Interes urias pentru unele terenuri, probleme pe masura

Interes urias pentru unele terenuri, probleme pe masuraChiar daca terenurile achizitionate pentru dezvoltari imobiliare nu au fost atat de atractive, exceptie facand parcelele cumparate de operatorii de big boxuri, terenurile agricole au avut o evolutie fulminanta in ultimii 3-4 ani.

Cererea mare a dus si la o dublare a preturilor de terenuri agricole in ultimii ani.Potrivit unui raport recent al DTZ Echinox, pretul mediu pe hectar de teren agricol s-a dublat in 2011, fata de 2007, ajungand la aproape 2.000 euro.

Romania are 14,7 milioane de hectare de teren agricol, din care 10 milioane de hectare sunt folosite ca teren arabil. Cele mai recente studii arata ca 6,8 milioane de hectare sunt neutilizate. Studiul DTZ arata ca 500.000 de hectare sunt disponibile spre vanzare.

"In ultimii 3 - 4 ani tranzactiile cu terenuri au capatat o amploare deosebita, in special in ceea ce priveste terenurile agricole. Investitorii straini au intuit potentialul deosebit de productie al terenurilor din Romania inca din perioada 2005 - 2006, care a constituit "perioada de pionierat" in acest domeniu. Totusi, cele mai semnificative tranzactii cu terenuri au avut loc in ultimii ani, in contextul dezvoltarii deosebite a sectorului productiei agricole si a zonei energiei regenerabile, dar si a intrarii pe piata a unor importanti jucatori - companii private sau fonduri de investitii straine interesate sa achizitioneze terenuri agricole in Romania”, spune Ioanei Radu Motofei, Partener Bulboaca & Asociatii (foto).

Desi exista un interes deosebit cu privire la acest subiect, exista si „multe probleme care sunt intampinate de clienti”, a adaugat Ioana Motofei.

Problemele care apar pot duce la intarzieri de cateva luni in incheirea tranzactiilor, insa in unele cazuri intarzierile por ajunge si la cativa ani, spun avocatii.

Ciprian Glodeanu, partner in cadrul casei de avocatura WolfTheiss a mentionat ca tranzactiile pot fi blocate ani de zile si atunci cand exista litigii cu privire la titlul de proprietate asupra terenului.

Insa, chiar si intarzierile de doar cateva luni pot fi cruciale. Vlad Tanase, asociat senior in practica de real estate la Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen (NNDKP) atrage atentia ca in cazul unui dezvoltator, aceea intarziere poate „face diferenta intre a obtine finantare pentru dezvoltare sau a nu obtine”.

Cum arata problemele cu care se confrunta piata terenurilor?

Sursa foto cover: freedigitalphotos.net

Retrocedarile, problema eterna

Retrocedarile, problema eternaRetrocedarile si revendicarile raman printre cele mai mari probleme in achizitiile de terenuri, in special ca urmare a cadrului legislativ contradictoriu.

„Cadrul legislativ uneori contradictoriu si aplicarea neunitara, atat la nivelul comisiilor locale cat si la cel al instantelor, a legilor de restituire privind proprietatile confiscate de regimul comunist raman cele mai mari probleme in achizitiile de terenuri. Ele pot genera incertitudini cat priveste validitatea titlului de proprietate, afectand astfel apetitul investitional al cumparatorului si potentialul respectivei achizitii de a fi finantata”, spune Dragos Apostol, managing associate la Tuca Zbarcea si Asociatii (foto).

Retrocedarile pot crea nenumarate probleme, existand cazuri in care unele titluri au fost anulate in instanta.

Glodeanu, Wolf Theiss: Cand facem o investigatia incercam sa obtinem documente datate cat mai adanc in trecut, ideal chiar inainte de 1945
„Foarte multe din titlurile de proprietate emise in baza diverselor legi de retrocedare a proprietatilor confiscate de regimul comunist au fost fie emise catre persoane care nu erau indreptatite la o astfel de retrocedare, fie nu au luat in considerare toate persoanele care au depus cerere de retrocedare, si de aceea este posibil ca aceste titluri sa fie anulate. De altfel, in practica am avut de-a face cu situatii in care au existat cereri de anulare a titlurilor astfel emise, si care s-au solutionat in mod favorabil reclamantilor. In consecinta, de fiecare data cand facem o investigatie asupra unui teren incercam sa obtinem documente care sa mearga cat mai adanc in trecut, ideal chiar inainte de 1945”, a adaugat Ciprian Glodeanu, partner Wolf Theiss.


In aceasta zona a restituirilor, probleme pot apara in cadrul procedurii de solutionare a cererilor de restituire; determinarii amplasamentului si stabilirii limitelor proprietatilor restituite; "dar si a gestionarii de catre autoritatile implicate a cererilor de restituire primite si asumarea raspunderii autoritatilor cu privire la acuratetea informatiilor furnizate catre terte persoane interesate cu privire la procedurile pe rol", a mentionat Roxana Fratila, head of real estate and construction department si managing associate la CMS Cameron McKenna.


Lipsa titlurilor de proprietate, cea mai frecventa problema

Lipsa titlurilor de proprietate, cea mai frecventa problema„Cea mai frecventa problema intampinata intr-o tranzactie cu terenuri este lipsa documentatiei cu privire la titlul de proprietate asupra terenului respectiv, mai precis cu privire la titlurile de proprietate anterioare. Dupa cum este bine cunoscut, in Romania inca se merge pe principiul probatio diabolica iar in aceasta situatie in cazul in care exista o revendicare cu privire la titlul de proprietate, proprietarul actual trebuie sa dovedeasca ca a achizitionat terenul in cauza de la un proprietar ce avea un titlu valabil, care la randul lui a achizitionat respectivul teren de la un alt proprietar cu titlu valabil si tot asa pana la titlul de proprietate initial”, spune Ciprian Glodeanu, partner Wolf Theiss (foto)

Apar probleme inclusiv in legatura cu verificarile necesare pentru a stabili legalitatea drepturilor asupra terenurilor ce fac obiectul tranzactiilor, a adaugat Roxana Fratila, managing associate la CMS Cameron McKenna.
Fratila, Cameron McKenna: Verificarea dreptului de proprietate, greoaie si din cauza modului in care autoritatile isi gestioneaza sau conserva arhivele

„ Cauzele acestor probleme sunt diverse, incluzand imposibilitatea obiectiva de a obtine anumite documente relevante pentru aceste verificari datorita modului defectuos in care autoritatile publice isi transfera/gestioneaza/conserva arhivele si legislatia aplicabila redactata de multe ori intr-un mod fie lacunar, fie netransparent, ori necorelat cu alte reglementari, si de aici susceptibila de interpretari diverse”, a explicat Roxana Fratila.

Emiterea gresita a titlurilor de proprietate este de asemenea o problema foarte serioasa, mai ales in contextul in care presupune o perioada indelungata de solutionare (pana la un an), a precizat si Ioana Motofei, de la Bulboaca si Asociatii.


Probleme cu cadastrul

Probleme cu cadastrulO alta mare problema este lipsa formalitatilor de cadastru si intabulare in cea mai mare parte a tarii precum si „ritmul extrem de anevoios cu care se realizeaza aceste proceduri necesare in vederea tranzactionarii”, spune Ioana Motofei.

Astfel de probleme pot avea consecinte importante in procesul de autorizare.

In cazul proiectelor complexe de dezvoltare imobiliara, o potentiala disputa cu proprietarii vecini pe chestiuni de granituire a terenurilor, urmare a aplicarii defectuoase a normelor cadastrale, va putea afecta semnificativ procedura de autorizare si calendarul lucrarilor, a adaugat Dragos Apostol de la Tuca zbarcea si Asociatii.

Terenurile agricole au probleme in special ca urmare a lipsei cadastrului general, in timp ce parcelele intravilare sunt strict legate de reglementarea urbanistica.

„Spre exemplu lipsa cadastrului general sau a planurilor parcelare poate crea anumite probleme in tranzactiile cu terenuri agricole sau forestiere. Aceasta situatie nu se intalneste de regula la achizitia terenurilor intravilane din orasele mari unde un rol crucial il are reglementarea urbanistica a terenului si proiectele care pot fi dezvoltate in lumina parametrilor urbanistice”, mai spune Vlad Tanase senior associate in practica de real estate a NNDKP (foto).

Problema frecventa a lipsei unor coordonate cadastrale clare duce, potrivit lui Glodeanu, la din ce in ce mai multe cereri in instanta impotriva proprietarilor ce au edificat constructii pe terenurile ce se presupune a avea o locatie diferita.

Lipsa unor baze de date sau centralizari relevante

Lipsa unor baze de date sau centralizari relevanteRoxana Fratila spune ca o mare problema in domeniul tranzactiilor este data si de lipsa unui sistem oficial centralizat la nivel national, accesibil publicului, eventual online, al proprietatilor imobiliare determina dificultati in realizarea unor interogari rapide referitoare la amplasarea unei proprietati imobiliare, proprietarii, vecinii, regimul sau urbanistic (de ex., incadrarea unui teren in categoria de spatiu verde).

Sursa foto: freedigitalphotos.net

Problemele de mediu

Problemele de mediuRoxana Fratila (foto) aduce in discutie si problemele de mediu. Acestea includ, potrivit avocatei, aplicarea diferita in practica a principiului „poluatorul plateste” in legatura cu investigarea, evaluarea sau remedierea unei eventuale poluari a terenurilor obiect al tranzactiilor.

De asemenea in zona de mediu apar si neclaritati legale privind posibilitatea transferului actelor de reglementare de mediu intre titularii succesivi ai unor activitati pe terenuri ce fac obiectul tranzactiilor (posibilitatea transferului depinzand in concret doar de decizia autoritatilor implicate), lipsa de sofisticare a autoritatilor in legatura cu acceptarea solutiilor propuse de partile implicate in tranzactiile cu terenuri cu privire la modul de asumare a obligatiilor de mediu aferente si lipsa de baze de date/harti pentru identificarea siturilor contaminate.

In cazul tranzactiilor cu terenuri, de la caz la caz, se pot ivi si alte probleme precum existenta pe teren a unor retele majore de utilitati ce nu sunt aparente sau existenta unor situri arheologice, probleme care, desi nu sunt atat de frecvente, pot atrage complicatii majore daca nu sunt abordate corespunzator, mai spune Apostol.

Cum vad consultantii imobiliari problemele terenurilor?

Cum vad consultantii imobiliari problemele terenurilor?Consultantii imobiliari dau o abordare mai comerciala problemelor tranzactiilor, desi si acestia nominalizeaza unele din problemele legale identificate de avocati ca fiind printre cele mai importante dificultati din cadrul tranzactiilor.

Sinziana Oprea, senior associate in cadrul departamentului de terenuri al Colliers International Romania spune ca imposibilitatea de a ajusta asteptarile proprietarilor (unii ramasi ancorati la conditiile din perioada 2005-2008) la ceea ce sunt dispusi sa ofere cumparatorii din ce in ce mai prudenti alaturi de restrictionarea finantarii pentru achizitie si, ulterior, pentru dezvoltarea proiectelor reprezinta astazi principalele elemente care blocheaza piata.

„Printre alte probleme care au aparut destul de frecvent in tranzactiile din ultimul timp mentionam riscurile generate de situatia juridica incerta a unor proprietati, dar si evenimentele/zvonurile din mediul economic si financiar local si international, care pot determina cumparatorii sa revina asupra conditiilor deja discutate sau chiar a deciziei de achizitie”, spune Oprea, care mentioneaza insa ca problemele tehnice (legate de retele, caliatea solului, restrictii specifice de constructie) au inceput sa fie mai rare, avand in vedere ca multe terenuri si-au schimbat proprietarii in ultimii 10 ani si fiecare tranzactionare a presupus si rezolvarea anumitor probleme.

Cristian Raducea, land consultant in cadrul DTZ Echinox, vede problemele legate de revendicari si retrocedari, problemele de ordin financiar (ajungerea la un numitor comun vizavi de pretul de tranzactionare) si pe cele de ordin urbanistic (in cazul in care este nevoie de schimbarea destinatiei terenului) ca pe cele mai importante.

Desi cumparatorii de terenuri trebuie sa se confrunte cu multe probleme foarte rar se ajunge ca tranzactiile sa nu mai fie efectuate. Cum pot fi solutionate aceste probleme si cat sunt intarziate tranzactiile de astfel de situatii puteti citi joi in a doua parte a articolului "Marile probleme ale tranzactiilor cu terenuri"

Sursa foto: freedigitalphotos.net