Terenul, luat "la bani marunti" inainte de tranzactie. Ce trebuie sa analizezi
O analiza din perspectiva multidisciplinara a terenurilor, anterior achizitiei, este intotdeauna abordarea corecta. „Nu doar titlul de proprietate trebuie cercetat de catre avocati, in general, este recomandabil ca, in functie de destinatia avuta in vedere pentru respectivul teren (natura proiectului viitor), terenul sa fie analizat de consultanti specializati din punct de vedere cadastral, geologic, al normelor mediului si, mai ales, din punct de vedere al regimului juridic si al parametrilor de urbanism pentru a se sti ce se poate construi si ce nu, pe respectivul teren”, spune Dragos Apostol, managing associate, Tuca Zbarcea & Asociatii.In functie de gravitatea problemelor, se poate ajunge la intarzieri semnificative, cel putin de ordinul lunilor sau, in cazul in care este necesara relocarea unor retele de utilitati sau a unor situri arheologice, se poate vorbi despre intarzieri de un an sau poate doi. „Daca asemenea probleme nu sunt cunoscute si rezolvate anterior tranzactiei, daca nu sunt investigate si tratate corespunzator inca din faza negocierii achizitiei terenului, cu siguranta ele vor afecta mai tarziu insasi dezvoltarea proiectelor pentru care s-au facut respectivele achizitii”, a adaugat Apostol.
Sursa foto: Freedigitalphotos.net
O perioada de gratie pentru rezolvarea problemelor
Ioana Radu Motofei, partener Bulboaca si Asociatii, mentioneaza ca una dintre cele mai intalnite modalitati de abordare a problemelor mai sus expuse este securizarea tranzactiei prin incheierea unor antecontracte, fie ca sunt de vanzare cumparare, fie de schimb.„Vanzatorului i se acorda practic o perioada de gratie in care de obicei rezolva problemele privind documentatia lipsa sau se indeplinesc formalitatile de cadastru si intabulare. Sunt si cazuri, destul de rare, cand se prefera incheierea tranzactiei si reconstituirea ulterioara a documentelor privind istoricul proprietatii”, precizeaza Motofei.
Plata esalonata
„Ca prim pas, tranzactiile imobiliare se revizuiesc prin efectuarea de Due Diligence (analize-diagnostic) de tip juridic, tehnic, de mediu, fiscal/contabil, etc. In functie de problemele identificate, se pot adopta solutii diverse ce pot fi aplicate cumulativ sau alternativ”, spune Roxana Fratila, Head of Real Estate and Construction Department la CMS Cameron McKenna.Una dintre solutii este structurarea realizarii tranzactiilor si a platii pretului pentru acestea esalonat pe etape. Se agreeaza ca finalizarea fiecarei etape sa intervina la indeplinirea anumitor proceduri/formalitati/conditii precedente pentru indepartarea/micsorarea riscurilor aferente problemelor identificate.
Incheierea de asigurari privind titlurile de drept de proprietate
„O parte dintre probleme pot fi solutionate uneori printr-o asigurare de titlu, alteori printr-un dialog (negociere) cu persoanele ce-ar putea ridica vreo pretentie impotriva respectivului titlu. Recunosc ca acesta este un subiect care ne-a ridicat cele mai mari provocari in practica si de multe ori a trebuit sa fim creativi in identificarea solutiilor aplicabile in speta”, adauga Ciprian Glodeanu, partener WolfTheiss.„Au existat foarte multe situatii (in mod special in perioada de boom a real estate-ului) cand tranzactiile nu erau incheiate datorita problemelor legate de titlurile de proprietate. Inclusiv in perioada actuala, vedem tranzactii care nu pot fi incheiate deoarece exista suspiciuni ridicate cu privire la titlurile de proprietate asupra terenurilor ce-ar urma sa se achizitioneze. Speram ca odata cu intrarea in vigoare a noului cod civil, lucrurile sa se imbunatateasca semnificativ, si din ce in ce mai multe titluri de proprietate care ridica semne de incertitudine sa se poata consolida, iar tranzactiile sa se incheie in conditii de siguranta pentru cumparatori”, a explicat Glodeanu.
Obtinerea de garantii de la vanzatori
Pentru a putea incheia o tranzactie unde sunt probleme se pot gasi solutii de protejare a cumparatorului pana la rezolvarea neajunsurilor de catre vanzator.„Solutiile sunt variate, pornind de la a retine anumite sume de bani din pret o perioada de timp (de regula pana la solutionarea aspectelor avute in vedere), pana la a obtine spre exemplu title insurance sau diverse garantii de la vanzatori.Nu exista o reteta unica in aceste cazuri, abordarea depinde foarte mult atat de apetitul de risc al cumparatorului cat si de flexibiliatea vanzatorului”, spune Vlad Tanase, asociat senior in practica de real estate a NNDKP.
Roxana Fratila, directoarea departamentului de real estate al CMS Cameron McKena a declarat ca pe langa introducerea in documentatie a unor declaratii sau garantii, contractele pot cuprinde si despagubiri pentru partile carora li se transfera drepturi, daca se va constata fie incalcarea declaratiilor/garantiilor date de transmitatori, fie concretizarea unor riscuri anticipate, noi ori iminente, in legatura cu tranzactiile respective.
Tranzactiile cu terenuri, prin ochii consultantilor imobiliari
Referitor la problemele juridice nu se poate stabili un termen. Justitia ofera multe cai de atac partilor in caz de decizie nefavorabila si poate intazia rezolvarea foarte mult. O intelegere amiabila cu “cealalta parte” ar fi singura solutie pentru o rezolvare rapida, spune Cristian Raducea, land consultant in cadrul DTZ Echinox„Intarzierea depinde de gravitatea fiecarei probleme si poate dura de la 1 saptamana pana la cateva luni. Daca se prelungesc, de regula cumparatorul renunta la tranzactie. Exista probleme juridice in Bucuresti pe care proprietarii incearca sa le solutioneze de peste 10 ani”, a explicat Sinziana Oprea, senior associate in cadrul departamentului de terenuri al Colliers International Romania.
Cei mai multi dintre cumparatorii cu experienta s-au obisnuit cu piata si inteleg ca, din pacate, exista multe proprietati bune in Bucuresti afectate de probleme juridice. Cei cu planuri imediate nu isi permit sa astepte solutionarea problemelor, altii au experienta necesara sa le rezolve singuri si prefera sa preia un teren cu probleme la un pret mai mic. Exista inca o nisa de piata a tranzactionarii terenurilor cu litigii, conchide Zinziana Oprea.
