ce ar trebui sa cer mai exact sa apara in contract in privinta garantiilor

Alexandra / 27 Octombrie 2014 ora 11:31
Ioana NEGREA Ioana NEGREA 27 Octombrie 2014 ora 14:52

 De la un dezvoltator/vanzator este recomandabil sa solicitati sa va garanteze pentru viciile ascunse ale imobilului in conformitate cu dispozitiile Codului Civil si, daca este o constructie noua, dplimentar dezvoltatorul/vanzator sa va cesioneze garantiile pe care le are de la constructor si alti furnizori privind calitatea finisajelor/echipamentelor din imobil.


Daca descopar ca locuinta pe care o cumpar are probleme ce pot face legal?

Simona / 27 Octombrie 2014 ora 11:29
Ioana NEGREA Ioana NEGREA 27 Octombrie 2014 ora 14:49

 Daca constatati vicii ascunse (pe care nu le-ati fi putut sesiza la data cumpararii) ale imobilului ulterior cumpararii, va puteti indrepta impotriva constructorului sau a vanzatorului, daca mai sunteti in termenul legal.


Ce se intampla daca dezvoltatorul a intrat in faliment si banca (creditoare) a preluat proiectul? Impotriva cui ma indrept in instanta?

Ionut / 27 Octombrie 2014 ora 11:22
Ioana NEGREA Ioana NEGREA 27 Octombrie 2014 ora 14:44

 Pentru a formula un raspuns cat mai aplicat pe speta dumneavoastra, va rugam sa ne precizati daca faceti referire la un imobil deja achizitionat de la vanzatorul intrat in faliment sau la un imobil pe care il achizitionati de la banca (care a preluat proiectul).


Ce se intampla in cazul in care am cumparat o locuinta intr-un bloc vechi si am descoperit probleme dupa un anumit timp? Timp in care si proprietarul a decedat. Eu ce trebuie sa fac in aceste conditii? Multumesc!

Alina / 27 Octombrie 2014 ora 11:21

La aceasta intrebare inca nu a fost dat un raspuns.

Exista posibilitatea sa ipotechez de doua ori o proprietate la fel cum se intampla in strainatate? Exista banci care permit acest lucru?

Sergiu Matei / 27 Octombrie 2014 ora 11:18
Ioana NEGREA Ioana NEGREA 27 Octombrie 2014 ora 14:32

 Buna ziua,

O proprietate poate fi ipotecata de doua sau de mai multe ori. Exista banci care accepta sa ipotecheze aceeasi proprietate de mai multe ori, pentru conditiile concrete in care banca accepta sa constituie mai multe ipoteci pe aceeasi proprietate trebuie sa va interesati direct la banca de la care doriti sa va finantati.

 


Buna ziua. Ce tipuri de probleme de constructie sunt acoperite de obicei de aceste probleme? Eu mi-am luat o casa noua unde am avut unele probleme. Pot retroactiv sa ii cer dezvoltatorului sa imi achite dauna? Nu era stipulat in contract ceva de garantii din cate imi amintesc. Pe ce perioada sunt valabile aceste garantii. Eu mi-am luat locuinta acum 4 ani.

Bogdan Apostol / 27 Octombrie 2014 ora 09:15
Ioana NEGREA Ioana NEGREA 27 Octombrie 2014 ora 14:22

 Buna ziua,

In cazul in care ati cumparat respectiva casa, vanzatorul va datoreaza garantie pentru vicii ascunse. In masura in care ati descoperit viciile in primii trei ani de la data cumpararii aveti un termen de 3 ani de la data descoperirii viciului sa il actionati in instanta pe vanzator sa il obligati la remedierea deficicientelor. In cazul dumneavoastra, inteleg ca ati efectuat deja reparatiile si doriti sa solicitati vanzatorului plata cheltuielilor efectuate. Daca mai sunteti in termenul de 3 ani de la data descoperirii viciului puteti incerca sa obligati vanzatorul la plata respectivelor cheltuieli de reparatii, insa in lipsa unei expertize de specialitate intocmite la data la care s-au descoperit viciile, va fi destul de dificil sa probati in instanta ca deficientele se datorau unor vicii ascunse ale locuintei.

Daca ati dobandit casa in baza unui contract de antrepriza, beneficiati de garantia legala a antreprenorului datorata pe o durata de 10 ani de la finalizarea imobilului. Si in acest caz, pentru a va recupera cheltuielile de la antreprenor ar fi utila o expertiza tehnica intocmita la data descoperirii viciilor, care sa evidentieze tipul lucrarilor de reparatii si documentele justificative ale cheltuielilor efectuate.

 


Buna dimineata, as vrea sa stiu ce sunt mai exact garantiile imobiliare, nu am mai auzit pana acum de acest termen. Daca nu exista aceasta specificatie intr-un contract pot sa impun unui dezvoltator trecerea lor in contract?

alexandra / 27 Octombrie 2014 ora 09:10
Ioana NEGREA Ioana NEGREA 27 Octombrie 2014 ora 14:04

 Buna ziua!

Dezvoltatorul datoreaza garantii in cazul in care are rol de vanzator, adica cel care a finantat constructia unei cladiri tot el este si vanzatorul acesteia. In acest caz, dezvoltatorul/vanzator datoreaza garantia pentru viciile ascunse ale imobilului conform dispozitiilor Codului Civil. Chiar daca o astfel de garantie nu este prevazuta in mod expres in contract, dezvoltatoul/vanzator o datoreaza conform legii. Desigur, ii puteti solicita sa se insereze in contract raspunderea vanzatorului pentru vicii ascunse conform Codului Civil.