Preturile apartamentelor in 2011: Scenarii cu si fara Prima Casa

Va raspund punctual:
1. Programul Prima Casa a fost introdus mai ales pentru a ajuta persoanele cu venituri limitate, care nu dispun de sume mari cash, care nu au mai auvut pana acum o locuinta si care doresc sa isi achizitioneze o locuinta accesand un astfel de credit. Acest program a fost "promovat si marketat" ca un program social si nu unul de revigoarare a creditelor vandute de banci.

Va reamintesc ca inainte de a lua fiinta si chiar imediat dupa, bancile au privit cu mult scepticism acest tip de credit, tocmai prin prisma dobanzilor minime impuse de Guvern. E adevarat ca in timp s a dovedit a fi benefic si pentru banci, atragand noi clienti, dar si pentru economie in general si chiar si pentru stat, prin impozitarea proprietarilor care au vandut.

2. Daca programul Prima Casa nu ar fi fost introdus nu cred ca preturile ar fi scazut mai mult decat acum, repet, cu si fara Prima Casa, in continuare cererea este mai mica decat oferta.

3. Daca un proprietar care a achizitionat un apartament prin credit renunta la a mai plati ratele si proprietatea revine bancii (procesul este unul mult mai complex), va asigur ca nu isi va mai cumpara niciodata, prin intermediul niciunei banci un alt apartament. Cash poate, caz in care, daca a cumparat pe numele lui si banca creditoare nu si-a acoperit pierdele, se va indrepta impotriva acestuia. E o utopie ce spuneti dumneavoastra si nu se va ajunge niciodata in aceasta situatie.

Imi permit s ava raspund punctual.
1. Diferenta intre preturile de tranzactionare si pretul de afisare, fie el si pe imobiliare.ro, este data de raportul cerere-oferta. Evident cererea fiind mai mica, preturile de tranzactionare vor fi negociate de cele mai multe ori.
2. Daca dumneavoastra spuneti ca diferenta este de 45% probabil ca este un rezultat al unui raport automat obtinut dintr-o baza de date. Sa nu uitam ca imobiliare.ro este o platforma de prezentare a ofertelor, persoanele de acolo nefiind cu background imobiliar. Asadar, acest indice poate fi, spre exemplu, media pretulurilor tuturor apartamentelor de doua camere dintr-o anumita zona, sa spunem Militari: in acest cartier avem apartamente cu doua camere confort 2, care au un pret; apartamente cu doua camere confort 1, in locuri construite inainte 1977; apartamente cu doua camere dupa 1977 si locuinte construite in anii 1990. Sa nu uitam ca in acelasi areal intra si apartamentele cu preturi la extreme, fie datorita pozitionarii sau oricaror altor factori. Ei bine, un soft nu va face nicioadata diferenta intre toate aceste lucruri, el nefacand altceva decat o ecuatie matematica, rezultatul fiind acest indice.
Nu stiu daca intr-adevar acest lucru face ca diferenta sa fie atat de mare, este doar o parere personala.

Indicele imobiliare.ro reflecta un trend ce trebuie luat ca atare, e o referinta cu caracter general, daca vreti. Preturile sunt in crestere sau in scadere, dupa caz pentru diverse categorii de apartamente. Desi nu vorbim de o medie aritmetica (sunt taiate marginile, sunt eliminate anunturile duplicat etc.), valorile indicate de acest indice, cel mai cunoscut in piata, nu trebuie luate ca adevaruri absolute aplicabile pentru fiecare apartament sau unitate locativa in parte. Un indice nu va reusi niciodata acest lucru pentru ca are un caracter general. Ori fiecare proprietate este unica, iar caracteristicile sale proprii (amplasament, vechime, tip imobil, grad de confort etc) sunt cele care determina pretul specific pentru acea proprietate.

Portal de imobiliare? Eventual imobiliare.ro, nu? de ce 1000 euro/mp? cum ati ajuns la suma aceasta?

Imobiliare.ro poate fi o sursa, chiar si cbimobiliare.ro, site-ul companiei noastre. Referitor la pretul de 1.000 euro/mp, m-am bazat pe metoda comparatiei, acest pret fiind mediu pentru apartamentele din aceasta zona. De cele mai multe ori, chiar si evaluatorii ANEVAR folosesc aceasta metoda.

Stimata doamna, va pot recomanda sa consultati un portal de imobiliare, unde veti gasi oferte similare si, in acelasi timp, puteti lua legatura cu un consultant care activeaza in apropiere de cartierul dumneavoastra. Plecand de la premisa ca apartamentul la care faceti referire este construit in ani '60, este decomandat si posibil fara balcon, cu o suprafata de circa 50 mp, la un pret mediu de circa 1.000 euro/mp, ajunge la o suma de 50.000 euro.

Va recomand sa mergeti sau sa trimiteti o instiintare catre ANPPC, din pacate eu nu va pot oferi un astfel de raspuns.

Nu avem informatii daca programul va continua si anul viitor, fiind un program care a avut succes pana in prezent, avem sperante ca va continua. Nu trebuie sa fie neaparat confort 1 apartamentele ce vor fi achizitionate, noi am tranzactionat fara problemele si apartamente confort 2.

Nu credem ca nivelul chiriilor va fi influentat de stoparea sau continuarea programului Prima Casa. Exista o foarte mica posibilitate in cazul in care programul va fi oprit sa creasca cererea pe piata apartamentelor vechi, insa cu toate acestea cresterea chiriilor nu ar trebui sa fie semnificativa.

Trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: 1. sa nu detina sau sa nu fi detinut o proprietate dupa anul 2000. 2. sa indeplineasca conditiile de eligibilitate (venit istoric munca, istoric de creditare) ale bancii unde aplica pentru un credit Prima Casa.

In primul rand, doresc sa va precizez ca piata imobiliara este o piata libera, o piata a cererii si a ofertei. Daca in anii precedenti, cand cererea era excedentara in raport cu oferta, evident ca trendul preturilor, fie ele noi sau vechi, era intr-o continua crestere. Factorii care au influentat cererea din ce in ce mai mare din anii trecuti sunt exact aceiasi factori care in momentul de fata au pus un prag si au dus la o scadere a cererii pe piata imobiliara: politica de acordare a creditelor avuta de bancii, situatia economica si sociala, care daca in anii trecuti incuraja consumul, in prezent se intampla exact contrariul.

In ceea ce priveste rolul nostru, al agentilor imobiliari, ati punctat foarte bine: este acela de a oferi consultanta clientilor nostri, fie ei cumparatori sau vanzatori. As mai vrea sa precizez ca aceasta criza a trezit la realitate multi consultanti, acestia dandu-si seama ca rolul unui agent imobiliar nu este doar acela de a plimba in punctul A in punctul B un client, ci sa ofere consultanta de care pomeneati mai sus. Exista un intreg proces prin care clientii trec de la momentul intentiei de a cumpara o locuinta si pana la efectuarea propriu-zisa a unei tranzactii. Pe de alta parte, noi nu putem influenta preturile intr-o piata libera a cererii si a ofertei, insa putem oferi consultanta in privinta oricarui aspect legat de vanzarea sau achizionarea unei locuinte.

Legat de ultima dvs. remarca, e adevarat datorita si faptului ca unii proprietari nu iau in calcul de multe ori nici macar impozitul la stat pe care trebuie sa-l plateasca la vanzare. Totodata, preturile pot varia si ca urmare a faptului ca in unele cazuri acelasi apartament poate fi negociat mult mai bine de catre un consultant datorita vizionarilor repetate sau a faptului ca s-a implicat foarte mult in relationarea cu respectivul proprietar. In orice caz, diferentele de pret la acelasi apartament nu variaza mai mult de 1-3% din pretul mediu al unui apartament in piata veche.

Va asigur ca intrebarea dumneavoastra este pertinenta, in acelasi timp si eu mi-am adresat aceste intrebari, nu in calitate de consultant imobiliar, ci de cetatean platitor de taxe si impozite. Totusi, nu as vrea sa intram in teoria conspiratiei si, asa cum afirma intr-un post anterior, piata imobiliara este o piata libera. E adevarat ca este influentata de foarte multi factori, insa parerea mea este ca oriunde in lume, piata imobiliara va fi influentata de factorii sociali si economici din tara respectiva. Nu uitati ca aproximativ 20 de ani nu sunt de ajuns pentru o tara care a trait in comunism peste 40 de ani sa formeze o piata stabila, asa cum ne place sa ne raportam si sa dam exemple in tari precum Germania sau Elvetia, tari cu o piata imobiliara matura.

Programul Prima casa a ajutat la stabilirea unor repere de pret pe piata imobiliara in 2009 cand a fost lansat. Oferta imobiliara este insa diversificata si segmentata: locuinte vechi, locuinte noi, locatie, suprafata, structura, facilitati de proximitate, etc. Pretul este dictat de cerere si oferta si piata tranzactioneaza pe zona de intersectie a celor doua componente. Pretul nu poate fi stabilit prin programe guvernamentale, indiferent de tipul sau numele acestora. Referitor sugestia dumneavoastra penttru posibilitatea accesarii unei finantari si pentru avans, trebuie sa avem grija de riscurile asociate unei indatorari excesive.

raportul cerere/ oferta influenteaza pretul pietei in general, iar intr-o economie emergenta cu atat mai mult. Discutiile referitor la impartirea riscurilor pentru Prima casa 4 sunt in desfasurare, vom vedea in curand decizia si conditiile in care se va desfasura acest program.

Buna ziua! Casele din Ilfov pot fi o alternativa pentru multe familii de romani, insa trebuie sa luam in calcul ca aceasta tranzitie presupune multe costuri in plus, precum si un cu totul alt stil de viata. Daca ar fi sa comparam un apartament de trei camere din cartierul Militari, care are un pret mediu de 65.000-70.000 euro cu o casa in afara Bucurestiului, trebuie totusi sa luam in calcul ca la acelasi pret, dupa ce vom fi platit si taxele aferente vanzarii, cat si cumpararii, nu putem gasi o astfel de locuinta decat la o distanta destul de mare de Bucuresti. Plecand de la aceasta premisa, in cazul in care ambii soti lucreaza in Bucuresti, vor avea nevoie si de autoturism, iar daca exista si copii, va fi o problema in privinta scolii. Nu in ultimul rand, lipsa centrelor comerciale de proximitate poate fi un dezavantaj in privinta alegerii locuirii la casa. Pe de alta parte sunt si multe avantaje, pe care nu are sens sa le enumeram, pentru ca le cunoastem cu totii, insa imi permit totusi sa cred ca principalul avantaj l-ar putea constitui acel petic de pamant si faptul ca nu mai traim in tumultul Capitalei. In final, ca sa va raspund la intrebare, nu credem ca va exista un exod in masa catre zonele limitrofe.

In ceea ce priveste blocurile din Bucuresti, ele sunt construite incepand cu perioada interbelica si pana in zilele noastre. Probabil ca cele mai masive campanii de construire s-au desfasurat in perioada in perioada anilor 1970-1980.

In cazul dezvoltatorilor sau al persoanelor care sunt beneficiari si angajeaza o companie de constructii, garantia este data de catre antreprenor. Garantia poate pleca de la minim un an, pentru anumite lucrari, garantia poate fi mai mare, cum ar fi constructia cladirii sau limitata la perioade mai scurte, daca ne raportam la amenajarile din respectiva cladire. Pe de alta parte, daca veti cumpara un apartament nou, garantia este prevazuta chiar de Codul Civil, in contractul de vanzare-cumparare facandu-se referire clar la faptul ca vanzatorul garanteaza cumparatorului ca nu prezinta vicii ascunse.

accesarea unui credit oriunde in lume se face pe baza demonstrarii veniturilor fiscalizate. Nu veti putea avea niciodata o rata mai mare decat salariul dumneavoastra, cu sau fara garantii de la stat.

Cred ca este o idee foarte buna, cu atat mai mult cu cat nu stim care mai este cererea solvabila pentru Prima casa in forma actuala.

Imi cer scuze, dar nu inteleg intrebarea dumneavoastra. Va referiti la faptul ca acest indice de care pomeniti este unul nerealist sau ca preturile nu sunt cele pe care noi ni le putem permite si ar trebui sa mai scada? Va rog sa fiti mai clar pentru a va putea raspunde la aceasta intrebare.

Necesarul de locuinte este mult mai mare in Romania decat in tarile enumerate de dumneavoastra iar puterea de cumparare stabileste care este cererea solvabila. Exista un indice de accesibilitate calculat ca fiind raportul intre pret mediu pe metru patrat si venitul mediu. Un nivel validat de echilibru se situeaza in plaja 2.3- 2.6%. De exemplu in vara anului 2008, acest indice ajunsese la aproape 6% in Romania, ceea ce inseamna bula imobiliara. In prezent acest indicator se afla in plaja de echilibru, ceea ce arata ca revine o cerere solvabila din punct de vedere al veniturilor pe actualele preturi imobiliare.

Cine a stabilit ca in Romanaia necesarul de locuinte este mult mai mare? Dumneavoastra? Eu cred ca este invers. Ce este acest indice de accesibilitate? cum l-ati calculat concret? Venitul mediu in Bucuresti este de 450 EURO. Iar pentru aparatmentele vechi, sa zicem, se cere cel putin 1000 euro/mp. Deci raportul ar fi de 200%. Cum ati ajuns dumneavoastra la 2.3-2.6%?

Sunt intru totul de acord cu dumneavoastra. Este adevarat, nu exista un cod deontologic, nu exista o reglementare clara, lucru are nu poate decat sa influenteze in mod negativ imaginea prestatorilor de servicii din aceasta zona. Coldwell Banker este o companie multinationala, cu peste 100 de experienta, una din cele mai respectate companii de real estate din Statele Unite. Daca veti accesa site-ul nostru, veti gasi acolo codul deontologic al consultantului Coldwell Banker. Incercam sa ne situam la inaltimea background-ului nostru si va asigur ca incercam sa impunem profesionalism si corectitudine in piata imobiliara. In calitate de companie multinationala, vom face intotdeauna demersurile (lucru pe care l-am si inceput) pentru a reglementa aceasta meserie si pentru a crea o asociatie care sa ne reprezinte interesele, dar sa si apere interesele clientilor. Suntem la inceput de drum, sunt convins ca nu peste mult timp vom vorbi si despre ceea ce spuneati dumneavoastra mai devreme.

Propunerea primului ministru nu se refera la garantii retroactive pentru creditele deja acordate. Este vorba de continuarea acestui program cu extinderea plafonului si impartirea riscului intre banca si stat prin fondul de garantate. Bancile au acordat si vor acorda intotdeauna credite cu asumarea totala a riscului, drept urmare nu vedem niciun motiv pentru care sa nu accepte partial sau in totalitate un risc suveran.
Referitor avans si dobanda, avand in vedere ca avem acum oferte standard ale bancilor cu avans de 15% si dobanzi 5.5-7% la euro, cu siguranta ca un program cu garantii guvernamentale va fi mai atractiv decat ofertele standard.

In primul rand, doresc sa va precizez ca nu exista persoane in acest moment care sa detina adevarul absolut. Orice analist, fie el politic, economic, social sau imobiliar nu se bazeaza pe altceva decat pe informatiile pe care le detine in sfera respectiva si pe o buna cunoastere a factorilor care influenteaza acel domeniu. Va pot spune ca din analizele noastre, preturile apartamentelor in 2010 au scazut de la inceputul anului pana la sfarsit cu 10-15%, de altfel o scadere lenta care aproape nu s-a simtit de la luna la luna. Inceputul lui 2011 a fost si este stabil, nu va pot spune cu cat vor scadea preturile in urmatoarele 6 luni. In mod normal, raportandu-ne la situatia economica si sociala din Romania, este evident ca daca guvernul nu va veni cu masuri sociale anti-criza si economia nu va creste, preturile apartamentelor se vor situa in continuare in aceasta zona, probabil cu o tendinta de scadere. Primele semne ale unei economii care isi revine nu sunt date de piata imobiliara, ci de o revigorare a consumului, urmata de o crestere la nivelul vanzarilor produselor electrocasnice, urmeaza piata auto si, in final, piata imobiliara.

La prima parte a intrebarii dumneavoastra, raspunsul l-am oferit deja cititorului Carmen Ion. In privinta programului Prima Casa, plecand de la premisa ca a fost un program benefic si de succes, speram ca acest program sa continue. Totodata, noi credem ca atat bancile, cat si Fondul National de Garantare au acumulat deja o experienta relevanta, ceea ce, in mod normal ma poate face sa cred ca noua formula se va putea imbunatati considerabil.

Din datele comunicate de fondul de garantare nu au fost multe astfel de solicitari. In general un produs de creditare pentru constructia de locuinte este foarte birocratic si dificil de implementat. Din analizele noastre insa nici cererea nu este foarte mare. Cele mai multe solutii pentru acest segment sunt accesarea unui credit de nevoi personale cu garantie ipotecara, destinatia banilor este constructia unei locuinte noi, cu optiunea a muta ipoteca de pe imobilul intial pe imobilul nou construit dupa finalizarea acestuia.

plafonul pentru 2011 a fost de 200 milioane euro din care aproximativ jumatate a fost deja utilizat. Bancile au plafoane diferite si sunt unele care deja si-au epuizat plafonul alocat. Cel mai probabil in 1-2 luni se va epuiza plafonul din Prima casa 3 iar alocarea unui nou plafon se va face in cadrul altui program care poate avea conditii diferite fata de programele anterioare.

va recomand sa solicitati bancii unde aveti depus dosarul de credit data si numarul de inregistrare cu care dosarul a fost trimis la fond. apoi solicitati direct fondului de garantare un raspuns. Din datele pentru clientii nostri timpul mediu de asteptare a raspunsului de la fond este de 1 saptamana.

E adevarat ca nu ne-am intalnit cu o astfel de situatie pana acum (Doamne fereste :) ), pe de alta parte, nu am consultat un asigurator care ar avea un raspuns mai pertinent, va pot spune parerea mea. Din polita de asigurare, primul despagubit va fi statul si nu banca, in cazul in care s-au platit mai multe rate si s-a rambursat o buna parte din credit, daca mai raman bani dupa ce a fost despagubit statul, probabil restul sumei ar putea intra in contul proprietarului.

Despagubirea in astfel de situatii functioneaza la fel pentru orice tip de credit, nu numai pentru Prima casa si anume: entitatea care isi asuma riscul (banca, stat) este despagubita pana la limita soldului la acel moment, iar restul politei este incasat de debitor. De exemplu daca se intampla un astfel de eveniment dupa 20 de ani de la accesarea creditului, cea mai mare parte din despagubire va reveni debitorului (proprietarului casei).

in opinia mea acest program a fost foarte bun pana acum, chiar daca nu si-a atins chiar  toate obiectivele declarate la lansarea lui. Ma refer in special la stimularea constructiilor si industriilor conexe, cele mai multe tranzactii fiind cu locuinte din fondul locativ vechi.

Referitor la prima intrebare, probabil va referiti la declaratia arhitectului-sef de la sectorul 3. Nu am nimic de comentat in acest caz, este declaratia domniei sale, pe care o respect, dar nu sunt neaparat de acord cu ea. Eu consider ca preturile vor scadea intr-o masura mai mica, mai ales daca, asa cum se preconizeaza, economia va incepe sa dea semne de revigorare la finalul anului. La cea de-a doua intrebare, da, avansul este principala atractie, dar si dobanda, care este de aproximativ 5%, fiind o dobanda extrem de competitiva in piata creditelor imobiliare.

In cazul in care se va intampla acest lucru, probabil numarul persoanelor care acceseaza un astfel de credit se va diminua, mai ales daca va creste procentul avansului. Pe de alta parte, este foarte important cu cat va creste acest avans pentru ca in cazul apartamentelor care au fost cumparate prin Prima Casa, in marea lor majoritate, in Bucuresti, acestea au fost apartamente vechi cu preturi ce au variat in jurul a 60.000 euro. La un procent de 5%, avansul a insemnat 3.000 euro. In cazul in care avansul ar creste la 10%, ceea ce inseamna 6.000 euro la un astfel de apartament, nu cred ca eforturile celor care isi permiteau sa plateasca 5% avans vor fi atat de mari pentru a-si permite sa plateasca aceasta suma. In concluzie, ar trebui sa existe schimbari majore astfel incat programul Prima Casa sa nu mai fie atat de accesibil, caz in care nu se va mai numi Prima Casa, lucru ce ar duce la o influentare a pietei imobiliare pe acest segment.