Costurile anuale pentru a asigura o cladire de birouri
Incendiile sunt in capul listei cu riscuri acoperite de politele de asigurare ale marilor cladiri, iar calitatea si originea proprietarilor sunt factori care determina disponibilitatea acestora de a-si lua masuri de protectie.“In general, dezvoltatorii si constructorii cladirilor de birouri sunt companii internationale care au o buna cultura a asigurarilor. In primele luni ale anului in curs, in ceea ce priveste intermedierile Marsh pe piata de asigurari ale cladirilor de birouri, am inregistrat o crestere”, a declarat, pentru Wall-Street, Cristian Fugaciu (foto), general manager Marsh Romania, Broker Asigurare-Reasigurare.
Linistea proprietarilor de cladiri are uneori un pret imens, calculat in functie de mai multi factori, cel mai important fiind valoarea de reconstructie a cladirii.
“Cotatiile pentru asigurarile property care includ si «pierderea de chirie» (business interruption) variau anul trecut intre 0,07% si 0,09% din suma asigurata. In 2009, costurile cu aceasta asigurare au scazut semnificativ, intervalul in care sunt cuprinse fiind 0,045% si 0,065% din suma asigurata”, adauga seful brokerilor in asigurari de la Marsh.
Cotele mentionate, spune Fugaciu, sunt pentru cladiri de birouri noi, construite la standardele actuale.
O alta polita pe care proprietarii de cladiri de birouri o incheie este cea de raspundere civila (fata de terti si fata de chiriasi). Astfel, preturile pentru aceasta polita variaza in functie de limita de despagubire. Pentru o limita de 1 milion de euro, prima poate sa varieze intre 2.000 si 3.000 de euro, iar pentru o limita de 3 milioane de euro, prima ajunge la 5.000- 6.000 de euro, explica seful Marsh.
“Unele cladiri de birouri importante din Romania sunt asigurate si pentru riscul de terorism si Pierdere de Chirie ca urmare a producerii riscului de terorism. Primele pentru o astfel de polita au scazut mult fata de anul trecut. Astfel, in 2008 pentru o limita de 15 milioane de euro, prima de asigurare ajungea in jurul valorii de 20.000 de euro. In 2009, pentru aceeasi limita de asigurare, prima poate sa ajunga la 15.000 de euro sau chiar mai mica”, detaliaza Fugaciu.
Riscurile cel mai des asigurate de proprietarii cladirilor de birouri
Din practica curenta, specialistii contactati ne-au spus ca politele care acopera cel mai bine riscurile cu care se poate confrunta o cladire de birouri sunt: property, pierderea de chirie (Business Interruption), terorism, raspundere civila (fata de terti si fata de chiriasi).“Chiar daca recesiunea economica a lovit din plin piata constructiilor in general, pentru moment sunt destule cladiri de birouri care au fost date in folosinta sau urmeaza a fi date in folosinta in lunile ce vor urma. In acelasi sens, cultura in asigurari a clientilor de pe acest segment, dar mai ales faptul ca de-a lungul timpului aceste asigurari s-au dovedit utile, face ca asteptarile noastre pentru acest segment sa fie pozitive”, declara Fugaciu.
El mai spune ca odata cu criza economica se observa o schimbare de atitudine din partea clientilor legata de reducerea costurilor cu asigurarea. Aceasta reducere se face de obicei prin internalizarea riscurilor. “Astfel, companiile decid cat din risc pot prelua si ridica valoarea fransizelor si eliminarea unor tipuri de asigurare. Credem ca dezvoltarea acestui segment este strans legata de cea a numarului de cladiri office, dar credem ca dezvoltatorii inteleg utilitatea asigurarilor, iar faptul ca au existat destule daune in trecut nu a facut decat sa ii convinga”.
Criza si asigurarile de cladiri mari
Marii dezvoltatori imobiliari prefera asadar sa reduca costurile de asigurare, insa acesta nu este singurul efect al declinului economic. "Pe fondul actualului context economic, se observa o descrestere a numarului imobilelor de birouri cu finalizare in anul 2009, comparativ cu anii precedenti. Volumul de prime aferent acestui segment a inregistrat in primul semestru o crestere modica prin comparatie cu anul 2008”, a spus Georgiana Popescu (foto), Sef Serviciu asigurari corporate in cadrul Generali AsigurariCu referire la portofoliul Generali Asigurari, Popescu a mentionat ca politele de asigurare aferente cladirilor de birouri (in principal asigurari complexe de daune materiale si raspundere civila) au inregistrat cresteri doar pe baza unor clienti noi, cu care colaboreaza la nivel local.
"Daca ne referim doar la politele complexe de daune materiale (asigurari ale bunurilor, cladiri sau continut), dorim sa vindem anul acesta peste 150 de polite”, declara Popescu pentru Wall-Street.
Asigurarile de cladiri de birouri reprezinta 10% din volumul de prime subscrise pe asigurarile corporate, de la inceputul anului pana in prezent in cadrul portofoliului Generali. Anul trecut compania a vandut peste 100 de polite, iar in prima jumatate a anului curent a incheiat circa 60 de astfel de polite, potrivit Georgianei Popescu.
Plata daunelor, in cazul producerii unor riscuri majore
"In cazul unei daune majore, cum ar fi cea de la Millenium Business Center, procesarea daunei este una destul de complexa. Primul pas va fi legat de stabilirea loss adjuster-ilor si loss asses-orilor. Un astfel de incident are multe implicatii, atat pentru proprietar, cat si pentru chiriasi”, a declarat Laurentiu Iakab (foto), deputy manager, corporate client practice in cadrul Marsh. El mai spune ca daca programul de asigurari a fost realizat ca la carte atunci politele de asigurare vor acoperi si partea de business interruption (pierderea de chirie pentru proprietar sau eventuala pierdere de business pentru chiriasi) si "increase cost of working” pentru chiriasi.
Aceasta parte este de mare importanta intrucat pentru a readuce activitatea la normal, o companie este nevoita sa accepte un pret mare al chiriei pentru o locatie temporara."In afara de o chirie majorata, pot aparea si costuri suplimentare cu achizitii de echipamente in regim de urgenta, chemarea anagajatilor in week-end-uri pentru a incerca o restabilire cat mai rapida a operatiunilor, activitati care duc la cresteri de costuri”, mai spune Iakab.
In plus, problema partii de raspundere civila care poate fi mai importanta in unele cazuri. In ideea in care incendiul se raspandeste si la vecini, daunele produse tertilor pot fi insemnate si un program de raspundere civila adecvat poate sa ajute si sa reduca substantial pierderile financiare ale celui din cauza caruia s-a produs dauna.
Planul unui contract de asigurare
Solutiile disponibile depasesc sfera asigurarilor. Companiile mari ar trebui sa beneficieze de produse de risk management in astfel de situatii. Un exemplu elocvent, spune Antoaneta Geala, risk management coordinator in cadrul Marsh, ar fi un plan de continuitate al afacerii, prin intermediul caruia recuperarea functiilor critice si reluarea activitatii se face cu un consum minim de resurse (financiare, materiale, umane) si in cel mai scurt timp posibil.
"In cazul existentei unui plan functional, testat si cunoscut de echipa special desemnata, comunicarea este foarte bine pusa la punct, astfel incat toate partile implicate sunt prompt informate: partenerii, salariatii, comunitatea, autoritatile. O astfel de solutie presupune pregatirea detaliata a fiecarei etape, incepand de la raspunsul de urgenta pana la reluarea activitatii la capacitate”, a explicat Geala.
Specialistii spun ca cel mai des intalnite polite incheiate in cazul unor astfel de cladiri sunt asigurarea complexa de daune materiale (asigurarea de bunuri) care se adreseaza cladirii si continutului (echipament electronic, mobila, imbunatatiri aduse spatiului interior de catre chiriasi etc), asigurarea de raspundere civila generala, asigurarea de raspundere a chiriasului fata de proprietar.
Apoi, asigurarea de raspundere a proprietarului fata de chiriasi, asigurarea “Toate riscurile’pentru echipamentele electronice” si nu in ultimul rand asigurarea de avarii accidentale pentru echipamentele din dotarea cladirii (’Toate riscurile’).
"Daca ne referim la o cladire de birouri in valoare de 10 milioane de euro pentru polita de asigurare a cladirii, clientul trebuie sa plateasca o prima anuala cuprinsa intre 8.000 de euro si 10.000 de euro, in functie de clauzele aditionale pentru care a optat (complexitatea asigurarii solicitate)”, adauga Popescu.
Evolutia segmentului property pe piata asigurarilor
"Pe fondul recesiunii anuntate, ne putem astepta la scaderi ale primelor aferente acestui segment datorate cererilor clientilor de a reduce primele de asigurare platite pentru fiecare categorie de polite de asigurare in parte. Nu se va renunta la politele de asigurare in vigoare, clientii vor opta pentru acoperiri de baza (fara clauze aditionale) pentru a plati prime de asigurare mai mici”, declara Popescu.Practic, se va reduce prima de asigurare in relatie cu riscurile acoperite, care vor fi mai putine.
"In general, proprietarii de cladiri pentru birouri sunt fonduri de investitii straine sau investitori in domeniul imobiliar (companii) care inca au credite bancare pentru care li se solicita polite de asigurare cesionate in favoarea bancilor finantatoare. Chiar daca proprietarii de cladiri de birouri nu au credite bancare care sa le solicite polite de asigurare, au, in general, un nivel ridicat de intelegere a riscurilor la care poate fi supus patrimoniul propriu si, de aceea, considera politele de asigurare o solutie viabila pentru situatia data”, adauga oficialul Generali.
Mai mult decat atat, Popescu nu crede ca actualul context economic va schimba perceptia generala asupra pietei, singura concesie fiind cea legata de costuri, iar solutia este cea mentionata mai sus (polite mai ieftine - riscuri asigurate mai putine).
DEGI: Millennium Business Center are aceeasi valoare ca acum doi ani
Cladirea de birouri Millennium Business Center, care a luat foc in acest weekend, a fost evaluata la 55 milioane euro, aproape aceeasi suma pentru care a fost cumparata in urma cu doi ani de catre DEGI, divizia de investitii a grupului german Allianz.Cladirea, aflata langa Biserica Armeneasca , este asigurata la compania AIG ( American International Group) si, conform celei mai recente evaluari, valoarea sa este de 55 milioane euro, cu 600.000 euro mai mica fata de suma pentru care a fost cumparata in anul 2007.
“Toate cladirile pe care le avem in portofoliu sunt asigurate, inclusiv Millennium Business Center si Iris Shopping Centre, din Bucuresti. Millenium a fost evaluata la 55 milioane de euro, iar evaluarile se fac la fiecare 12 luni”, a declarat Dietmar Müller, purtatorul de cuvant al DEGI.
Costul asigurarii pe care Millennium Business Center o are la AIG nu a fost facut public, insa Dietmar Müller a precizat ca acopera si pierderile chiriei pentru o perioada de cel mult trei ani.
Printre chiriasii Millennium Business Center se numara: Alpha Bank, Transeletrica, Sanofi-Aventis si Banca Mondiala.
La realizarea acestui articol a contribuit Sorina Negrila.
