Piata apartamentelor: este 2014 momentul oportun sa investesti?
Chiar daca specula din 2007 nu mai este posibila, proprietatile pot fi si in criza investitii interesante, fie ca vorbim de plasamente in proprietati de lux, fie ca vorbim de investitii in apartamente dedicate clasei medii. Bineinteles, atata vreme cat iti calculezi riguros investitia, alegi cu atentie proprietatea, iar pretul platit este unul corect pentru a obtine un randament bun.
Pe un fond de stabilitate, piata apartamentelor noi a avut un an foarte bun, companiile imobiliare importante anuntand vanzari peste nivelul din 2012, pe masura ce proiectele sunt din ce in ce mai adaptate cerintelor actuale.
Pentru 2014 nu se anunta modificari majore de preturi, specialistii estimand aceeasi stabilitate care a marcat piata in 2012 si 2013, cand reducerile sau majorarile lunare au fost de ordinul a cateva procente.
In acelasi timp, dezvoltatorii devin tot mai interesati de constructia de blocuri noi, iar piata ar putea avea chiar o usoara crestere si in 2014, in lipsa unor evenimente majore care sa aiba un impact negativ.
"Nu vorbim de o crestere a preturilor, tendinta este in continuare de scadere insa procentul este mult, mult mai redus decat in perioada 2008-2011. Ar putea sa apara tot mai multe dezvoltari rezidentiale noi, adaptate la criteriile cererii actuale, acestea urmand sa reprezinte o varianta atractiva pentru cumparatorul unei locuinte. 2013 a demonstrat ca daca ai un produs bun, o oferta buna, o strategie de marketing bine pusa la punct si o echipa calificata de vanzari, poti obtine rezultate bune”, a spus Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker, intr-un interviu acordat WALL-STREET.RO.
Aurul: un moment bun de cumparare?
Metalul galben a inregistrat trei ani de scaderi, dupa ce in mijlocul crizei crestea vertiginos si ameninta sa creeze o bula speculativa. Pe final de 2013, aurul a corborat sub 1.200 dolari pe uncie, marcand astfel cel mai redus nivel din ultimii 3 ani, dupa ce Fed a anuntat reducerea programului de achizitii de obligatiuni.
Decizia Rezervei Federale americane (Fed) de a reduce achizitiile lunare de obligatiuni ar putea fi un nou cui in cosciugul aurului, intrucat atenueaza riscurile de accelerare a inflatiei in SUA, situatie in care metalul pretios este mai putin atractiv pentru investitori.
In acelasi timp, desi aurul isi pierde din atractivitate din perspectiva de refugiu impotriva inflatiei, o scadere de trei ani lasa loc unei oportunitati bune de a intra la cumparare.
Totodata, investitorii s-au grabit sa scape de aur in 2013, produsele financiare care au metalul galben ca activ suport inregistrand cel mai ridicat nivel al vanzarilor din ultimii 32 de ani. Cum se intampla de obicei in pietele financiare, momentele de vanzare masiva coincid cu cele mai bune oportunitati de cumparare si avand in vedere ca activul galben a scazut aproape 40% fata de maxime, investitorii au sanse mai mari sa faca o tranzactie de cumparare de succes.
Depozitele bancare: economisim in lei sau euro?
2014 va fi marcat de un mediu cu dobanzi mici atat in lei cat si in euro, ceea ce din perspectiva persoanelor care vor sa economiseasca nu este o veste prea buna. La final de 2013, bancile din piata romaneasca ofereau in cel mai bun caz dobanzi de circa 5% la depozitele in lei si de pana in 3% la euro.
Totusi, in medie, un depozit in lei este rasplatit cu o dobanda de pana in 4%, iar unul in euro de 2-2,5%. Daca introducem in ecuatie si rata inflatiei, care a scazut totusi sub 2% pe final de an, dar si impozitul pe castiguri - de 16% - o sa vedem ca in cel mai fericit caz ne conservam banii si nu putem spune ca ii inmultim.
Anul 2014 ar putea aduce dobanzi si mai mici, in contextul in care analistii se asteapta ca tendinta de relaxare monetara inceputa la jumatatea lui 2013 de BNR sa continue. Banca centrala a taiat de nu mai putin de 4 ori dobanda cheie, coborand-o de la 5,25% la 4%. Impactul acestei decizii s-a vazut in dobanzile la depozite, dar si in cele la credite care au inceput si ele sa scada usor.
In ceea ce priveste dobanda cheie a BCE, care se afla in prezent la minimul istoric de 0,25%, sansele sa creasca sunt minime, ceea ce inseamna ca dobanzile la depozitele in euro vor ramane jos.
Bursa romaneasca, o sabie cu doua taisuri
Actiunile companiilor romanesti vor avea de infruntat un an mult mai dificil decat 2013, in conditiile in care alegerile prezidentiale si europarlamentare vor genera fara indoiala incertitudine politica la nivel local, iar programul de stimuli financiari aplicat de Rezerva Federala americana (FED) in anii de criza va fi redus sau chiar oprit.
De cealalta parte insa, pe Bursa de la Bucuresti (BVB) este asteptata o noua serie de listari, incluzand companii de stat precum Hidroelectrica, Electrica sau CE Oltenia, in vreme ce principalii indici ai pietei locale inca mai au de recuperat cresteri importante pana sa ajunga la niveluri similare celor inregistrate pe plan extern, astfel ca premisele unor cresteri nu lipsesc.
“Daca luam in considerare faptul ca maximul indicelui BET de dinainte de criza s-a situat in jurul valorii de 10,800 de puncte (cu circa 70% mai sus decat valorile curente) si adaugam observatia ca anul acesta (n.red. 2013) indicii pietei de actiuni din SUA a inregistrat noi maxime absolute este de asteptat ca traiectoria generala sa fie una ascendenta”, este de parere Ovidiu Dumitrescu, directorul general adjunct al case de brokeraj Tradeville.
Nu la fel de optimisti sunt insa analistii XTB Romania, care considera ca presiunea externa va duce la scaderi in piata romaneasca de actiuni.
“La finalul anului 2014, BET ar putea fi cu 7,5% sub palierul de la inceputul lui ianuarie. Estimarea are la baza faptul ca, daca anul 2013 a fost al investitorilor, 2014 se anunta a fi anul speculatorilor, al celor care sunt pregatiti sa isi asume riscuri si sa puna in practica intrari si iesiri rapide. Principalul factor determinat al acestor evolutii tine de contextul extern. Daca politica monetara a unor banci centrale a ieftinit finantarea pana la niveluri la care asumarea de riscuri in pietele de capital sa para foarte atractiva, aceasta tendinta se poate inversa in SUA anul viitor”, considera Claudiu Cazacu, seful departamentului de analiza al XTB Romania.
In concluzie, investitorii romani se pot astepta la un inceput de an pozitiv, asa cum s-a intamplat mai mereu in ultimul deceniu, urmand ca dupa perioada anuntarii dividendelor (primavara), piata sa penduleze intre influenta evenimentelor locale (listari, alegeri) si felul in care FED si Banca Centrala Europeana isi vor desfasura politicile monetare si de stimuli financiari.
Obigatiunile corporative, o noua alternativa reala de investitie?
UniCredit, Raiffeisen si Transelectrica au facut in acest an oferte de obligatiuni pe Bursa de Valori Bucuresti a caror valoare cumulata a fost de aproape 1 miliard de lei. Toate au fost vandute extrem de rapid, cererea fiind sustinuta de fondurile de obligatiuni si de pensii romanesti, care adesea nu aveau alternative de investitii pe plan local.
Ofertele nu nu s-au adresat persoanelor fizice, insa brokerii spun ca din ce in ce mai multi mici investitori se intereseaza si vor sa subscrie in astfel de oferte
“Au existat destule cereri din partea retail-ului la aceste oferte de obligatiuni, insa din pacate micii investitori nu au putut sa subscrie in 2013. Este posibil ca daca aceasta cerere se mentine, companiile sa ia in considerare deschiderea catre persoanele fizice a viitoarelor oferte corporative. Faptul ca dobanzile bancare sunt la minime, reprezinta elementul care ii impinge pe investitori spre alternative, precum obligatiunile”, spune Valerian Ionescu, seful departamentului de tranzactionare al BCR.
Ramane de vazut daca in 2014 companiile vor mai face oferte de obligatiuni si daca vor accepta investitorii de retail, sau vor continua sa prefere varianta mai comoda – aceea de a discuta doar cu investitorii calificati.
Pensiile facultative, raport bun intre randament si risc
O alta posibilitate de economisire in 2014 este reprezentata de pensiile private facultative - Pilon III. Pensiile facultative se diferentiaza de alte produse financiare in primul rand prin orizontul de timp la care se raporteaza. Insasi notiunea de pensie este aferenta unei anumite perioade a vietii, presupune o perioada foarte lunga de timp de cotizare, astfel incat in contul de participant sa se stranga o suma suficient de mare pentru a se putea plati pensie din ea. Sumele acumulate de-a lungul perioadei de cotizatie se transforma in unitati de fond care la randul lor sunt investite in instrumente ale pietei financiare.
Diferenta intre investitiile facute pe baza unei scheme de investitii a unui prospect de pensii facultative si orice alt tip de investitii sunt date in pricipal de orizontul de timp disponibil si de diversitatea portofoliului luand in considerare gradul de risc asumat. In plus, sumele stranse in cont de participant sunt puse la dispozitie numai la indeplinirea unor conditii (de ex. atingerea varstei de 60 ani), spre deosebire de alte produse, a caror rascumparare se poate produce mai repede.
Principalul argument este confortul suplimentar pe care il poate avea la varsta pensionarii, fata de un efort de economisire care nu e atat de dificil. "Asadar consider beneficiile mult mai consistente decat efortul presupus de plata lunara a contributiei, care si ea poate varia ca marime, in functie de dorinta si posibilitatile platitorului, pana la un maxim de 15% din salariul brut - spre comparatie, in prezent un angajat plateste 10.5% contributie la asigurari sociale", explica Simona Ditescu. Contributiile pot fi suportate atat de participant cat si de angajatorul acestuia, si pot fi platite atat de unul cat si de celalalt. De altfe, legea stipuleaza expres obligatia angajatorului de a plati contributia le pensiile private facultative salariatului propriu, indiferent cine o suporta.
Citeste si: Fondurile pensii, rol in crestere in economia reala
Contributia la acest sistem este deductibila fiscal in limita a echivalent 400 de euro pe an, atat pentru angajat cat si pentru angajator. Practic, pentru angajator aceste sume se deduc din venitul brut impozabil, astfel ca asupra lor nu se calculeaza CAS si contributia pentru fondul de munca si accidente. Angajatul nu plateste CAS pentru contributia la fondul de pensii, si i se calculeaza impozitul pe salariu dupa deducerea acesteia din venitul brut de natura salariala.
Este foarte important ca principiile schemei investitionale sa fie in acord cu gradul de risc asumat de client. In plus, avand in vedere ca este o relatie pe termen lung clientul trebuie sa se simta confortabil cu gradul de transparenta al administratorului fondului si cu modalitatea de a interactiona.
Fondurile de pensii private facultative (Pilonul III) au ajuns dupa primele 9 luni ale anului 2013 la un numar total de circa 305.000 de participanti, dintre care insa doar mai putin de jumatate isi platesc lunar contributiile, pe fondul climatului economic inca insuficient de favorabil pentru relansarea apetitului angajatorilor pentru oferirea acestui tip de beneficiu salariatilor.
Activele nete ale fondurilor de pensii facultative au depasit la finele lunii septembrie nivelul de 750 milioane RON (168 mil. EUR), cu 35% mai mult decat in urma cu un an (septembrie 2012). Din punct de vedere al performantelor investitionale, fondurile de pensii private facultative au realizat, de la lansarea lor in luna mai 2007 si pana in prezent, un randament mediu anualizat de 8,2%.
Planurile unit-linked, intre protectie si investitii
O asigurare de viata cu componenta de investiti (unit-linked) este privita deseori ca un produs financiar destinat exclusiv investirii unor sume de bani, fiind comparata si asimilata altor produse de investitii. In realitate, rolul oricarei asigurari (deci si al celor de tip unit-linked) este acela de a oferi protectie financiara in cazul unor riscuri.
Politele unit-linked presupun plasarea unei parti din prima de asigurare in fonduri administrate de asigurator sau de un administrator extern, care investesc banii in diferite tipuri plasamente, tinand cont de gradul de risc asumat de client. Acest tip de produs asigura insa accesul la investitii fara a fi necesare sume mari de bani ca in cazul plasamentelor individuale la bursa, si in acelasi timp o diversificare importanta a portofoliului.
Cel mai adesea, se pot alege intre programe de investitii cu grade diferite de risc (scazut, mediu si ridicat), care depind de ponderea instrumentelor cu risc scazut. Este important de stiut faptul ca, pe parcursul contractului, consumatorii pot decide transferul uniturilor dintr-un program de investitii in altul, atunci cand considera oportun sau decid sa isi schimbe nivelul de risc. Primele nu sunt deductibile fiscal si nu se percepe impozit pe venitul obtinut din acest tip de investitie.
Apetitul romanilor pentru asigurarile de tip unit-linked a ramas si anul trecut unul redus, in urma scaderilor puternice pe care le-au inregistrat in ultimii ani majoritatea programelor de invesititii (fondurile) atasate acestor polite si cauzate de evolutia mai putin buna a pietelor financiare.
Atentie la "unit-urile initiale" din conditiile contractuale
Produsele din clasa asigurarilor de viata si anuitatilor legate de fondurile de investitii sunt vandute in doua feluri de catre societatile de asigurari de viata din Romania. Fie cu o rata de alocare transparenta, prin care clientului i se prezinta atat in conditiile contractuale, cat si in oferta, cat din prima de asigurare este alocata in fiecare an economisirii, respectiv protectiei, adica sumele nete dupa deducerea cheltuielilor; fie intr-o modalitate care este interzisa in alte state, prin prezentarea unor asa-numite „unit-uri initiale”, care contin sume care nu sunt alocate in rezerve si nu sunt destinate pentru cumpararea de unit-uri si denumite „unit-uri initiale” in conditiile contractuale.
Ca urmare, o parte semnificativa din numarul mare de clienti care aleg sa isi intrerupa contractul de asigurare este influentata de diferenta dintre asteptarile formate la momentul anterior achizitionarii produsului si realitate. Pentru a evita astfel de situatii cu impact pozitiv in mentinerea in vigoare a contractelor de asigurare, clientii companiilor trebuie sa solicite prezentarea sumelor efectiv investite de catre asigurator pentru asigurarile de viata si anuitatile legate de fonduri de investitii, inainte de momentul incheierii contractului de asigurare, dar si in informarile anuale trimise clientilor.
