Criza a ocolit spatiile stradale din Centrul Vechi
Centrul istoric al Capitalei este singura zona comerciala din tara unde chiriile au crescut fata de anul 2008, in special datorita proiectelor de reabilitare si imbunatatire a infrastructurii. Astfel, spatiile mici, de mai putin de 100 mp, aflate in zonele deja renovate, au inregistrat o crestere a chiriei de pana la 10% comparativ cu 2008, potrivit unui raport al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Romania. “In prezent, pe Calea Victoriei, chiriile variaza intre 55–70 euro/mp/luna, iar in Centrul Vechi, pentru un spatiu similar de 100 mp, chiriile oscileaza intre 35–55 euro/mp/luna. Spre comparatie, in Budapesta, pe strada principala Vaci, chiriile pot ajunge la 90 euro/mp/luna pentru spatiile de top”, ne-a explicat Laura Bencze (foto), research manager in cadrul CBRE Romania.
Tot in capitala Ungariei, in zona Andrassy, chiriile spatiilor stradale sunt cuprinse intre 25–45 euro/mp/luna, iar in zona de restaurante din zona Kiraly chiriile pornesc de la 10 euro/mp/luna pana la 25 euro/mp/luna, potrivit consultantului imobiliar CBRE Romania.
In Praga, chiriile ajung pana la 170 euro/mp/luna pentru spatiile de top, iar in Bratislava, chiria pentru spatiile stradale in zona veche porneste de la 30–35 euro/mp/luna.
Ce chiriasi atrag zonele istorice
Zona de comert stradal din Bucuresti se imparte in trei categorii: cea de lux, pe strazile Calea Victoriei si Calea Dorobanti, o zona dedicata food&bar in Centrul Vechi, la care se adauga zona Piata Alba Iulia – bulevardul Decebal si zona de comert de cartier, localizata in jurul pietelor agro-alimentare importante si cartierelor rezidentiale aglomerate. “Calea Victoriei a fost una din primele zone afectate de criza economica, ceea ce dus la cresterea rapida a ratei de neocupare. In ultimele 12 luni insa, aceasta strada a suferit foarte multe imbunatatiri. Au deschis magazine branduri internationale precum Emporio Armani, Gucci, Gerard Darel, Frey Wille, Belstaff, plus magazinele de bijuterii de lux Helvetansa si Cellini”, spune Luiza Moraru (foto), sefa departamentului de retail in cadrul CBRE.
Renovarea din Centrul Vechi a inceput in urma cu peste patru ani, dar procesul de consolidare si de imbunatatire a traficului pietonal a prins contur abia in urma cu doi ani, explica ea. In acest timp, chiriile au urmat o curba contrara celorlalte zone din Bucuresti, inclusiv Calea Victoriei, si au inceput sa creasca, atingand maxime de chiar si 60 euro/mp/luna in vara anului 2010.
“Vanzarile au in continuare un caracter profund sezonier, marcat de evenimente precum Campionatul Mondial de Fotbal, si de lucrarile de renovare in continua derulare. Deocamdata, mixul de chiriasi din zona este focusat pe restaurante, cafenele, bistro-uri, cu foarte putine alternative de shopping”, completeaza Laura Bencze.
In Bratislava, centrul vechi al orasului este localizat in jurul pietei Hlavné si strada Michalska, fiind o zona cu un puternic accent pe zona de food & bar, ca o consecinta a numarului in crestere de turisti prezenti in zona. Obchodna, strada de cumparaturi din Bratislava, reprezinta zona unde chiriasi locali si nationali au decis sa deschida magazine si este o zona care a trecute prin procese fragmentate de modernizare.
“Nu exista o zona foarte clar delimitata pentru zona de retail stradal in Bratislava, avand in vedere ca numarul spatiilor totale nu depaseste 200 de unitati. Este o zona restransa, cu putine optiuni de expansiune a spatiilor, iar chiriasii de mass-market au ales in principal sa deschida magazine in principalele centre comerciale, mai degraba decat in zona stradala”, povesteste research managerul CBRE Romania.
In Budapesta, zona principala de cumparaturi se afla pe strada Vaci si Deák Ferenc. Fiind cu un puternic profil turistic, a atras in ultima perioada comercianti internationali, care deschid magazine tip flagship, pe lista viitoarelor intrari numarandu-se Debenhams si Hard Rock Café.
“Zona destinata restaurantelor si cafenelelor se afla in apropierea strazii Andrassy – in arealul cuprins de strazi precum Király si Hajós. Aici profilul este intr-adevar unul de catering, cu o multitudine de cafenele, bistrouri. Unele din cele mai noi aditii la mixul de chiriasi sunt magazine de designer: mobila, bijuterii, design interior, dar si imbracaminte, afirma Laura Bencze.
In Praga, retailerii de lux se afla aproape in exclusivitate in spatii stradale, in zona Na Prikope si Narodni, aici gasindu-se nume precum Louis Vuitton, Prada, Hermes si Dior. In plus, brandurile de mass market precum H&M si Zara au o prezenta constanta in zona stradala.
Cat de extinse sunt arterele stradale
In Bucuresti, spatiile din zona Centrului Vechi, amplasate pe strazi precum Lipscani si Smardan, au suprafete limitate pe etaj, astfel incat marea majoritate a comerciantilor depind de posibilitatea de extindere prin terase, cu autorizatie din partea Primariei Capitalei, si au un statut juridic incert in anumite zone. “Multe din cladirile mari, care ar putea sa asigure suprafata de vanzare pentru chiriasi internationali, sunt in continuare neconsolidate sau nerenovate. Posibilitatile de parcare in zona in acest moment sunt foarte restrictive, ceea ce duce la aglomerarea traficului pe Calea Victoriei, in zona CEC sau in zona Universitate”, afirma Laura Bencze.
Autoritatile locale au demarat insa mai multe proiecte de constructie de parcari subterane publice in zona Strada Academiei si strada Edgar Quinet, care ar trebui sa suplimenteze numarul locurilor de parcare cu 600 de locuri. In totalitate, suprafata existenta in centrul Bucurestiului cu destinatie retail este scazuta, de 35.000 mp, aproximeaza ea.
In Bratislava, numarul de unitati propice dezvoltatii comerciale este limitat, iar o parte din zona istorica este o zona pietonala, cu putine optiuni pentru parcare. “Ca urmare a interesului comerciantilor pentru a deschide magazine cat mai aproape de centru, pentru a beneficia din plin de traficul de turisti, un centru comercial de mari dimensiuni (circa 55.000 mp) a fost deschis in prima parte a anului trecut. Eurovea Galleria gazduiesti comercianti precum H&M, Zara, Debenhams, Peek & Cloppenburg, Bata, Billa Supermarket si Palace Cinemas”, precizeaza managerul CBRE.
Pe de alta parte, in Budapesta, zona stradala cu destinatie comerciala este mult mai extinsa fata de alte capitale din regiune. Pe langa strazi Vaci Utca si Vörösmarty tér, toata zona apropiata de strada Andrassy si Opera din Budapesta sau piata Liszt Ferenc reprezinta alternative in plina dezvoltare, spune Bencze.
“In Praga, zona comerciala stradala este una dintre cele mai extinse din regiune – comparand cu aproximativ 35.000 in Bucuresti, 25.000 in Bratislava, cei 400.000 mp in Praga sunt in alta categorie. Astfel si cererea pentru aceste spatii este foarte mare, gradul de neocupare este extrem de redus, iar pentru spatiile de top cererea depaseste oferta”, subliniaza Laura Bencze.
Ce ii lipseste zonei Lipscani
Spre deosebire de Bucuresti, in Budapesta, Praga si Bratislava, etajele superioare ale cladirilor din zona istorica au fost renovate si au destinatie rezidentiala, fiind folosite si ca spatii de birouri. O alta deosebire consta in faptul ca in unele zone orarul de functionare al restaurantelor de la parter este restrictionat pana la ora 1 noaptea, iar in altele exista planuri pentru stabilirea unor restrictii. Mai mult, in Budapesta exista planuri pentru extinderea zonei pietonale, pentru imbunatatirea accesului si realizarea de parcari pentru biciclisti, precum si pentru extinderea zonelor comerciale stradale, motiv pentru care exista restrictii in constructia de centre comerciale in centrul orasului, explica Laura Bencze. “Daca locurile de parcare in Budapesta nu reprezinta o problema iminenta, in Praga acesta este unul din aspectele deficitare”, subliniaza ea.
In ceea ce priveste posibilele imbunatatiri care ar putea fi aduse spatiilor din Centrul Vechi al Bucurestiului, consultantii CBRE considera ca pentru a pregati eventuala venire a chiriasilor internationali in zona, prin magazine de mari dimensiuni, ca oferta de retail din zona Lipscani trebuie sa fie diversificata si sa cuprinda mai mult decat restaurante si cafenele.
“Magazine de suveniruri, magazine ale unor designeri locali, magazine de cosmetice, accesorii, plus eventuale unitati profilate pe design interior isi au locul in aceasta zona – ele ar putea beneficia de traficul de turisti non-business din zona, dar si de apetitul bucurestenilor pentru cumparaturi. In mod evident, finalizarea proiectelor de infrastructura demarate de autoritatile locale, plus crearea acestor noi parcari publice, sunt esentiale pentru succesul pe termen lung al acestei zone de cumparaturi”, a incheiat Luiza Moraru.
