Q&A: Lupta mall-urilor pentru supravietuire: Care sunt mizele?
Dezvoltatorii au lansat in ultimii ani mall-uri la o distanta de doar cateva statii de autobuz, mizand pe apetitul romanilor pentru cumparaturi. Ce sanse mai au aceste proiecte intr-o perioada in care veniturile populatiei continua sa scada, cum rezista mall-urile mici in fata „pestilor” mari si care sunt sansele pentru proiectele neincepute, sunt cateva dintre intrebarile la care au raspuns specialistii consultati de Wall-Street.
- De ce depinde succesul unui mall intr-o zona aglomerata din punct de vedere al dezvoltarilor de retail?
- Pe ce trebuie sa mizeze acum proprietarii pentru a creste traficul centrului comercial?
- Ce sanse au proiectele cu un grad de neocupare ridicat?
- Care sunt cele mai mari greseli pe care proprietarii si chiriasii ar trebui sa le evite pe viitor?
- Ce se poate face pentru proiectele ramase "pe hartie"?
- Cel mai optimist si cel mai pesimist scenariu pentru piata de retail in urmatorul an.
4 Care sunt cele mai mari greseli pe care proprietarii si chiriasii ar trebui sa le evite pe viitor?
Ibrahim Paksoy
CEO, Anchor Grup
Proprietarii ar trebui sa isi seteze tinte mai realiste atunci cand vine vorba de potentialul maxim pe care centrul comercial il poate atinge. In acest fel, vor avea o marja mai mare pentru rezultatele neasteptate si, prin urmare, randamente mai realiste.
De asemenea, retailerii ar trebui sa se concentreze mai mult asupra performantei business-ului lor, respectiv o mai buna gestionare a stocurilor, un plan de merchandising mai bun, precum si o relatie mai buna cu clientii si o imbunatatire constanta a imaginii magazinelor.
De asemenea, retailerii ar trebui sa se concentreze mai mult asupra performantei business-ului lor, respectiv o mai buna gestionare a stocurilor, un plan de merchandising mai bun, precum si o relatie mai buna cu clientii si o imbunatatire constanta a imaginii magazinelor.
Monica Barbu
vicepresedinte si directorul diviziei de retail, The Advisers/ Knight Frank
Principala greseala este ca proprietarii sa nu inteleaga modelul de business al retailerilor, iar retailerii sa nu inteleaga principiile de baza pentru dezvoltarea si functionarea unui centru comercial.
In primul rand, pe baza experientei anterioare, se poate determina mai usor ce tip de magazine prefera populatia din anumite zone si, pe acest principiu, se pot realiza mixuri de chiriasi potrivite zonelor de atractie.
In al doilea rand, probabil ca pe viitor chiria nu va mai fi o determinanta a raportului dintre cerere si oferta, ci va fi determinata de potentialul de cumparare din zona. Din acest motiv, chiria estimata in planul de dezvoltare trebuie sa fie determinata cu o acuratete cat mai mare. In trecut, era greu de determinat potentialul de cumparare dintr-un oras sau altul, sau dintr-o anumita zona a unui oras. In acest moment, dezvoltarile actuale ofera mult mai multe informatii cu privire la potentialul unei piete, astfel incat se poate determina mai usor ce vanzari pot avea retailerii si, implicit, ce chirii pot plati.
In al treilea rand, pentru a se proteja de experientele anterioare, exista capcana ca retailerii sa impuna conditii atat de dure proprietarilor incat posibilitatile de dezvoltare viitoare sa fie foarte mici. Practic, exista retaileri care solicita contributie din partea dezvoltatorilor pentru amenajarea spatiilor, care doresc sa plateasca doar chirie procentuala, precum si posibilitatea de a rezilia contractul mai devreme de 5 ani de zile sau chiar oricand pe durata lui. Acest tip de conditii determina aproape imposibilitatea de a obtine finantare pentru dezvoltare si cum sansa de a realiza din resurse proprii o investitie atat de mare este, de asemenea, foarte redusa, se va ajunge la situatia in care nu vor mai fi proiecte noi de piata.
In primul rand, pe baza experientei anterioare, se poate determina mai usor ce tip de magazine prefera populatia din anumite zone si, pe acest principiu, se pot realiza mixuri de chiriasi potrivite zonelor de atractie.
In al doilea rand, probabil ca pe viitor chiria nu va mai fi o determinanta a raportului dintre cerere si oferta, ci va fi determinata de potentialul de cumparare din zona. Din acest motiv, chiria estimata in planul de dezvoltare trebuie sa fie determinata cu o acuratete cat mai mare. In trecut, era greu de determinat potentialul de cumparare dintr-un oras sau altul, sau dintr-o anumita zona a unui oras. In acest moment, dezvoltarile actuale ofera mult mai multe informatii cu privire la potentialul unei piete, astfel incat se poate determina mai usor ce vanzari pot avea retailerii si, implicit, ce chirii pot plati.
In al treilea rand, pentru a se proteja de experientele anterioare, exista capcana ca retailerii sa impuna conditii atat de dure proprietarilor incat posibilitatile de dezvoltare viitoare sa fie foarte mici. Practic, exista retaileri care solicita contributie din partea dezvoltatorilor pentru amenajarea spatiilor, care doresc sa plateasca doar chirie procentuala, precum si posibilitatea de a rezilia contractul mai devreme de 5 ani de zile sau chiar oricand pe durata lui. Acest tip de conditii determina aproape imposibilitatea de a obtine finantare pentru dezvoltare si cum sansa de a realiza din resurse proprii o investitie atat de mare este, de asemenea, foarte redusa, se va ajunge la situatia in care nu vor mai fi proiecte noi de piata.
Aura Voiculescu
coordonatorul departamentului de retail, DTZ Echinox
In cazul chiriasilor, ritmul deschiderilor de noi unitati trebuie sa fie in linie cu dinamica venitului pe cap de locuitor, iar magazinele noi sa se deschida numai in centrele comerciale sau locatiile stradale compatibile din punct de vedere comercial cu specificul si targetul fiecarui chirias in parte. Bineinteles, conditiile financiare trebuie sa justifice aceste noi deschideri.
Dezvoltatorii vor trebui sa-si fondeze deciziile de demarare a unor noi investitii pe o cunoastere aprofundata a pietei locale, a competitiei si asteptarilor potentialilor clienti din zona de atractie, astfel asigurandu-se ca vor livra un produs care va fi bine primit de piata.
Dezvoltatorii vor trebui sa-si fondeze deciziile de demarare a unor noi investitii pe o cunoastere aprofundata a pietei locale, a competitiei si asteptarilor potentialilor clienti din zona de atractie, astfel asigurandu-se ca vor livra un produs care va fi bine primit de piata.
Tal Roma
Business Development Manager, AFI Europe
Proprietarii si retailerii ar trebuie sa evite sa se lase purtati de val si sa nu faca parte din aceasta "cursa nebuna", incercand sa se exinda prea rapid si prea mult. Trebuie sa anticipeze ca piata urca si apoi coboara.
Costin Blideanu
consultant in cadrul departamentului de retail leasing, Jones Lang LaSalle
Chirii nesustenabile din partea ambelor parti (chirias/proprietar).
Preturile practicate de retaileri (in special francize).
O expansiune mult mai pregatita din punct de vedere al studiilor de piata/zona si analizei preliminare.
Preturile practicate de retaileri (in special francize).
O expansiune mult mai pregatita din punct de vedere al studiilor de piata/zona si analizei preliminare.